모텔 살래? 땅 살래? 매출 살래?(숙박매거진 2022.4,5월 기고) > 실전투자

모텔 살래? 땅 살래? 매출살래?(숙박매거진 2022. 4월 기고)

 지난 10여년의 세월을 뒤돌아보면 모텔도 이겼고, 땅도 이겼다. 그러나 2-3년의 시간을 훑어보면 땅이 더 이겼다. 모텔은 매출이 있어야 살고, 땅은 매출도 상관이 없다. 어떤 때는 모텔이 이기고, 어떤 때는 땅이 이기는 걸까? 자본과 영업?

                                                        춘천레고랜드 입구의 한 카페 전경

1. 모텔의 변신

숙박업의 한 장르로서의 모텔은 그다지 큰 투자성의 이미지를 얻어내기란 쉽지 않다. 예전의 잠만자는 공간으로 투자성을 논하자면 객실 30실 내외로 월매출 4000만원 내외를 달성하기도 쉽지 않다. 그러나 러브호텔, 대실영업의 대명사로서의 모텔은 수익성은 놀랍다. 객실 30실 내외로 월매출 1억8000만원대도 달성하던 시기가 있었다. 2010년대 전후로 대학가상권이면서 역세권의 모텔들이 부티크모텔로 회전율 영업에 전력을 다할 때의 일이다.

그 이전 1995년 전후로, 자동차가 마이카시대로 막 이동하려는 시점에 외곽에 넓은 주차장을 갖춘 시설고급화에 대실영업을 하던 ‘파크’라는 장르의 숙박업소가 대단한 수익을 달성하던 시기가 있었다

외곽에 넓은 주차장을 가진 ‘파크’라는 숙박업소의 경쟁력은 차량보급이 급증하던 시기에 외곽으로의 이동에 교통체증으로 많은 시간이 소요되고, 2000년대 초반에 도심에서는 노후시설의 장급여관들이 시설고급화, 리모델링바람이 일면서 이미 대단한 수익을 달성하던 숙박업 ‘파크’의 또다른 변신으로 도심 속에서 ‘모텔’의 탄생을 불러왔다.

외곽에서는 주차장과 시설고급화의 ‘파크’가 흥행을 하고, 그 다음의 변신으로 도심 속에서 ‘여관’이란 노후시설의 숙박업소가 시설고급화를 이루면서 회전율 영업에 적합한 시설을 갖추고 본격적인 회전율 영업의 대명사로 매출극대화를 이루며 땅의 가치보다 영업의 가치로 승부수를 던지며, 음성적인 이미지를 굳히는 ‘모텔’이란 숙박업장르를 만들어 냈다.

그 다음부터 ‘모텔’은 불륜공간으로 대실이라는 회전율 영업의 대명사가 되었다. “쉬었다 갑시다”가 모텔이용의 키워드가 되기도 했다.

모텔의 프론트에서는 손만 들락거릴 수 있는 작은 공간으로 고객과 마주하며, “쉬었다 가실 거죠” “3만원입니다.”“2만원입니다”가 고객과의 대화의 전부였다. 이미 고객은 답변이 없다. 더 이상 답변을 필요로 하지 않아도 된다. 단지 2만원, 3만원 만 내밀 뿐이다. 얼굴도 모른다. 현금과 객실 키만이 오갈 뿐이었다. 그래도 모텔영업을 오래 한 숙박업주들은 말한다. “그 때가 좋았다”라고.

                                                             부산기장군 신축호텔 옥상의 루프탑 연출로 성업중

2. 모텔의 이미지 변신과 회전율영업의 극대화

전형적인 회전율 대실영업으로 사회적 문제를 야기하기도 했던, 모텔의 음성적인 이미지의 변신은 2004년 9월의 성매매방지 특별법의 시행과 2007년 초에 서울 신촌과 서울 강남에서 시작된 혁신적인 변신으로 호텔보다 더 좋은 객실을 만들어낸 ‘부티크호텔’의 출현이다.

