모텔대첩? 요즘 모텔 달라져, 어떻게 보다 어디에? > 실전투자

 일반 주거공간이 도시형 생활주택으로 변하거나, 엔더믹 후 국내 관광 판도가 바뀌는 등 관광숙박산업은 지속되는 변신을 요구하고 있다. 숙박시설이라는 공간의 의미가 새롭게 떠오르며 호텔의 특징이 반영된 경쟁력을 갖추는 것이 중요해졌다. 이길원 대표의 변해야하는 시대에  숙박시설의 생존법칙을 돌아본다.

 대첩(大捷)은 전쟁 중 전투에서 아군이 적을 크게 이겼을 때 쓰는 말이다. 그냥 대결구도가 형성되거나 전투가 벌어졌을 때는 그냥 ‘전투’라고만 한다. 대첩(大捷)이라고 하지 않는다고 한다.

 모텔대첩은 모텔들만의 대결구도일까? 다른 유사 숙박업종들과의 경쟁력 아이템을 개발하기 위한 모텔들의 대첩이 필요한 시점이다.

      경기도 포천 고모리저수지 인근이 새로 문을 연 스크린골프&파티의 벙커스크린골프

            스크린골프장도 고객의 니즈에 맞춰 변신을 거듭하고 있었다.

1.모텔대첩이 필요한 시점

 한국에서는 MOTEL(모텔)을 MT라고 부르기도 한다. ‘MOTEL(모텔)갈까?’ 보다 ‘MT갈까?’라고 한다. MOTEL의 약자로 MT로 표현한다. 예전 대학오리엔테이션 문화에서 ‘MT’가는 문화가 있었다. 청춘 대학생들이 어울리는 문화다. 그런 어울림의 문화를 ‘MT(MOTEL)’로 표현하며 모텔을 이용한다. 모텔이란 숙박상품공간이 숙박공간,대실공간,파티공간,이벤트공간,스포츠공간,PC방공간, 노래방공간, 캠핑장공간으로 변신하면서 젊은이들의 놀이문화공간으로 자리매김하며 은어로 ‘MT’라고 모텔을 표현한 것이다. 모텔의 이미지가 많이 달라졌다. 젋은이들이 쉽게 접근할 수 있는 놀이공간이 된다.

캠핑장, 풀빌라펜션, 파티룸, 글램핑장, 캠핑카 등이 새로운 유사 숙박, 휴식공간으로 활용되기 시작하면서 모텔이란 상품이 기존의 콘셉트로 젊은이들의 놀이휴식공간으로 어필하는 것이 식상한 공간이 되어버렸다.

 모텔의 변신이 필요하다.모텔대첩이다. 주변, 인근 모텔들과의 경쟁이 아니라 다른 유사 숙박시설과 경쟁을 시작해야 한다.

2. 원룸공간이 고시원에서 도시형생활주택을 넘어 청년주택으로 변신하고 있다

 고시원이 어느 순간 다중주택, 오피스텔, 도시형생활주택으로 주거공간의 시설고급화가 이루어지더니 주거소비자인 청년들의 니즈에 부응해 청년주택이란 아파트형 소형주거공간으로 발전했다. 그렇다고 고시원이 사라진 것일까? 아니다. 고시원의 거주수요는 여전히 존재한다. 고시원이 사라진 것이 아니라 도시형생활주택과 경쟁력을 위해 공유공간으로 설치하던 욕실은 개별 객실공간 안에 설치하고, 공유공간을 게스트하우스의 커뮤니티공간처럼 시설고급화로 연출했다. 당연히 고시원이 이용요금도 높아지면서 청년들의 장, 단기 거주공간으로 다시 살아남아 버티고 있다. 변신을 이룬 고시원은 투자금대비하여 수익률이 높은 수익형부동산으로 기존의 콘셉트를 뛰어 넘는 시설고급화로 일부이긴하지만 결국 변신에 성공했다.

              경기도 포천 고모리저수지인근 벙커스크린골프장의 파티공간콜라보레이션

고시원이 주변에 고시원과의 경쟁을 탈피하여 빌라형 원룸건물, 오피스텔, 다중주택, 도시형생활주택, 더 나아가서는 청년주택의 장점의 일부를 내 고시원에 아이템, 콘셉트로 연출하며, 청년들의 니즈에 맞춰 시설고급화 결과, 고시원의 이미지를 쇄신하며 성공적인 변신과 투자를 이루었다. 커뮤니티시설, 객실 내 욕실을 설치한 고시원은 성업 중이다. 모텔도 고시원처럼 혁신적인 변신의 모텔대첩이 필요하다.

