생계형 모텔창업으로 경험형 컨셉트 스테이 운영하기? (숙박매거진 25.10 기고) > 실전투자

 B&B 공유숙박을 운영하던 공유숙박 운영자들이 2025년 10월을 전후로 사업자등록이 안되어 있는 공유숙박객실은 등록에 제한을 받는다. 

  공유숙박 객실 2-3개로 운영하는 것이 투자금 대비 수익은 높게 나타나지만 영세성을 면치 못하는 이유로 규모 있는 합법적인 공유숙박스타일의 숙박업 창업 수요가 늘고 있다. 

 이런 이유로 서울의 작은 모텔의 인기가 높아지고 있다. 서울, 수도권은 물론 지방의 작은 모텔들의 큰 호텔경영이 다시 시작될 것으로 보여지며, 이에 작은 모텔투자, 생경형모텔창업자들에게 땅의 마술을 이야기하고저 한다.

1. 작은 모텔이 중소형 호텔로 변신?

 우리 주변에는 대지를 크게 확보하지 못한 채, 20~30실 규모의 작은 모텔이 여전히 존재한다. 이들은 과거 단순 숙박 위주의 운영에서 벗어나지 못해 수익성 한계에 부딪히곤 한다. 하지만 최근 변화는 ‘규모의 한계’를 ‘콘셉트의 힘’으로 극복하는 방향으로 움직이고 있다.

외관 리뉴얼, 객실 디자인 차별화, 그리고 지역 문화와 연계한 경험형 프로그램을 도입하면 작은 모텔도 충분히 중소형 호텔 못지않은 경쟁력을 갖출 수 있다. 즉, 단순 숙박에서 ‘체험형 스테이(Concept Stay)’로의 진화가 핵심이다. 그리고 우리는 이런 모텔의 변신, 변화를 신개념 숙박공간, 숙박업의 탄생이라며 새로운 트렌드를 만들어가고 있다.

항상 새로 진입하는 투자자에 의해 결국, 모텔은 컨셉트가 개발되고 콘텐츠가 만들어지며 변신과 변화를 통해 위기를 극복해왔다. 최근에 공유숙박 비앤비 투자자들의 이동으로 작은 모텔, 작은 여관들이 큰 인기를 끌고 있다. 모텔의 변신은 늘 작은 공간에서 시작되었다.

                                     노는 공간 옥상을 루프탑으로 활용하여 대박!! 

2. 옆집 땅 사면, 장사가 경영으로!

그러나 진짜 승부는 바로 ‘토지 확장’에 있다. 생계형 모텔을 창업하거나 기존 모텔을 인수한 투자자라면 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 ‘옆 필지의 토지’다. 

단순히 건물 리모델링에 그치지 않고, 옆집 땅을 추가 매입하여 주차 공간을 확보하거나, 별도의 부속동을 신축하는 순간 경영의 패러다임이 달라진다.

작은 모텔이 ‘객실 장사’에서 벗어나, 부대시설과 복합수익을 창출하는 ‘호텔 경영’ 단계로 올라서는 것이다. 이는 단순히 객실 수의 증가를 의미하는 것이 아니다. 

F&B 공간, 루프탑 라운지, 세미나실, 파티룸 등 새로운 수익원을 마련할 수 있어 안정적인 운영이 가능해진다.

실제로 충북 단양의 한 게스트하우스는 객실 13실로 파티룸과 커뮤니티 카페공간을 잘 활용하여 월매출 3,000만원 이상을 달성함에도 규모의 이익을 실현할 수 있는 뒷 집 땅 60평의 단독 주택을 매입하지 않았다.

 지가상승의 자본이득을 실현하지 못한 것은 물론, 규모의 이익을 창출하지 못하고 장사에 머물며, 소형숙박업소의 컨셉트를 탈피하지 못하고 있어 안타까움을 가지게 했다.

 뒷집 땅을 사서 이벤트 공간을 확장하고 객실 수을 5실 이상만 늘렸다면 월매출은 4,000만 원 이상 달성과 지가상승의 자본이득을 실현하며 다양한 마케팅을 할 수 있었을 것이다.

                                 커뮤니티  파티공간으로 고객만족서비스 제공 

3. 두 필지 땅의 로또?

 특히 두 개 필지를 확보했을 때 시너지 효과는 놀랍다. 

작은 모텔 단독 운영 시 연매출이 한정적이었다면, 인접 필지 매입으로 공간을 확장하면 수익구조는 완전히 달라진다. 

