어! 상담하다 보니 월순익 2,000만원 모텔이 많네?

― 모텔 수익성이 달라진 걸까, 운영자가 달라진 걸까?

우산 쓴 고양이 놀스테이
대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

최근 모텔·중소형호텔 매매 상담을 하면서 재미있는 공통점을 하나 발견했다.

지역도 다르고, 매매가격도 다르고, 땅 크기도 다르고, 객실 수도 다른데 은행대출 이자까지 내고 세전 월순익 2,000만원 안팎을 남기는 숙박업소가 생각보다 자주 눈에 띈다.

처음에는 우연인가 싶었다. 그런데 안양, 영덕, 원주, 서울 영등포까지 상담 사례를 하나씩 비교해보니 공통적인 운영방식도 보이기 시작했다.

다만 먼저 분명히 해둘 것이 있다. 아래 사례는 필자의 최근 전화상담 및 현장 제공자료를 기초로 한 사례다. 

상장기업의 외부감사 자료처럼 독립 검증된 공시자료는 아니다. 실제 투자 때는 PMS 매출자료, 카드·계좌 입금자료, 부가세 및 세무자료, 대출조건 등을 반드시 다시 확인해야 한다.

또 여기서 말하는 ‘세전 월순익’은 통상적인 영업비용과 대출이자를 지급하고 남는 현금수익 개념에 가깝다. 

대출원금 상환, 감가상각, 취득세, 향후 대규모 시설투자까지 모두 반영한 회계상 당기순이익과는 다를 수 있다.

1. 네 곳 모두 월순익 2,000만원, 그러나 속을 들여다보면 전혀 다르다

경기도 안양시 안양동 F호텔은 매매가 47억원, 대출 35억원이다. 대지 약 100평, 지하 1층·지상 5층, 객실 31실 규모로 월매출 약 5,800만원을 달성하고 있다.

영업비와 금융이자를 공제하고 세전 월순익 약 2,000만원이다.

매매가에서 대출을 뺀 단순 자기자본은 약 12억원. 월 2,000만원이 1년간 유지된다고 단순 가정하면 연간 세전 현금수익은 2억4,000만원으로, 자기자본 대비 약 20%다.

경북 영덕군 S호텔은 매매가 30억원, 대출 19억원, 대지 약 330평, 지상 5층, 객실 31실이다. 월매출 약 4,500만원, 세전 월순익 약 2,000만원을 달성 중이다.

단순 자기자본은 11억원. 같은 방식으로 계산하면 연간 세전 현금수익률은 약 21.8%다.

강원도 원주시 단계동 M모텔은 매매가 34억원, 대출 24억원, 대지 약 193평, 지하 1층·지상 5층, 객실 32실이다. 두 필지로 구성된 토지를 보유하고 있으며 현재 세전 월순익 약 2,000만원 수준이다.

자기자본 10억원을 기준으로 단순 계산하면 연 24% 수준이다. 다만 이번 상담자료에는 정확한 월매출이 포함되지 않아 매출 대비 이익률은 계산하지 않았다.

서울 영등포구의 한 중소형호텔은 조금 다르다. 대지 약 60평, 객실 24실, 매매가 75억원, 대출 38억원이다. 월매출은 약 6,800만원, 세전 월순익 약 2,000만원.

자기자본이 약 37억원이기 때문에 같은 월 2,000만원을 벌어도 단순 자기자본 대비 연간 현금수익률은 약 6.5%다.

여기서 중요한 사실이 드러난다.

월순익은 똑같이 2,000만원인데 투자성과는 똑같지 않다.

안양 약 20%, 영덕 약 21.8%, 원주 약 24%, 영등포 약 6.5%다.

그래서 모텔 투자에서 “월순익 얼마예요?”만 물으면 절반만 보는 것이다.

얼마를 넣어서 2,000만원을 버느냐가 더 중요하다.

