어떻게 좀 해봐! Hurry up! > 실전투자

어떻게 좀 해봐? Hurry Up! (숙박매거진 2022-8월 기고)

 코로나19 감염병사태에서 비롯된 사회적거리두기로 세상이 달라졌다. 대면서비스의 매뉴얼이 비대면서비스로 변하면서 인터넷기업이 급성장을 했다. 

 대면서비스에서 경쟁력을 발휘했던 기업들이 2-3년의 기간에 미래 불확실성의 기업으로 폐업을 하기도 하였다. 숙박업도 예외는 아니다. 규모로 경쟁력을 발휘했던 특급호텔들이 숙박업을 포기했다. 아주 많은 중저가 비즈니스호텔이 사라졌다. 트랙킹족들에게 위안을 주던 게스트하우스가 몰락했다. 모이면 이기는 것이 아니라 죽는 공간이 되어버렸다. 

 랜선 활용기업이 급성장 했다. 어플이 세상을 바꾸고 있다. 2022년 7월 세상이 다시 대면서비스로 경쟁력을 갖추려고 한다. 다양한 업종에서 규모, 서비스, 시설경쟁을 시작하려 한다. 과거의 이력만을 외치기에는 시간이 없다. 서둘러서 아니 빨리 어떻게 좀 해봐야 한다. Hurry Up!

1. 월매출 1억3천만 원 달성하던 중저가 비즈니스호텔이 월매 2000만원으로 왜?

천안 소재의 객실50실의 N중저가비즈니스호텔은 2년 전만해도 매일 만실, 월매출 1억5천만 원까지 달성하며 호기를 부렸다. 월평균 숙박만의 매출로도 월매출 1억2천만 원은 넉넉히 달성했다. 

 그러나 2019년 12월, 아니 2020년 5월부터 한번도 겪어보지 못한 세상이 닥쳤다. 코로나19 감염병사태로 호텔의 객실이 비기 시작하였다. 

 그렇게 월매출 1억5천만 원의 호텔은 2년이 지나면서 월매출 2000만 원으로 하락, 쇠락했다. 월매출 1억5000만 원을 달성할 때는 70억 원을 호가하던 매매가는 월매출 2000여만 원을 달성하며 50억, 45억, 이제 경매에 노출되는 수모를 겪고 있다. 이제사 살아남기위한 몸부림을 치며 발버둥을 치고 있지만 이미 크게 하락한 매출을 다시 일으켜 세우기에는 자금과 대외적인 신용도가 너무 낮아졌다. 

 대책을 세울 골든타임을 잃어버렸다. 코로나19 감염병사태로 매출이 덧 없이 하락할 즈음에 미리 영업전략, 시설의 차별화전략을 세우고 실천했더라면 아직은 투자여력이 있을 때 다양한 살아남기위한 투자를 실행했더라면 해당 지역에서 남다른 차별화를 이루며 주변의 숙박시설보다 더 큰 매출을 달성하며 여유를 부릴 수 있었을텐데. 

 조금 어려워질 때 뭐라도 했더라면? 70억 짜리가 45억으로도 매매거래를 망설이는 수모를 겪지 않을 것이다. 어떻게 좀 해봐야 한다. 내 모텔을 그냥 시간만 보내며 방치해서는 안되는 이유다. 

                                                         한 리모델링업체의 개발사례 사진

2. 월매출은 7000만 원으로 장사는 잘되는데 왜 안팔리지?

지난 2-3년의 시간은 숙박업소가 땅의 가치로 더 높은 평가를 받아왔다. 매출로 달성하던 수익률이 끝없이 추락했기 때문이리라. “매출은 상관없어요. 나는 모텔을 운영할 생각이 없어요. 부셔버릴 겁니다. 오피스텔을 신축할 겁니다. 

 매매가격만 조금 조정해주세요. 매출을 필요없어요” 모텔이란 숙박시설, 숙박부동산이 그렇게도 큰 호황을 누리며 대표적인 수익형부동산으로 모두의 부러움을 샀었는데. 매출보다 땅의 가치로 평가를 받게 되다니. 

그런 땅의 가치로 평가받아온 이미지는 겨우 2-3년 밖에 안되었는 벌써 투자자들의 머릿 속에는 모텔이란 숙박업소를 숙박업부동산으로 바라보지 않고 주거용이나 상업용부동산상품으로의 용도전환가치로 평가하고 있다. 

아주 많은 호텔, 모텔이란 숙박시설이 사라졌다. 숙박업부동산상품만이 남았다. 주거용부동산상품이다. 

2022년 중순, 코로나19 감염병사태의 사회적거리두기가 어울림의 대면서비스 사회공간으로 변하면서 남아서 버틴 숙박업부동산이 다시 숙박시설로 평가를 받으려고 한다. 이미 무인텔이란 숙박업 장르는 많은 투자자들에게 투자관심을 받고 있다. 

