모텔을 포기하니 돈 되는 모텔들!!! > 실전투자

모텔을 포기하니 돈 되는 모텔들!!! 이길원 ( 2007/08/23 ) 

모텔이야기<모텔산업을 살펴본다>

경쟁력 상실한 모텔들이 생각해볼 수 있는 방법들

용도를 변경하여 다른 용도로 사용할 수만 있다면

과거의 화려했던 기억 때문에 손쉽게 숙박업 포기 못해

지방의 경우 택지 개발지구 지정되면 숙박업 계속 늘어

계속해서 숙박업소수 늘리기에 급급해 기존 모텔 어려움

화려했던 모텔들 불빛 사라진 경우도 많아 커다란 문제

새롭게 등장하는 모텔들은 좋은 시설과 서비스로 선전

타용도로 전환하여 많은 수익 올리는 모텔에 관심 가져야

1. 여관으로 한때는 많은 돈을 벌어들였다.

한때는 적당한 시설에 깨끗한 객실을 갖추는 것만으로도 돈이 넘쳐났다. 부동산투자불패보다도 더 큰 가치를 가질 수 있는 것이 모텔투자불패였다고 해도 과언이 아니던 시절이 있었다.

그러던 모텔들 중에 변화를 뒷전에 두고 버티기를 하던 모텔들의 일부가 매출부진으로 비용부담에 시달리며 손발이 묶여 있다.

팔려고 해도 팔리지도 않고, 대출을 받아 리모델링을 하려해도 대출도 안 되고, 불을 끄고 방치를 하려해도 고정비용은 들어가는 사면초가의 형편이다.

리모델링을 할 수도, 안할 수도, 팔 수도, 안팔 수도 없는 선택권이 없는 무소유의 소유자 되어 버렸다. 어떤 모텔들은 모텔을 가지고 있는 것 자체가 짐이다.

어떤 이는 모텔을 가지고 있는 것이 무척이나 곤혹스럽다. 최근 서울, 수도권내 도심지에 위치한 모텔들은 그나마 한 숨을 돌리려고 한다.

상업지역내 건축부지의 부족으로 투자수요가 늘면서 땅값이 오르고 있으며 그나마 허름한 모텔이라도 손짓을 해본다.

2. 과거 화려했던 기억만으로 살아갈 수 없어

또 한편으론 갈피를 못 잡고 흔들리며 운영에 부담을 느끼는 모텔들에 대한 용도전환 개발아이디어가 속속 등장하고 있다.

차라리 그 좋던 시절을 추억으로 남기면서 모텔을 포기하기만하면 갖가지 돈이 될 만한 시설로의 전환이 가능하며 용도전환 후 벌이가 좋아진 옛 추억의 모텔들이 하나, 둘 눈에 띈다.

아직은 지방소도시내에서는 모텔을 포기하지 못하고 있다. 문을 닫아놓는 한이 있어도 한때의 영화를 포기할 수 없는 형편이다. 다른 용도로의 전환도 아직은 수익성을 맞추기가 쉽지 않기 때문이다.

그런데 지방소도시의 문제점에는 또 하나의 투자선택에 걸림돌이 도사리고 있다. 서울, 수도권역과는 달리 상업지역을 지자체마음대로 지정을 하는 것이 비교적 손쉬우며 일단 개발지로 지정이 되어 일부지역이 택지로 조성이 되기 시작하면 해당 지자체의 숙박수요파악과는 상관없이 일단의 숙박시설 단지를 조성하기에 바쁘다.

새로 신축되는 숙박시설들이 경쟁력이 있으므로 지자체들이 상업용지를 손쉽게 분양하기위해 숙박시설의 과잉공급에 의한 경쟁력상실과 효율성과는 상관없이 숙박단지를 조성하기도 한다.

일부 지방소도시의 무분별한 숙박단지조성은 기존의 숙박시설들의 경쟁력을 약화시켜 더욱 쓸모없는 부담의 시설로 전락하게 한다.

익산시의 무분별한 대단위 숙박단지조성은 익산의 상업지역의 가치를 하락시킴과 동시에 토지이용효율성을 낮게 하여 익산이란 도시의 경쟁력을 약화시킨 면도 있다고 보인다.

단순한 숙박단지조성에만 주력하지 말고 다양한 업종이 혼재할 수 있도록 좀 더 적극적인 심사숙고 후에 숙박단지를 조성하는 도시계획을 세웠더라면 익산시는 또 다른 모습의 중심지를 형성하였을 것이다.