3. 현재의 모습은 참고사항으로만 바라봐야

모든 모텔들이 매물이라고 입을 모아 말하곤 한다. 돈을 많이 주면 팔 수도 있다. 팔고 싶다. 그러나 팔고나면 여러 가지 아쉬움이 있다. 전남 여수 소재의 한 호텔은 해변가에 소재하여 코로나19시기에는 숙박업투자의 찐한 재미의 맛을 경험했다. 그러나 앤더믹의 시기에 과거에 잘 될 때 생각만으로 변신을 게을리 한 탓일까? 2024년의 여름은 숙박업이 만만치 않은 어려운 업종이라는 생각을 하게 되었다.

과거에도 잘 되고, 현재도 잘 되며, 미래에도 잘될 수 있다는 것은 현실에서 그다지 많지 않다. 여수돌산대교의 야경, 여수밤바다가 여행객을 이순신광장으로 불러들이던 시기가 있었다.

                                        여수 돌산대교 아랫쪽의 밤의 전경

여수. 특히 여수돌산대교의 야경, 여수밤바다는 제주도에 버금가는 국내 관광명소중 한 곳이다. 여수밤바다를 보려는 2023년 여수방문 관광객 수는 외국인 관광객 수가 총23만여 명으로 2022년 대비 8배 이상 증가했다. 내국인 여수방문관광객 수도 2,759만 명으로 2022년 관광객 대비 1.6% 증가했다고 여수시(시장 정기명)는 밝혔다. (2024년 2월 여수시 발표참고)

여수방문 관광객 수가 증가했다면 당연히 모든 숙박업소도 매출이 상승해야 하는 것 아닐까? 그런데 꼭 그렇지만은 않은 것으로 보여진다. 잘되는 숙박업소는 더 잘되고, 변신하지 않은 숙박업소는 전년 대비 여수 방문관광객 수가 증가했음에도 불구하고 매출이 줄었다고 하소연 한다. 고객의 니즈에 맞추려는 변신이 게을렀다고 자평한다. 앤더믹 시기에 관광객의 소비변화형태를 미리예측하고 변신했어야 했다는 것이다.

이제는 ‘내 호텔 팔아줘! ’라며, 여수에서의 숙박업운영을 포기하고 싶다고 한다. 외국에 나갈 수 없어서 제주도나 여수 등 국내 관광지를 찾던 내국인 관광객의 여행패턴 변화를 잘 읽지 못하며, 매너리즘으로 시설관리만 열심히 한 탓일게다. 잘 될 때의 영업형태를 그대로 답습한 결과다. 

 그러고보니 부지런하게 열심히 시설관리만 잘하면 숙박업운영이 잘되던 시절은 지났다. 이미 숙박앱이 당신 숙박업소를 평가하고 있다. 시설경쟁에 내몰면서 가격경쟁 이벤트로 당신 숙박업소의 마켓팅을 제한하고 있다. 갈 데가 없을 때는 내 숙박업소로 올 수 밖에 없었다. 앤더믹으로 시야가 넓어지면서 갈 곳을 여럿 비교하여 여행을 준비한다. 내 숙박업소가 그들의 선택에서 제외될 수도 있다. 이제라도 내가 변신하든지, 아니면 경영능력이 있는 다른 투자자나 운영자에게 내 숙박업소의 운영를 넘겨야하는 처지 되어 버렸다.

과거의 이력은 참고사항에 불과하다. 나도 너도 과거와 현재는 미래의 살아남기를 위한 참고자료와 준비자료에 불과하다. 여수는 제주도와는 달리 내국인이 쉽게 방향을 정해 떠날 수 있는 청정관광지이다. 순천과 고흥을 방문하는 관광객의 최종 숙박지역이다.

여수 밤바다 덕분이다. 남해안지역은 풀빌라펜션 전성기의 핫플레이스다. 여수도 예전에는 비즈니스호텔 위주의 중소형호텔 숙박수요에서 무인텔의 전성기를 지나 풀빌라펜션, 가족호텔들이 속속 들어서며 가족여행지로 전성기를 맞고 있다. 이젠 또다른 숙박업 장르의 탄생이 필요한 시점이 되었다. 