2. 네 업소의 공통점, 모두 ‘직영’이었다

더 흥미로운 것은 운영방식이었다.

네 곳 모두 기본적으로 직영이었다. 객실은 24~32실로 비슷했지만 인건비, 세탁비, 비품비, 공과금, OTA 수수료, 광고비 등을 비교적 꼼꼼히 관리하고 있었다.

시설관리에도 공통점이 있었다.

무조건 수십억원짜리 전면 리모델링을 하는 것이 아니라 고객이 바로 불만을 느끼는 침구, 냄새, 욕실, 냉난방, 조명, 주차, 입구 이미지 등을 지속적으로 손봤다.

숙박업에서 매출은 객실에서 만들어지지만, 순익은 관리에서 만들어진다.

월매출 6,000만원을 올리고도 500만원밖에 남지 않는 호텔이 있는 반면, 4,500만원을 팔고 2,000만원 가까이 남기는 업소도 존재한다.

결국 중요한 것은 매출액 자체가 아니라 매출을 만드는 비용구조다.

3. OTA를 안 쓰는 곳도 있었다

상담하면서 의외였던 부분도 있었다.

숙박앱을 적극적으로 활용하는 업소도 있었지만 아예 OTA 의존도가 매우 낮은 업소도 있었다.

이런 업소는 오랜 기간 확보한 단골과 전화예약, 직접예약 비중이 높았다. SNS를 활용해 객실사진이나 지역정보를 꾸준히 알리기도 했다.

반대로 서울의 한 중소형호텔은 OTA와 유료광고 의존도가 높았다. 매출액은 컸지만 수수료와 광고비 역시 상당했다.

현장에서 만난 운영자의 ‘표정 차이’도 인상적이었다. 단골과 직접예약 비중이 높은 업주는 비교적 여유가 있었고, 광고비 경쟁이 심한 업주는 매출이 높아도 비용 스트레스가 컸다.

물론 이것을 “OTA를 사용하면 수익성이 나쁘다”는 식으로 단순화해서는 안 된다.

OTA는 신규고객을 데려오는 강력한 판매채널이다. 문제는 의존도다.

매출 1만원을 만들기 위해 수수료와 광고비로 얼마를 지출했는지, OTA 고객 가운데 몇 %를 재방문 고객으로 전환했는지를 계산해야 한다.

OTA를 없애는 것이 전략이 아니라 OTA를 통제하는 것이 전략이다.

4. 시장의 바람도 나쁘지 않다

이번 사례를 전국 모텔 전체로 확대해 “월순익 2,000만원 모텔이 흔하다”고 단정할 수는 없다.

그러나 2026년의 시장지표가 개선되고 있다는 것은 확인된다.

문화체육관광부에 따르면 2026년 상반기 방한 외래관광객은 약 1,071만명으로 전년 동기 대비 21.3% 증가했다. 6월 한 달에만 약 199만명이 방한했다.

숙박업 지표도 움직이고 있다.

야놀자리서치의 「2026년 2분기 국내 숙박업 동향 보고서」에 따르면 모텔의 평균객실단가 ADR은 전년 동기 대비 6.1%, 객실점유율 OCC는 2.4%, 가용객실당매출 RevPAR는 8.6% 상승했다.

5성급호텔만 좋아진 것이 아니라 1·2성급호텔 RevPAR도 10.5%, 3성급호텔은 15.9% 증가했다. 중소형 숙박시장에도 일정 부분 회복의 온기가 전달되고 있다는 뜻이다.

온라인 소비 확대도 계속되고 있다. 통계청의 2026년 1월 온라인쇼핑동향에서 여행·교통서비스 거래액은 3조2,401억원으로 전년 동월 대비 8.9% 증가했다. 다만 여기에는 숙박뿐 아니라 항공·교통서비스 등이 포함되므로 모텔 예약액으로 해석해서는 안 된다.

