모텔, 오늘도 부대끼며 살아남는다? 이 어려운 시기에도 숙박업투자 문의가 늘고 있다? > 실전투자

모텔? 오늘도 부대끼며 살아남는다? 코로나19에 따른 리스크가  글로벌 경제불황으로  이어지고 있다. 하지만 반대으 측면에서는 부정적인 결과만 가져오지 않을 것이라는 낙관론이 등장하기 시작하고 있다. 그럲다면 이처럼 극심한 글로벌 경제윅 상황 속에서 불행을 겪는 사람과 투자의 기회로 활요하는 사람은 어떻게 다른 것일까?

1. 시설경쟁, NO?  알콜(소독)경쟁 YES?

2. 지양과 지향? 포기와 투자?

3. 숙박업부동산? 아니 모텔이란 숙박업소의 밸류에이션?

4. 모텔은 오늘도 부대끼면서 생존한다?

5. 유쾌, 상쾌, 통쾌, 명쾌? 

모텔, 오늘도 부대끼면서 살아남는다?  새로운 변신을 시도할 때? 

동영상으로 보기 아래 그림을 클릭하세요.

모텔? 오늘도 부대끼며 살아남는다?(숙박매거진 20.4월 기고)

코로나19의 리스크로 글로벌 경제불황은 이미 시작되고 있다. 그렇다고 필연적인 결과만을 가져오지 않을 것이라는 낙관론자도 있다. 이런 극심한 글로벌 경제위기가 누군가에게는 불행의 늪이 되고, 또다른 누군가에게는 투자의 기회가 된다는 것이다. 생각과 가치평가의 기준에서 생사의 변화는 시작 된다.

1. 시설경쟁, NO? 알콜경쟁, YES?

코로나19(신종코로나바이러스)신종플루가 모텔이란 숙박산업에 또다른 변신을 요구하고 있다. 대한민국뿐만아니라 전세계의 관광숙박산업에 커다란 위기를 초래하고 있다. 

대한민국에서는 2010년 이후의 모텔, 아니 정부의 정책지원으로 우우죽순 공급되었던 중저가비지니스호텔의 호황이 추억 속으로 사라지려하고 있다. 

특급호텔의 과감한 투자와 모텔숙박업소의 새로운 변신, 중저가비즈니스호텔의 공급과잉, 과거의 모텔호황기처럼 특별할 것 없는 신축공급, 부대시설들은 주변에 동종 전문화의 경쟁력을 갖춘 업종의 출현으로 경쟁력 심화, 인력, 시설 관리비용의 지출상승으로 중간지대에서 영역을 확장해갈 것으로 예측되었으나 오히려 사드배치이후 정치, 제도의 규제심화로 경쟁력을 잃어가고 있다.

모텔, 여관 등은 주거용, 상업용 부동산으로의 용도전환으로 숙박업을 포기하며 상승된 평가로 가치가 형성되며 실제로 거래가 이루어지는 반면에, 중저가비즈니스호텔은 규모가 크고 상업지역보다 제2,3종 일반주거지역에 소재하며 신축한지 얼마되지 않아 숙박매출, 수익률이 급격히 감소하면 실제거래보다 숙박업을 유지하기보다는 숙박업을 포기할 목적의 용도전환으로 평가가 감소하며 경, 공매에 노출되는 사례가 늘고 있다.

중저가비즈니스호텔은 규모, 시설, 경영의 변화기 쉽지 않아 경,공매에 노출되어 낙찰되어서 숙박업유지을 위한 과감한 투자가 쉽지 않은 상황이다. 시설투자금액이 너무 크고, 또한 과감하게 투자하여 시설고급화를 이룬다고해도 매출상승, 예전의 수익률 달성에 대한 확신을 가질 수 없다.

최근 코로나바이러스가 글로벌 경제에 많은 악영향을 미치고 있는 가운데, 관광숙박업이 미래를 확실하게 예측하기란 쉽지 않다. 그러나 과거에도 전염병 대유행의 사례가 없는 것은 아니다. 

1918년 스위덴독감으로 사망자 67만5천명 발생, 1958년 홍콩 독감으로 사망자 11만6천명 발생, 1968년 이시아 독감으로 사망자 10만여명 발생, 2002년 사스로 사망자 774명 발생, 2009년 신종플루로 사망자 19,633명 발생, 2012년 메르스로 사망자 500명 발생 등 전염병 대유행으로 글로벌 경제의 위기가 있었다.(출저:미국통계청, 홍콩통계처, BCG)

그리고 2019년 12월 신종코로나(코로나19)가 국내는 물론 글로벌 정치,경제를 통제의 늪으로 밀어 넣고 있다. ( 코로나19 확진자는 전세계 157,187명(치사율 3,72%), 대한민국 8,162명(치사율 0.92%) (출처: 대한민국 질병관리본부 2020.03.15.기준)

2019년 12월 코로나19 신종플루바이러스가 국내에 감염확진자가 급격히 늘어나면서 지역 간의 이동을 삼가기 시작하면서 관광숙박업은 그간에 겪어보지 못한 극심한 불황을 늪으로 내일을 예측하기 힘든상황으로 내몰리고 있다. 숙박업소마다 적게는 20-30%, 많게는 80-90%의 매출하락을 견디고 있었다.

