확! 끌리는데, 다시 숙박업을 하려고 모텔를 산다?(숙박매거진 21-12월 기고) > 실전투자

확! 끌리는데, 다시 숙박업을 하기위해 모텔을 산다?(숙박매거진21-12월 기고)

2021년 중후반으로 들어서면서 모텔투자유형이 달라지고 있다. 모텔의 숙박업포기가치에서 숙박업 지속위한 투자로 그 가치가 더 높게 형성되고 있다. 실제로 서울 소재의 한 중대형모텔이 건축업자와 숙박업자의 경쟁에서 그 동안의 사례와 다르게 숙박업 유지의 가치로 매매거래가액이 더 높게 형성되며 매매거래가 이루어졌다. 확! 끌리는 변화다. 모텔의 고급화, 개성화, 차별화가 다시 시작되려고 한다.

1. 건축업자와 숙박업자의 경쟁?

서울 소재의 중대형 모텔이 건축업자의 매수제안가격보다 더 높은 가격에 숙박업을 운영할 목적의 숙박업자에게 매매거래가 이루어졌다. 150억 원이 넘는 매매거래가액이다. 

지난 2-3년 동안에 숙박업을 포기하는 모텔들이 건축업자에게 숙박업자의 매수제안가격보다 더 높은 가격을 제시하며 많은 모텔들이 매매거래가 이루어지면서 숙박업을 포기했다. 

숙박업을 계속하기위해 중대형모텔을 매수하여 과감하게 약 30억 내외의 시설투자를 하려는 움직임이 있다는 것은 이제 숙박업을 포기하기보다 숙박산업의 미래가치를 믿는다는 반증이다. 이제 모텔투자불패신화가 다시 시작될 조짐은 아닐까? 외곽에서도 무인텔들의 투자관심이 다시 커지고 있다. 

대실영업이 다시 시작되려는 움직임이 엿보인다. 일부 수세권 무인텔의 일일 대실이 50-100팀을 달성하는 사례가 포착되고 있다. 

모텔촌의 모텔들 중에 일부가 숙박업을 더 키우기 위해 더 과감한 시설고급화로 리모델링하여 매출상승과 부동산의 미래가치를 보고 투자가 이루어지기도 하였다. 한편으로는 부동산가격상승으로 매매거래시 양도소득세에 대한 부담으로 건축업자와 주거용부동산으로 공동개발하는 사례도 있었다. 

일부는 숙박업주는 노후 된 모텔을 숙박업을 계속 운영할 목적으로 새로운 컨셉트로 리모델링을 한 결과, 해당 지역에서 독보적으로 경쟁력을 확보하며 더 큰 매출을 달성하고 주변에 부러움을 사기도 한다. 

경기도 의왕시 내손동 소재의 B모텔이 그런 사례이다. 숙박업 목적으로 매수하여 과감하게 리모델링을 완성, 부동산가치 상승과 매출상승이라는 2마리 토끼를 잡으며 성업 중이다. 

2. 모텔의 오징어게임

 다 같이 살다가 혼자만 산다. 그 간에 모텔촌 그룹별로 영업이 잘되는 모텔촌과 영업이 부진한 모텔촌, 지역의 차별이 있었다. 그러나 코로나19 감염병사태의 사회적거리두기등 외부활동의 규제가 지난 2년여 간 지속되면서 모텔들의 기본매출에 도움을 주던 유흥, 대중시설, 음식점의 이용객이 감소하면서 모텔의 매출도 급격히 감소하였다. 

동시에 매출감소를 견디지 못하고 숙박앱, 어플에 의존도는 더 커졌다. 

매출은 감소하고 반대로 지출이 증가하면서 모텔들의 영업력은 모텔촌, 지역별로 형성되는 것이 아니라 같은 지역에서 각자도생의 경쟁력을 발휘해야만하는 가격경쟁, 시설경쟁에 내몰리고 있다. 

그런 와중에도 다른 업종에서 성공한 사람들이 노후시설의 모텔에 과감한 시설투자를 하면서 그런 투자를 한 한 두개의 모텔들이 모텔촌 내에서 강력한 경쟁력을 발휘하고 있다. 

투자를 머뭇거린 모텔들은 이러지도 저러지도 못하며 매출감소로 경영에 어려움을 겪으며 ‘모텔숙박업을 계속할 것인가?’를 고민하고 있다. 