5. 이제 모텔을 ‘객실 몇 실’로 평가하면 안 된다

과거 모텔 매물 설명은 간단했다.

“대지 몇 평입니까?”
“객실 몇 실입니까?”
“월매출 얼마입니까?”

앞으로는 질문이 달라져야 한다.

월매출을 만들기 위해 얼마를 쓰고 있는가?

인건비는 얼마인가.
OTA 수수료와 광고비는 얼마인가.
세탁·비품·공과금은 얼마인가.
직접예약 비중은 몇 %인가.
단골 고객은 얼마나 되는가.
최근 3년 동안 시설보수비는 얼마였는가.

그리고 마지막으로 반드시 물어야 한다.

“내가 이 모텔을 인수해도 나도 2,000만원이 남을까?”

현재 업주의 노동력이 빠지면 인건비가 늘어날 수 있다. 기존 저금리 대출조건이 승계되지 않으면 금융비가 증가할 수 있다. 2년 뒤 5억원짜리 리모델링이 필요하다면 현재의 2,000만원 가운데 일부는 사실 미래 시설비를 당겨 쓰는 돈일 수도 있다.

그래서 월순익 2,000만원은 투자의 결론이 아니라 실사의 시작이자 경영능력의 발휘,숙박업 가치상승전략이 필요해진다.

6. 모텔 수익성이 좋아진 것일까?

나는 조금 다르게 본다.

시장이 회복되는 것도 맞다. 외래관광객도 늘고 있고 숙박업의 ADR·OCC·RevPAR도 개선되고 있다.

그러나 그것만으로 설명되지 않는다.

최근 상담에서 만난 숙박업소들을 들여다보면 결국 운영능력의 차이가 순익의 차이를 만들고 있었다.

같은 31실이라도 누구는 월매출 3,000만원을 만들고, 누구는 5,500만원을 만든다.

같은 월매출 5,800만원이라도 누구는 비용으로 대부분을 쓰고, 누구는 이자까지 지급하고 2,000만원을 남긴다.

차이는 건물의 크기보다 운영 시스템에서 발생한다.

그래서 처음 했던 말을 이렇게 바꾸고 싶다.

“어! 상담하다 보니 월순익 2,000만원 모텔이 많네?”

정확하게는 이것이다.

“월순익 2,000만원짜리 모텔이 많은 것이 아니라, 2,000만원을 남길 줄 아는 운영자가 곳곳에 숨어 있었다.”

2026년 하반기와 2027년 중소형호텔 시장의 경쟁은 더욱 치열해질 것이다.

이제 투자자가 찾아야 할 것은 단순히 싼 모텔, 큰 모텔, 객실 많은 모텔이 아니다.

매출을 만들어내고, 비용을 통제하고, SNS와 OTA를 활용하면서도 직접예약과 단골을 늘리고, 시설경쟁력을 유지하며, 그 수익을 다음 매수자에게도 설명할 수 있는 숙박업소다.

숙박업 부동산의 진짜 가치는 객실 수가 아니다.

지속적으로 돈을 벌어내는 능력이다.

근거자료 및 주의사항

• 문화체육관광부·한국관광공사, 2026년 방한 외래관광객 통계. 한국관광통계는 국가승인통계로 작성된다.
• 야놀자리서치, 「2026년 2분기 국내 숙박업 동향 보고서」.
• 통계청, 「2026년 1월 온라인쇼핑동향」.
• 안양 F호텔·영덕 S호텔·원주 M모텔·서울 영등포 소재 호텔의 매매가·대출금·매출·수익 자료는 필자의 전화상담 및 현장 제공자료를 토대로 정리한 사례임.
• 본문의 자기자본 수익률은 **(월 세전 현금수익 × 12) ÷ (매매가-대출금)**으로 단순 계산한 수치이며 취득세·중개보수·추가 시설투자비·대출원금상환·감가상각 등을 반영한 회계상 투자수익률과는 다름.