 여수만이 아니다.유명세를 타며 숙박업의 전성기를 맞았던 관광지마다 ‘어디보다 어떻게’에서 이제 ‘어떻게보다 어디에’ 있느냐?의 위치의 잇점이 고객을 유치하는 영업력을 발휘할 수 있는 경쟁력의 키워드로 변하고 있다. 과거와 현재의 이력을 참조하여 ‘어디에?’라는 잇점을 살려 ‘어떻게?’로 경쟁력을 갖출 수 있는 숙박업소를 찾아보기 바란다. 그 숙박업소가 당신의 미래를 보장할 수 있다.

                            여수 돌산대교 안쪽의 풀빌라펜션의 풍경

4. 내 모텔, 호텔 팔려면?

주거공간, 빌라나 원룸, 오피스텔, 단독, 아파트까지 같은 조건의 주거공간이라도 신혼부부가 살던 집이 전세나 매매에서 더 빨리 선택되든지, 매매거래성사율이 높다. 그래서인지 신혼부부가 입주한다고 하면 임대인이 전세금이나 월세금을 조정해거나 시설투자를 해주기도 한다. 신혼부부의 긍정적인 활력 넘치는 꾸미기,깨가 쏟아지는 신혼생활이 내 주거공간에 활기를 불어넣어주기를 기대한다.

 그렇다. 주거공간이 누가 거주하고, 어떤 마음으로 주거공간을 꾸미고 생활하느냐에 따라 그들의 주거공간의 가치가 달리 평가된다.더 좋아한다.

                                            서울 특급호텔의 로비 전경

 내 모텔, 호텔을 팔고 싶다면 어떻게 해야 할까?

그래. 매매전략이 필요하다. 매매전략은 매출을 올려서 내 숙박업소를 선택하게하는 것도 중요하지만, 내 숙박업소에 활력을 불어넣는 작업을 할 필요가 있다.

내 모텔, 호텔, 숙박업소에 생기를 불어넣자. 그런 활기 넘치는 경영은 고객을 내 숙박업소로 불러들이게 된다. 그런 열정이 어느 순간, 내 숙박업소를 팔고 싶지 않게 만들지도 모른다. 생기, 활력 넘치는 분위기를 연출하고 만들어내는 것이 바로 영업전략이자 매매전략이 된다.

 필자도 다수의 모텔을 위탁운영, 임대운영을 해본다. 다수의 임대인이나 위탁자가 영업에 활력을 불어넣고, 매출이 오르고, 생기가 넘치는 시설로 변신시키면, 결국에는 잘되는 모텔, 생기 넘치는 모텔, 활력이 넘치는 모텔을 보면서 팔고 싶으면서도, 한편으로 안 팔려도 괜챦다고 생각하게 된다. 일정기간 내에 팔지 못하면 매매가격을 올리곤 한다. 일정한 수익이 발생한다면 팔고 싶지만 팔고 싶지 않게 된다. 남이 변신시킨 내 모텔이란 숙박업투자의 맛을 경험하게 된다. 일정한 수익을 달성한다면 모텔이란 숙박업소만큼 안정된 수익형부동산투자도 없다고 다시 생각한다.

그래서 모텔이란 숙박업소를 운영해본 경험이 있는 사람들이 모텔을 버리고 다른 업종으로 업종 변신하여 투자를 했다가도, 다시 숙박업 창업으로 돌아오는 것도 숙박업이 개별적 운영능력에 따라 천차만별의 경영능력을 발휘하기 때문일 것이다.

누가 투자하고, 어떻게 만들어내고, 어디에 가지고 있느냐에 따라 숙박업뿐만아니라 부동산투자로도 대박을 터트리는 사례를 많이 보아온 탓이다.

늘 그래왔다. 주거용부동산이 한 바탕 재미를 보면, 상업용부동산투자로 이동하고, 다시 땅으로 이동하여 개발을 하고, 해당 지역을 찾는 사람들이 많아지면서 숙박수요가 발생하고, 그 곳에 숙박업부동산이 개발되어 대박을 터트린다.

획실히 변한 숙박업 투자의 키워드가 있다. 뭘까?

‘어떻게?’보다 ‘어디에?’ 어디에 내가 숙박업을 창업하느냐?에 따라 내 숙박업투자의 리스크가 적어지고 성공투자의 확률이 높아진다는 것.

모텔대첩의 시발점,

‘어디에?’ 그다음에 ‘어떻게?’ 그리고 인기 있는 유사숙박업종‘흉내내기!’

모텔사랑 이길원 대표

유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com