예컨대, 기존 20실 규모 모텔이 옆 필지 확보로 10실을 추가하거나, 대형 주차장과 야외 이벤트 공간을 운영하게 된다면, 매출은 단순 1.5배가 아니라 2배 이상 성장하는 구조로 전환될 수 있을 것이다.

이는 예전에는 지가상승으로만 달성할 수 있었던 수익발생이 모텔숙박업 컨셉트의 변화로 경험공간이 돈이되는 시기에는 다양한 영업전략으로 마케팅을 할 수 있기 때문이다. 

부동산 가치 또한 단일 필지보다 결합 필지가 훨씬 높게 평가되므로, 향후 매각 시에도 ‘프리미엄 가치’를 인정받을 수 있다. 

이는 단순히 업종 경쟁에서 살아남는 수준이 아니라, 장기적인 자산가치 상승까지 보장받는 투자 방식이 된다.

                                    이웃한 옆집 땅을 매입하여 객실 추가 신축, 외곽에서 성업중

4. 두 필지의 땅, 주차장에서 대박 난다?

 국내 중소형 모텔 운영에서 가장 큰 약점 중 하나는 주차 문제다. 차량 이용 고객이 주를 이루는 지방 도심이나 관광지에서는, 객실이 남아 있어도 주차 공간이 부족해 매출이 제한되는 경우가 많다. 그런데 인접 필지를 확보해 충분한 주차장을 마련하면 상황이 달라진다.

고객은 편리하게 차를 대고 머물 수 있고, 이는 곧 ‘체류시간 증가’와 ‘객실 선택 우위’로 이어진다.

더 나아가 주차 공간을 활용해 글램핑존, 루프탑 바비큐, 주말 플리마켓 등 부가 이벤트를 운영할 수도 있다. 이렇게 되면 주차장은 단순한 편의시설이 아니라 수익 창출형 자산으로 변신한다. 

 모텔이 컨셉트 공유숙박의 스테이로 신개념의 공간을 만들어내어 자랑거리를 만드는 경쟁력의 공간을 연출할 수 있으며 두 필지의 땅이 별도의 수익을 창출할 수 있는 공간이 된다. 땅의 마술이 시작된다.

작은 모텔의 기적은 옆집 땅이 내 땅이 되는 순간부터 모텔 창업은 단순히 건물 하나를 짓고 운영하는 차원을 넘어선다. 

특히 생계형 모텔창업자라면, 초기에는 객실을 통한 안정적인 현금흐름을 확보하는 것이 목표일 수 있다.

그러나 장기적으로 살아남고 성장하기 위해서는 반드시 토지 확장 전략을 고민해야 할 것이다. 멀리 있는 땅을 매입해서 쓸모없는 땅에 투자해서 자금만 묻어놓고 마음고생하는 사례를 많이 보았다. 

옆 집 땅을 매입할 수 없다면 몰라도, 옆 필지를 확보하는 순간, 작은 모텔은 더 이상 ‘장사’가 아니라 ‘경영’의 무대에 올라선다. 

그런 투자도 최근의 공유숙박, 경험공간에 열광하는 숙박수요자의 니즈가 있기 때문에 가능한 것이다.

체험형 콘셉트 도입과 토지 확장은 서로 보완적이다. 공간이 확장되면 경험의 폭도 넓어지고, 경험의 질이 높아지면 고객 재방문율이 상승한다. 

결과적으로 모텔 창업은 단순 생계형 비즈니스로 시작했다고 하더라도 모텔창업 투자자 어떤 생각, 어떤 목표, 어떤 영업전략을 세우느냐에 따라 모텔투자가 ‘장사’가 아니라, 지역 기반의 부가가치를 창출하는 ‘경험형 콘셉트 스테이 경영’으로 자리 잡게 된다.

작은 모텔의 기적은 바로 옆집 땅이 내 땅이 되는 순간부터 시작된다. 옆집 땅을 살 수 없다면 공간을 단순 숙박, 대실 공간이 아니라 경험을 팔 수 있는 공간으로 연출하는 방법을 모색하여 신개념의 숙박공간을 만들어 보자. 

단, 예전의 모텔 모습이 무조건 버랴야 하는 것은 아니다. 오산의 한 모텔(호텔)은 객실 28실로, 일주일 한 번 출근으로도 월매출 5000만원 달성, 월 수익 1,300만원 이상을 달성하고 있으니.

모텔사랑 이길원 대표

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