모텔의 가치는 어떻게 평가해야할까? > 실전투자

모텔을 소유하거나 매입을 희망하거나 어떤 연유로 모텔이라는 숙박시설은 운영 또는 경영하는 당사자는 모텔의 매출을 올려 수익성을 올리는데 열을 올리고 최선을 다한다. 모텔은 수익형의 부동산상품으로 객실을 대여 또는 일일,단기임대로 판매하여 수익을 창출하는 것이다.

그러면 모텔의 가치는 어떻게 평가해야할까? 그간에 객실수을 평균가액으로 곱하여 모텔의 가치를 평가하는 것이 관례였다. 대부분의 모텔이란 숙박시설이 여관이나 파크등 장급수준으로 객실의 평가나 시설의 평가가 대동소이하여 특별히 시설을 따로 비교평가할 필요성이 없었기때문이다.

주거용에서도 무조건 아파트 공사건축허가만 받으면 프리미엄이 붙어서 분양이 되던 시설이 있었다. 아파트부지로 건축허가서를 받으로 그 부지의 땅값은 천정부지로 올라가고 서로 그 부지를 매입하기위해 경쟁을 했던 것이다.

그러나 최근들어 아파트의 공급이 많아지고 자가율이 높아지면서 시설의 좋고나쁨과 양질의 교육여건의 공급과 접근성, 친환경적인 여건등 기타의 고품격의 생활을 영위할 수 있느냐에 따라 분양율이나 가격이 달리 책정되어지고 있다.

모텔의 가치도 이와 무관하지 않다고 할 수 있다. 무조건적으로 객실수만가지고 매출을 매김하던 시절이 있었다. 모텔의 건축허가를 받기만하면 주변지의 지가보다 몇배 높은 가격에 거래가 되던 시절이 있었던 것이다. 지금도 몇몇의 지역에서는 모텔을 건축할 수 있는 허가만 득하면 일반적인 부지의 지가보다 높게 평가받는 예가 많다.

하지만 이제는 모텔이란 상품이 무조건적으로 객실수만가지고 평가받지는 않는다. 어느지역에서는 객실수가 적정수준이상으로 많아서 골칫거리가 되기도하는 사족이 되어 부동산적인 가치로만 평가하므로 거래적정가치를 인정받기 힘든경우가 비일비재하다.

이런 수익성을 배제한 부동산적인 가치만을 고집하는 모텔들이 경매시장에 많이 노출되고 있는 것이다.

1. 모텔의 부동산시각에서의 접근에 지가나 건축비산정에 의한 가치평가.

2. 모텔의 원래의 목적인 숙박시설로서의 매출에 의한 가치평가.

3. 모텔의 숙박시설의 가치에 주변지역의 랜드마크로서의 역활에대한 가치평가.

4. 모텔을 소유함으로써 인정되는 지역사회접근성에 대한 가치평가.

5. 현금유동성확보역활로서의 가치평가.

6. 모텔의 시설수준에 따른 인지도에 의한 가치평가.

모텔사랑 발췌

2006.10.15.

모텔사랑 / 우산 쓴 고양이

이길원