대책없이 근 3개 월여가 지나가는 즈음인 20년 3월 중순, 어느 주말(20.3.14일)에 왠 일이지? 고속도로에 차가 밀리고 있었다. 집에만 있는 것이 답답하기만 한 모양이다. 

의기소침해있던 사람들이 용기를 내서 외곽의 산이나 들, 바다로 몰린 것이다. 그러나 해당지역의 음식점들은 여전히 매출하락에 시달렸다고 한다. 반면, 숙박업소 중에는 오랜만에 주말에 만실을 채우는 경기회복 조짐의 희망을 엿보았다고 한다.

숙박고객들은 예전처럼 시설을 탓하지 않는다. 이제 숙박예약 및 숙박업소 선택에 문의가 달라졌다. 예전에는 “시설이 어때요?”였다면, 최근에는 “소독은 잘하고 있나요?”라는 물음으로 숙박예약문의가 시작된다는 것이다.

 시설경쟁에서 알콜경쟁(알콜소득경쟁), 청결관리가 필수요건이 되려 한다. 시설의 고급화만큼 객실,숙박시설이 청결관리가 경쟁력이 될 것으로 예상된다. 

당연히 이제까지의 소독관리로는 경쟁력을 달성할 수 없다. 

이미 소독관련 재료비용이 증가하고 있다. 소독을 맡기는 시대에서 소독기기를 자체로 준비하고 철저하게 주기적으로 객실, 숙박시설 소독청결관리를 해야 할 것이다. 

공기청정기가 필수 설치용품이 될 것이다. 바이러스 퇴치용품이 숙박업소에 필수 설치용품으로 자리잡게 될 것으로 예상된다.

시설경쟁만큼 객실의 청결소독관리가 경쟁력의 기본이 된다! 내 모텔만의 청결관리가 고객유치에 성공하고 매출상승으로 이어지며 내 숙박업소의 가치를 상승시키게 될 것이다.

2. 지양과 지향? 포기와 투자?

전쟁 중에도 사랑은 싹 튼다. 최근이 글로벌 정치,경제의 불황를 이겨내지 못하고 내친 김에 쉬어간다고 쉽게 숙박업을 포기할 일은 아니다. 어느 누군가는 이런 시기에 숙박업투자, 급매물을 찾고 있다. 

코로나19가 오랜기간 지속되면서 소통의 방법도 달라지고 있다. 인사방법도 달라지고 소통방법도 달라지려한다. 이미 손의 존재는 소통의 첫 번째의 마주침에서 어느 순간 손은 바이러스를 감염시키는 존재로 타락하고 말았다. 팔꿈치가, 발의 부딪침이 친구와의 반가움의 표현이 되고 있다.

광고, 홍보영상, 한 장이 사진에서도 손을 맞잡은 악수의 손보다 팔꿈치를 부딪치는 사진한장, 발을 주고받는 부딪침의 사진 한 장이 소통의 이미지로 다가올 것이라는 것이 섣부른 선입견일까? 

아니다. 이런 사진 한 장의 표시는 새로움의 상징이 되며, 변신의 시작을 의미하게 될 수도 있다. 새로운 변신의 움트림이다. 좁은 공간에 옹기종기 모여들며 새로운 친구를 만나는 것이 하이킹여행의 로망이었다면, 이제는 넓은 공간에서 열려있는 공간을 선호하게 될 것이다.

캠핑이란 상품에서 생면부지의 사람들과 다시 어울리는데는 상당한 기간이 필요하게 될 수도 있다. 좁은 공간, 밀폐된 공간은 지양하게 되며, 반가움의 표시로 하는 손악수도 지양하게 될 것이다. 

마스크를 착용하는 것이 에티켓이 되고 있다. 팔꿈치로, 발로 인사하는 것이, 주먹의 부딪침이 반가움을 표현하는 인사법으로 자리잡게 될 수도 있다. 모텔의 변신에도 새로운 컨셉트의 변화, 변신을 지향해야 한다. 

지양과 지향해야 할 것들을 찾아야 한다. 포기해야 할 것들과 새로운 컨셉트개발과 변화, 변신을 위해 준비해야 할 것들을 선택하고 투자준비를 해야 한다. 그리고 기다린다면 투자기회가 다시 당신에게 다가 올 것이라고 확신한다.