이 시기에 중장년층의 모텔 대실영업에 젊은 세대를 위한 휴게영업이 시작되었다. 객실 50실보다 객실 20실이 이기던 시기다. 회전율 영업의 화려한 변신이었다. 젊은 세대에게 모텔이란 객실은 놀이, 휴게, 파티, 재미있는 데이트 공간의 이미지가 생성되는 시기다.

그러나 부티크호텔의 과감한 변신도 글로벌화가 본격화된 2010년 시기에 중대형 비즈니스호텔의 출현으로 숙박업 본연의 숙박업과 대실영업의 차별화가 극명히 나타났다. 외곽에 소재하던 주차장 경쟁의 ‘파크’라는 숙박업 장르는 이미 도태가 시작된 시기다. 2008년부터는 지방에서는 도심 속 상업지역에서, 중소도시에서는 외곽에 무인텔이 대실영업의 대명사가 되었다.

3. 중저가비즈니스호텔의 몰락과 풀빌라펜션의 흥행

2019년 말, 코로나19 감염병사태가 글로벌화를 멈추게 하면서는 제일 먼저 중저가 비즈니스호텔과 특급호텔들이 매출하락과 수익률 극감으로 숙박업을 포기하기 시작하였다.

 모텔숙박업도 운영에 큰 타격을 감수해야 했다. 그 시기에 많은 숙박업 장르가 숙박업을 포기해야 했다. 일부 특급호텔마져 숙박업을 포기하는 사례가 줄을 이었다. 서울 수도권에서는 도심 속에 위치하는 많은 수의 모텔들도 소형주택으로 용도전환되었다.

2022년, 되돌아보니 지난 2-3년의 기간에 매출감소를 고스란히 방치하던 모텔들은 아직도 경영에 많은 어려움을 겪고 있다. 반면에 과감하게 시설고급화를 이룬 모텔들은 해당 지역에서 선두주자로 고객 쏠림현상이 일어나면서 남다른 매출 상승과 수익률 극대화를 달성하고 있다.

그 사이에 풀빌라펜션이 독보적인 흥행을 이어가고 있다. 풀빌라펜션의 흥행은 당분간 지속될 것으로 보여진다. 모텔의 객실에 풀빌라펜션형 객실이 출현하기 시작하고 있다.

4. 땅의 승부

주거용부동산의 매매가격은 지난 2-3년 사이에 많게는 2-3배 가까이 올랐다. 주거용부동산의 매매,임대가격상승은 전국적인 현상이 되었다. 주거용부동산 가격의 상승은 주거용부동산의 투자수요 증가로 이어지고, 호텔, 모텔숙박업부동산의 소형주택으로의 용도전환 개발로 이어졌다.

 특히 모텔이란 숙박업부동산의 숙박업 포기현상으로 나타났다. 외곽에 소재하는 모텔들은 매출하락과 수익성악화로 걱정이 태산인 반면, 도심 속에 소재하는 모텔들은 매출의 하락이 그리 걱정이 되지 않았다.

영업이득을 포기하더라고 더 큰 자본이득을 실현할 수 있었기 때문이다. 땅의 숭부에서 이긴 것이다. 매출의 하락으로 건물을 보면 화가 나다가도 땅을 보면 입가에 미소가 지어졌다.

 덩달아 외곽에 소재하는 모텔들도 언젠가부터 특별한 개성있는 차별화로 개발하려는 투자관심이 높아지면서 거래가 이루어지고 있다.

풀빌라펜션이라는 유사숙박업소는 공급포화상태라는 말이 무색하게 여전히 전국적으로 투자개발의 아이템으로 활용되고 있다. 모텔의 땅의 승부는 이제 너무 올라버린 땅값에 주거용이나 상업용부동산으로의 용도전환의 투자성이 한계점에 도달했다는 인식이다. 이제 우선은 영업으로 승부수를 던지려는 투자관심이 다시 커지고 있다.

5. 모텔의 승부수의 기준변화

지난 20여 년의 세월을 되돌아보면 모텔이란 숙박업부동산도 일정 기간을 제외하고는 땅의 승부인 자본이득으로 부동산투자불패 신화의 커다른 흐름에서 승자가 되었다.