모텔경영, 모텔투자의 오징어게임이 시작되고 있었던 셈이다. 과감하게 시설투자를 한 모텔들은 더 큰 영업경쟁력을 발휘하며 주변의 부러움을 사는 반면에, 시설투자, 변신, 변화를 두려워한 모텔촌 내 나머지 모텔들은 아직은 코로나19의 위기에 잠겨 매매거래를 시도하고 있을 뿐이다. 

매출감소와 수익감소에 건축업자들까지 모텔매수세가 약해지면서, 숙박업을 운영할 매수자를 찾든지, 아니면 과감한 시설투자를 다시 시도해야하는 고민을 해야하는 처지가 되었다.

2022년에는 모텔매매거래가 다시 활성화되면서 당연히 모텔 리모델링 바람이 다시 일어나게 될 것이다. 모텔촌에서 당분간, 오징어게임은 더 깊숙히 모텔촌을 뒤덮게 될 것으로 보인다. 각자도생으로.

3. 법인거래와 개인거래?

최근 법인매수가 많아지고 있다. 법인으로 모텔을 산다. 대출도 크게 받는다. 투자금이 적은 모텔투자자들 중에는 취등록세를 절약할 수 있는  법인소유의 모텔을 법인인수로 매수하는 것을 고려한다. 

상업용 건물의 취등록세는 법인이건 개인이건 동일하게 원칙적으로 실거래금액의 4.6%가 발생한다. 취득세 4%, 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%로 4.6%이다. 

법인인수나 일반거래 모두 취등록세는 거래가액의 4.6%가 발생하지만 법인인수의 경우 주시거래가액으로만 거래하는 경우가 많아 법인 소유의 부동산가액이 50억 내외라도 해당법인의 주식가액은 3-5억 내외로 과점주주가 아니라면 1500-2000만원 내외가 법인등록비용으로 소요된다.

                                                              모텔이 철거되고 소형주택으로 신축예정

 50억 짜리 모텔을 개인거래 시에는 부동산거래가액의 4.6%인 대략 2억3000만원 내외가 발생한다.(법무사대행비용은 별도). 법인인수 시에도 부동산가액대로 거래신고를 한다면 개인거래와 같이 동일한 2억3000만원대가 발생하지만 주식가액으로 거래신고를 하는 사례가 많아 실제로는 취등록세가 많이 절약된다.

그러나 최근에는 법인인수 시에도 일반거래가치의 부동산가액으로 주식가액을 감정하는 사례가 늘고 있다. 매입 이후 매도 시에 양도소득세의 부담을 줄이려는 매수자의 절세를 위해서이다. 

최근 주거용부동산의 대출규제가 강화되는 반면, 상업용건물의 대출은 아직은 용이하다. 사업자등록을 활용하여 매출과 수익률이 확인된다면 매매거래가액의 80%내외까지 대출을 발생시킬 수 있다. 

특히 모텔상업용건물의 경우 리모델링투자규모에 따라 대출규모도 달라진다. 일부 법인 소유의 모텔 중에는 매매가액의 80-90% 대출이 발생하는 사례가 많이 목격 된다. 

단, 리모델링 투자의 규모와 경쟁력 있는 컨셉트의 개발, 부동산가치상승의 기대등이 주변모텔들과의 차별화된 영업경쟁력에 대한 확신이 어느 정도 인정되어야 한다. 저축은행들도 아무 물건이나 다 대출을 높게 해주는 것은 아니라는 것도 염두에 두어야 한다.

법인거래와 개인거래 중 나는 어떤 방식으로 모텔을 인수하는 것이 좋을까? 그 해답은 개별상권과 해당물건의 매출형성, 지출여건, 투자자 개인의 여건을 고려해야 할 것이다. 

그래도 간단하게 선택을 고려한다면 카드매출이 높으면 개인거래로, 현금거래가 높다며 법인인수를 고려해볼만하지 않을까? 법인인수합병 거래 시에는 세무사, 회계사 및 관련업무 전문가와 더 세심한 상담과 지식이 필요하다. 현재와 미래를 동시에 고려해야 할 것이다.

4. 대출 안 된다고요? 저축은행이 동업자가 된다?