3. 숙박업부동산? 아니 모텔이란 숙박업소의 밸류에이션?

미스트롯, 미스터트롯이란 한 방송사의 시청율이 최고순간 35.7%을 달성했다고 한다. 아무도 예상치 못한 세태의 변화다. 새로운 시도는 고객의 호기심을 불러일으키며 유행, 문화를 형성하게 한다. 15년 이상 외롭게 버티어온 무명가수의 밸류에이션(기업가치)을 기존의 누구보다 높인다.

모텔이란 상품의 기업가치는 어떻게 평가되고 있을까? 최근 모텔의 가치, 중저가비즈니스호텔이 가치가 부동산으로 평가되며 거래가 이루어지고 있다. 지난 3-4년 간의 월매출, 월수익의 달성여부가 매수결정이 가장 큰 요인이 되지 못한다. 월매출과 월수익율, 연수익율이 높게 형성형성되고 달성하는만큼 숙박업부동산의 가치상승의 기대가 존재하면 쉽게 거래가 이루어진다. 당연히 매매거래에서이 사례이다. 임대거래에서는 숙박상권, 확인매출의 지속성, 수익률이 상승기대가 우선한다.

그러나 매매거래에서 숙박업부동산의 가치상승기대는 대출승계와 대출발생에서 우선 관계은행이 평가해준다. 금융기관에서 우선 대출 발생이 쉽다. 대출비율이 높다. 매출향상과 수익률상승을 위한 영업전략만 잘 세우면 된다.

중저가비즈니스호텔과는 달리 모텔이란 숙박업은 매출과 수익률의 향상과 상승이 해당 숙박업소의 밸류에이션을 높인다. 모텔이란 상품을 단순한 숙박만의 매출로는 투자금액대비 수익률이 저조하다. 

회전율 영업을 잘 활용해야 한다. 모텔이란 숙박업소는 대부분 위치의 잇점을 가지고 있다. 거의 80%이상이 상업지역에 소재한다. 일반주거지역, 청소년시설과 일정한 거리를 유지해야 한다. 부동산의 다용도성이 큰 역할을 한다. 

모텔이란 숙박업을 포기하면 다양한 부동산 상품을 개발할 수 있다. 모텔이란 숙박업소의밸류에이션은 이제 다양한 스프레드시트를 기본으로 영업전략, 매출전략, 컨셉트개발, 시설관리가 이루어져야 한다. 

객실 수만큼 이벤트영업이 홍보의 경쟁력을 달성하게 되고 매출향상을 이끌게 되며 회전율 영업으로 객실 수가 나보다 많은 객실 수의 열쇄를 개성있는 차별화를 이룬 객실들로 시간을 활용하여 객실을 판매하여 주변 규모만 큰, 객실 수만 많은 모텔, 중저가 비즈니스호텔을 극복할 수 있다.

모텔이란 상품은 매출의 향상으로 수익률이 커지면서 지속성을 유지할 수 있다면 부동산가치를 뛰어넘는 희소성의 가치로 해당 숙박업소의 밸류에이션(기업가치)에 좋은 평가를 받게 될 것이다. 객실 19실로도 월매출 1억1000만 원을 달성하며 매매호가 70억, 객실 50실로 월매출 2억을 달성하는 것으로 매매호가 80억을 호가하는 것이 좋은 사례다.

4. 모텔은 오늘도 부대끼면서 생존한다?

대한민국 숙박산업은 오늘도 부대끼면서 살아남기 위한 생존경쟁을 시작하고 있다. 예전과 같이 더 좋은 매출을 달성하기 위해서가 아니다. 도태되지 않기 위한 최선이 변신이다. 각자도생이다. 화끈한 모텔업주, 모텔경영자가 되어야 한다는 적자생존의 몸부림이다. 모텔숙박업주들의 대부분은 모텔숙박업을 포기하든지? 모텔이란 숙박업의 개념을 바꾸든지? 어느 사람들은 모텔투자불패신화는 이미 깨졌다고도 한다. 

그러나 현금매출이 상승하는 것을 맛 본 업주들은 쉽게 모텔이란 숙박업을 버릴 수도 없다. 모텔이란 숙박업과 관련한 경영관련, 운영관련 서프트시설들이 획기적으로 발전하고 있다. 무인객실관리시스템의 도입으로 모텔운영관리가 예전보다 많이 편해졌다. 청소관리만 잘해도 기본 매출을 달성한다. 

외곽에 소재하는 모텔이라도 넓은 땅을 가지고 있으면 너무 외진 곳이 아니라면 내가 어떤 생각과 자금을 가지고 있느냐에 따라 해당 숙박업부동산은 부동산 용도의 다양성을 활용할 수 있다. 도심 속에 소재하는 숙박업부동산은 이미 과감한 투자로 리모델링공사를 준비 중이거나 숙박업을 포기하고 주거용부동산으로 용도전환을 시도하고 있다.