 그럼에도 객실 26실로 월매출 7000만 원. 무인텔로 운영되는 숙박업소. 월순익ㄴ 3000만 원 이상을 달성하며 기염을 토하는데도 매매가 45억에 거래가 쉽사리 되지 않는다.  

 왜? 주거용부동산으로 용도전환가능성에 대한 기대감이 적기 때문이다. 숙박업 경영으로 달성하는 월매출, 월수익을 주거용부동산, 상업용부동산으로 용도전환한 부동산가치보다 미래가치에 대해 의구심을 갖고 있다. 그러나 이제는 달라지고 있다. 주거용부동산의 가치가 의심을 받기 시작하고 있다. 오히려 더 큰 월수익을 달성하는 모텔, 호텔 숙박업의 가치가 다시 평가받으려고 한다. 매출이 높은 숙박업소, 숙박업시설이 숙박업부동산보다 더 높은 투자관심을 받고 있다. 매출 상승의 기대와 지속성의 여부가 내 모텔, 호텔의 가치를 저울질하기 시작한다. 매출이 경쟁력이다. 시설이 경쟁력이 되고 있다. 그래, 지금이라도 어떻게 좀 해보자! 매출이 높으면 내 모텔 안 팔아도 된다. 안 판다! 매매거래가치가 상승한다.

3. 한 때는 날렸던 모텔이야! 어떻게 좀 해봐?

한 때는 잘 나가던 모텔들은 그 위치, 시설, 영업의 기본적인 매력을 가지고 있다. 한 번도 영업이 잘 된적이 없던 모텔들은 여전히 여전히 갈피를 잡지 못하고 있다. 숙박업을 포기해야 할지도 모른다. 포기하는 것이 나을 수도 있다. 

                                                 특별한 객실 연출로 성업 중인 한 호텔의 객실 전경

 그러나 한 때는 잘나가던 모텔이었다면 잠시 방치되었을 뿐 다시 그 매력을 발산할 가능성이 크다. 필자는 이런 영업경쟁력의 부동산을 땅의 가문의 영광이라고 어필하고 있다.  땅에도 가문이 있다. 

 장사가 잘되던 땅은 어느 업종이 들어서더라도 이상하리만치 또 장사가 잘 된다. 아마도 동선의 잇점, 가시설의 잇점, 교통접근성의 잇점을 가지고 있을 것이다. 이런 상황이 상권이다. 숙박업에도 숙박상권이 있다. 외졌더라도 이상하리만치 영업력이 강한 숙박상권이 있다.   

 한 때는 잘나가던 모텔이었다면 다시한번 내 모텔의 강점을 살려보자. 어떻게 좀 해보자. 살아남기 위한 방법, 생존전략을 실행해보자. 아마도 또다른 새로운 획기적인 아이디어를 만들어보자. SNS, 인터넷, 랜선의 경쟁력을 만들어 보자. 어떻게 좀 해봐? 풀빌라펜션, 골프스크린, 루프탑, 로비공간, 욕실공간, 휴게공간, 게임공간, 스포츠공간, 수영장의 연출로 뭔가를 만들어 호기심, 자랑거리를 만들어보자. 

4. 시작이 반이다?

엘리베이터는 들어간 문으로 나오는 것이 기존의 식상된 이미지다. 그러나 언제부턴가 모든 엘리베이터가 들어간 문으로 나오는 것은 아니다. 앞으로 들어가서 반대편 문을 통하여 나온다. 앞으로 들어가서 옆으로 트여진 문으로 나온다. 주거공간, 상업용건축물 공간의 적극적인 활용이다. 엘리베이터의 활용가치가 달라진다. 

                             부산 기장군에 들어설 특별한 컨셉트의 숙박시설이 오픈한다. 호시카케 료칸!

 공간활용이 달라진다. 이용이 편리 해진다. 노는 공간이 적극적인 엘리베이터의 변신으로 활용가치가 큰 공간을 변했다. 건물의 가치가 달라진다. 엘리베이터 덕분에 고층 공간도 임대수준이 높아졌다. 

 엘리베이터를 어디까지 이용할 수 있도록 설치하느냐에  따라 지하공간이 옥상공간의 수익가치가 달라졌다. 생각을 바꾸면 내 부동산, 내 모텔, 내 숙박업소의 가치가 달라진다. 어떻게 좀 해보자. 막연한 제언이 아니다. 

 상상하면 이루어진다고 확신한다. 그렇게 변신은 시작되고 지난 2-3년의 어려움 속에서도 새로운 대면서비스시기를 위해 준비한 모텔, 숙박업시설들이 이제 강려한 경쟁력을 발휘하고 있다. 매출이 달라지고, 가치가 달라지고, 남이 부러워하는 수익형부동산의 대표주자로 다시 위상을 펼치고 있다. 

어떻게 좀 해보라는 것은 고민만 하지말고, 다른 생각, 상상으로 기존 질서를 다르게 생각하여 가치를 창출해보자는 것이다. 

Naver quit, Do whatever you can do!

모텔사랑 이길원 대표

유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com 

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