한번 크게 오른 땅값이 상승 후에는 일정기간 다시 매출로 승부수를 던진다. 정치, 경제의 큰 위기에서도 모텔이란 숙박업은 부동산가치 외에 매출, 영업의 가치로 숙박업, 특히 모텔투자불패 신화를 이어왔다.

그러나 최근 4-5년 사이의 기간에 숙박업 동향을 보면 정치, 경제, 글로벌화, 감염병 사태에 대실영업에서도 많은 동요가 일어나고 있다. 중저가비즈니스 호텔의 출현에서 숙박고객을 주타켓으로 하던 중대형모텔들이 숙박영업경쟁력을 키우는데 몰두했고, 일련의 감염병사태에서는 모텔의 대실 회전율영업의 위기와 함께 최저임금과 지출상승으로 숙박업경영에 어려움을 겪고 있다. 이런 현상은 임대인과 임차인 간의 분쟁이 속출하는 현상으로 나타났다.

중저가비즈니스호텔의 가격경쟁은 작은 모텔들에게 매출영업 경쟁력의 한계를 노출시켰다. 시설의 고급화가 확실한 생존전략을 보장받지 못하는 상황이다. 통상적인 시설고급화는 오히려 사족의 투자가 될 가능성이 커졌다.

모텔의 변신, 변화에서 시설고급화는 특별한 개성있는 차별화가 이루어져야 한다. 모텔의 객실에 다양한 디자인시설설치의 시도가 요구되고 있다. 땅값 상승이 모텔숙박업부동산의 대혁신에 자신감을 얹어주고 있다.

땅값 상승의 한계점에 도달했다는 인식은 희소성의 복합상가모텔과 외곽에 넓은 땅을 가진 노후시설 모텔에 투자관심을 갖게하고 있다.

실제로 외곽에 소재하는 넓은 땅을 가진 노후시설모텔들이 점차 매매거래가 성사되기 시작하고 있다. 지방 거점도시지역 상업지역내 노후시설모텔들도 회전율영업과 비즈니스호텔을 겸한 시설로 시설고급화 리모델링이 실행되며 성업 중인 사례가 늘고 있다. 투자관심도 커진다.

6. 월세보다 이자가 이기는 부동산시장

모텔투자를 바라보는 투자선택의 기준이 땅값 위주의 투자에서 매출 상승의 기대로 투자기준이 달라지고 있다. 모텔투자불패신화의 기본은 자본이득의 실현이다. 이미 올라버린 땅값의 상승에 추가 상승을 기대하기보다는 추가 매출 상승에 더 기대를 하면서 투자물건을 찾고 있다.

모텔투자에서 작은 돈으로도 월세보다 이자를 내는 쪽의 매수 투자문의가 늘고 있다. 남의 모텔에 월세를 내며 당장의 이익만 실현하려는 매출만 보고 투자하기 보다는 매출이 조금 적더라도 시설변화와 매출상승이 기대되는 이자를 내는 노후시설의 모텔을 매수하려는 투자관심이 커지고 있는 것이다.

개성있는 차별화를 실현할 수 있는 풍광이 좋은 위치에 소재하는 희소성의 가치가 있는 노후시설모텔에 투자문의가 증가하고 있다. 객실에 다양한 휴식, 휴게공간을 만들어 보려는 시설변신의 시도가 이루어 질 것으로 예상 된다.

모텔의 커다른 변신이 시작되고 있다, 모텔변화의 대 혁신의 시기다.  모텔은 모텔만이 아니다. 다양한 장르의 숙박업모드가 모텔의 객실에서 시도되고 있다.  

모텔숙박업부동산, 모텔숙박업이 다시 월수익을 달성하는, 또는 월세를 받을 수 있는 수익형부동산상품으로 투자관심을 받기 시작하고 있다.

서두르세요. 모텔창업, 모텔투자!

모텔사랑 이길원 대표
유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터
TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com