지방에 거점도시지역의 유흥상업지역에 위치하는 숙박업소 군집, 밀집지역의 모텔들은 리모델링을 서두르고 있다. 코로나19사태 이후, 새로운 모텔숙박 개념이 도입 될 것으로 보이기 때문이다. 숙박보다 대실, 대실을 다시 시간으로 상품을 개발하여 매출전략을 세우려고 시도할 것으로 보인다. 

지방의 거점도시지역에서 외곽지역에 택지개발에 의해 대단지 아파트들이 공급되면서 주거용부동산가격이 많이 오른 상황에서 한 동안 소외 되었던 도심 속에 위치하며 한 때 호황을 누렸던 유흥상업지역에 소재하는 모텔 군집지역의 모텔들이 숙박업부동산가치의 상승에 대한 기대로 매매투자관심이 높아지고 있다. 

매매보다 차별화된 컨셉트로의 변신, 변화를 위한 리모데링 공사를 준비하고 있다. 이제 지방 거점도시 내 유흥상업지역에 소재하는 모텔들의 변신이 시작되려고 한다. 오늘도 모텔들은 부대끼며 변신을 시도하고 있다. 내일이 수익형부동산으로서의 가치를 인정받기 위해서.

5. 유쾌,상쾌,통쾌,명쾌?

 우울해 하지 말자! 남의 눈치보지 말자! 숙박앱의 규격에 갇히지 말자! 잠깐의 매출감소로 의기소침하지 말자! 오늘은 내일을 위해 존재한다. 숙박업의 개념이 확실하게 변할 것이다. 이제 각자도생이다. 내가 어떤 가치로 내 모텔, 여관을 바라보는냐에 따라 내 모텔의 운명은 달라질 것이다.

무조건 숙박업을 고집하는 것만이 최선의 선택이라고는 할 수 없다. 그러나 아직은 숙박업을 포기하기에는 다른 업종에 비하여 수익률의 경쟁력이 있다. 부동산 용도의 다양성이 내 모텔의 가치를 유지해줄 수 있다. 땅값이다. 공간의 활용이다. 서울 용산구 용산동에 위치하는 대지 30평(91㎡) 짜리 여관은 매출과 상관없이 땅값만 평당(3.3㎡) 6-7000만 원을 호가하며 자산가치를 상승유지하고 있다. 

시설투자를 곁들이면서 매출상승을 꾀하며 최고이 시설은 아니지만 월수익율이 다은 업종에 비하여 높게 형성되면서 자신있게 숙박업을 경영하며 영업이득보다 자본이득으로 내일을 준비하고 있다. 숙박업부동산의 자본이득의 경쟁력이다.

많은 숙박업소가 숙박업을 포기할 것이다. 제2종 일반주거지역에 위치해있는 노후화된 시설을 그대로 방치하고 있던 장급 여관들 중에 많은 여관들이 숙박업을, 여관업을 포기하는 사례가 늘 것으로 보인다. 모텔투자불패의 신화가 지속되며 모텔투자는 절대 망하지 않아라는 인식으로 투자자의 관심을 불러모을 시기에는 작은모텔들 중에 특별한 시설과 과감한 투자로 고객만족서비스를 제공하면 작은모텔의 반란을 일으킨 때도 있었다.

 매매가 10억 내외, 현금투자 5-6억으로 노후시설의 장급여관을 부티크호텔처럼 작지만 화끈한 투자와 시설,규모,경영시스템의 도입으로 아기자기하게 젊은층고객의 입맛에 맞는 차별화된 이벤트 영업을 실행하여 객실 17실로도 월매출 3-4000만 원을 달성하며 월순익 1000만 원이상을 실현하였다.

이번 코로나19사태의 정치경제의 불안은 우리들의 생활방식, 생활패턴, 놀이문화을 완전히 바꾸게 될 것이다. 숙박업의 인식도 바꾸어야 한다. 아니 숙박업의 개념이 바뀌게 될 것이다.

유쾌,상쾌,통쾌,명쾌(?)의 개성있는 모텔숙박업의 변신이 기대된다. 모텔에서 캠핑, 단독 풀, 독립된 공간, 집처럼 편안한 휴식을 가질 수 있는 시설을 갖추며 젊은고객, 연인, 가족, 동우회친구들를 불러들리게 될 것이다. 시간을 파는 숙박업소의 개발로 자랑거리를 만들면서 숙박예약앱의 울타리에서 탈피할 수 있는 여건을 갖추는 준비를 해야 한다. 5년 후, 당신이 모텔재벌의 주인공이 되시기 바란다.

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               각 대학 및 매경 등 숙박업관련 특강 다수
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
               유튜브검색: ‘잘잘잘TV’ 크리에이터