 지난 1년여 동안 서울 수도권의 일부 모텔들이 확끈한 리모델링을 위해 거래가 이루어졌다. 남들이 3-4억을 투자할 때, 나는 7-10억을 투자했다. 그리고 살아남았다. 

그럼 이런 모텔투자자들은 남들보다 더 많은 투자금을 가지고 있었던 것일까? 알고보니 아니다. 40억짜리 모텔에 40억을 대출받았다. 1금융권에서는 말도 안되는 대출발생이다. 

그럼, 어떻게해서 이런 큰 대출이 발생한 것일까? 

그래 맞다.

 2금융권이다. 저축은행. 저축은행이라고, 모텔이라고, 무조건 대출을 해준는 것은 아니다. 해당 모텔의 미래가치 투자성과 매수 후에 이루어질 매출상승기대, 부동산가치의 상승을 예측하여 어느 정도 확실한 가치상승의 확신이 생겼을 때 대출을 과감하게 해준 것이다. 일정수준 이상의 경쟁력있는 상품개발로 건물 전체 리모델링을 완성하는 조건으로 과감한 대출을 해주는 것이다. 저축은행이 동업자가 된다. 신탁관리조건일 경우가 많다.

최근에 과감한 투자가 이루어졌다면 대출이 많이 발생했을 것이다. 프렌차이즈업체로 개발할 의사를 가지고 있다면, 매매가 대비 80%이상의 대출을 만들어주었기 때문이다. 당연히 리모델링 후 매출상승 기대와 영업 경쟁력, 부동산가치 상승의 기대와 확신이 있어야 한다. 

투자자들은 한 때는 해당지역에서 독보적인 매출 경쟁력을 가지고 있던 해당모텔의 과거의 이력에 대출과 리모델링투자에 더 큰 점수를 준다. 모텔상권, 모텔의 경쟁력도 이력이 있다. 위드 코로나 사회적 거리두기의 규제가 실체적, 본격적으로 완화된다면 이제는 확실하게 대출을 좀 더 크게 받더라도 모텔투자를 적극적으로 고려해 볼 만하다.

                                                                                    제천의 무인텔 전경

5. 위드 코로나,모텔숙박업 투자는?

역세권 모텔, 과거에 떳던 모텔촌, 관광지 길목, 무인텔, 수세권 무인텔들이 위드 코로나와 함께 매출 상승이 기대된다. 지난 2-3년 동안, 역세권의 모텔촌에서 많은 모텔들이 숙박업을 포기하고 소형주택으로 용도전환, 주거용부동산으로 신축 개발되며 남은 모텔들이 다시 본격적으로 리모델링을 시작하려 한다. 

중대형 모텔촌에서 땅이 큰 모텔들도 과감한 투자로 리모델링하여 해당 지역에 랜드마크로 모텔촌 내 새로운 컨셉트의 차별화된 시설로 모텔영업 경쟁력을 발휘 한다. 대부분 플랫폼 업체의 지원을 받는 프렌차이즈 업체로 개발되어 어플의 도움을 받으며 성장하고 있다. 

풀빌라 펜션, 골프스크린의 호황, 키즈, 펫 시설 경쟁, 기타 다양한 코로나위기에서 맞이했던 사회 유기적 놀이,휴식문화가 위드 코로나로 그 간의 강력한 규제가 경제논리에 의해 완화된다면, 모텔숙박업에도 새로운 컨셉트를 만들어내며 모텔투자불패신화를 다시 이끌어가게 될 것이라고 확신한다. 

특히 무인객실관리시스템, 운영관제시스템, 위탁관리시스템의 발전이 획기적으로 숙박업발전에 큰 변화를 이끌어 갈 것으로 예상 된다. 모텔의 변신은 2022년에도 더욱 빠른 속도로 우리들의 일상 속으로 파고들며 휴식공간의 복합놀이문화의 컨셉트를 내밀며 고객을 유혹하게 될 것이다.

 객실등, 조명의 작은 변화는 객실 내에 풀빌라 펜션시설과 골프스크린의 시설까지 설치하며 고객만족서비스를 하게 될 것이다. 모텔의 조명등의 작은 변화가 다시 모텔투자불패신화를 이어가게 될 것인가? 

그렇다고 확신한다. 2022년, 모텔투자는 5년 후에 당신의 미래가 바뀐 것을 스스로 확인하게 될 것이다. 

모텔사랑 이길원 대표

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TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com