3. 모텔 주변 먹거리나 즐길거리 공존해야

최근 전주시가 전북도청소재지 인근에 숙박단지를 조성하기로 했다고 한다.

전주시는 아중리의 3개 블럭, 덕진공원, 중화산동 등에 포화상태의 숙박시설이 위치하고 있는데도 기존의 숙박시설들의 경쟁력을 확보할 수 있는 숙박관련정책을 펴는 것이 아니라 도청주변의 상업지를 개발 분양하는데 촛점을 맞추는 듯이 기존의 숙박업소들의 경쟁력을 높일 수 있는 방안모색보다는 손쉽게 새로운 숙박시설의 공급을 늘리는 방법을 채택하고 있다.

전주시에 위치한 숙박시설들은 전주시의 숙박시설 늘리기에 적응하여 경쟁력을 빨리 키워야한다.

모텔이란 숙박시설이 주변 먹거리나 즐길거리 업종과의 연계로 지역 상권을 지켜나가려는 충분한 논의가 있어야하며 그에 대한 대책을 실천하여야 할 것이다.

또 다른 지역에서도 택지개발이 이루어지는 지방소도시에서는 이런 상황이 자주 발생할 것으로 예상된다. 90년대 후반이나 2000년대 초반에 각 시도에는 2002년 월드컵을 준비한다는 명목으로 시도의 초입에 대단위 숙박시설단지를 조성하였다.

그러나 현재 그런 시설들이 노후시설의 모텔이 되어 방치되고 있다.

노후시설 모텔을 소유하면서도 대책을 세우지 못하고 있는 업주들은 이제 지자체의 숙박시설단지조성에 대한 계획을 알아보는 것이 중요하다. 그리고 지방소도시 지자체 관계자의 숙박시설에 대한 생각을 간파하고 숙박시설 그대로의 리모델링을 할 것인가 아니면 용도전환을 할 것인가를 선택해야 한다.

4. 이제는 꼭! 숙박업을 고집할 필요가 없어졌다.

숙박업을 포기해도 해당건물에 대한 용도의 효율성과 수익률 극대화의 효율성이 더 높은 업종이 기다리고 있기 때문이다.

서울 도심의 객실수가 적은 아주 오래된 노후시설의 모텔의 경우 고시원이나 단기임대업종으로 용도 전환하여 수익성이 훨씬 좋아진 경우도 있다.

부평역 인근의 북인천우체국 뒷편의 주택가 주변 3개의 모텔이 리빙텔이나 원룸형태의 시설로 리모델링을 하여 적은 자금을 투자하여 마음 편하게 투자금 대비 높은 수익율을 달성하며 다리를 쭉 벋고 자고 있는 반면, 숙박업을 고집하고 있는 또 다른 인근의 모텔은 숙박업운영에 따른 수익성악화로 피로감에 시달리고 있다.

5.투자 대비 성공 확률 높은 쪽으로

서울 신림동의 가야쇼핑 인근의 한 노후시설의 모텔도 원룸형의 리빙텔로 리모델링을 하여 경쟁력을 잃은 모텔에서 수익성이 높은 상업 임대용 건물로 탈바꿈하였다.

신림동의 또 다른 여관은 60억 노래방으로 이름을 날리는 귀족노래방으로 용도전환하여 상당한 수익을 올리며 가치 있는 건물로 탈바꿈하여 수익성이 높은 상업용 상품으로 운영되고 있다.

가평의 한 모텔은 한 종교단체가 매수하여 실버시설로 용도전환하여 그 효율성을 높이며 운영되고 있기도 하다.

모텔이란 숙박시설의 용도가 다양해지고 있다.

이는 숙박업을 유지하면서 또는 숙박업을 포기하면서 여러 형태의 운영방식에 따라 건물의 이미지와 용도의 효율성이 달라지고 있으며 건물의 가치도 재평가되고 있다.

모텔을 포기하면 돈을 왕창 버는 건물이 될 수 있으니 주변여건을 잘 파악하여 전문업체에 컨설팅을 받아서 더 확실한 수익성이 보장되는 부동산상품으로 용도전환를 신중하게 검토할 시점이 되었다.

왜?

돈이 없으니까….

더 높은 가치를 지닌 상업수익형의 건물이 되기 위해서….

모텔사랑(www.motelsarang.com)

02-3471-7755

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2007.12.10

모텔사랑 / 우산 쓴 고양이

이길원