전국 7대 숙박상권 중 한 곳, 거제도! 지금 당장 돈 싸들고 가라! /놀스테이 > 실전투자

전국 7대 숙박상권 중 한 곳, 거제도! 지금 돈 싸 들고 가라

조선업의 긴 일감, 관광의 체류화, 아직 싼 숙박부동산을 동시에 보라

            전국 7대숙박상권중 한 곳!, 거제도로 돈 싸들고 얼른 가라

부동산 가격이 다 오른 뒤에는 누구나 그 지역을 좋다고 말한다. 

그러나 진짜 투자수익은 시장이 뜨거워진 뒤가 아니라, 산업은 회복되고 있지만 부동산 가격에는 아직 온기가 충분히 전달되지 않았을 때 만들어진다.

필자가 전국 숙박상권을 분석하며 거제도를 ‘전국 7대 숙박상권’ 중 한 곳으로 꼽는 이유도 여기에 있다. 거제는 단순한 관광지가 아니다. 

한 때는 조선산업의 호황과 여천공단의 호황으로 거제도와 여수는 개도 1만 원짜리 물고 다닌다며 두지역이 호황을 묘사하기도 했다.

그러나 특히 거제도는 지난 몇 년 간은 암흑의 시기였다. 이제 서서히 거제도가 먼저 꿈틀 거린다. 거제시 장승포항에 한화의 리조트 및 호텔 2동이 들어섰다.  이런 투자로부터 거제도, 특히 장스포항의 숙박수요 증가가 감지 된다.

이런 개발지에서는 시설보다 객실 수가 경쟁력이 된다.

얼른 서둘러여 한다. 

삼성중공업과 한화오션이라는 거대한 조선산업 수요, 바다와 섬을 기반으로 한 관광수요, 아직 낮은 숙박부동산 진입가격을 동시에 가진 도시다.

그래서 강하게 말하고 싶다.

“숙박업 투자자라면 지금 거제도에 돈 싸 들고 가라.”

단, 돈만 들고 가서는 안 된다. 매출자료와 시설점검표, 자금계획서를 함께 들고 가야 한다.

1. 거제의 미래는 관광객보다 먼저 조선소에서 움직인다

거제의 경기와 숙박수요를 이해하려면 해수욕장 방문객보다 조선소의 도크를 먼저 봐야 한다.

삼성중공업은 2024년 LNG운반선 15척을 약 4조5,716억원에 수주했고, 당시 LNG운반선 수주잔고가 약 90척에 이른다고 밝혔다. 

해당 선박의 인도 일정은 2028년까지 이어진다. 한화오션도 2026년 7월 말 기준 수주잔고와 2분기 실적자료를 계속 공개하고 있다. 이는 거제의 조선업 일감이 한두 달짜리 반짝 경기가 아니라는 뜻이다. 삼성중공업 수주자료, 한화오션 IR자료

거제시 역시 2026년 일자리 계획에서 삼성중공업과 한화오션의 고부가가치 선박 중심 수주잔고를 근거로 안정적인 실적 개선을 전망하고, 지역 일자리 5만595개와 고용률 69% 달성을 목표로 제시했다. 거제시 2026년 일자리계획

선박 한 척을 건조하려면 원청 직원만 필요한 것이 아니다. 

협력업체 기술자, 검사원, 기자재 납품업체, 선주사 관계자, 설계·시운전 인력, 외국인 숙련공까지 움직인다. 이들이 만드는 수요는 일반 관광객과 다르다. 

평일에 들어오고, 수일에서 수개월 머물며, 주차·세탁·식사·조용한 수면·장기요금을 중요하게 본다.

조선업의 회복이 숙박업에 매력적인 이유는 바로 이 ‘평일 체류수요’ 때문이다. 

관광객이 주말 매출을 만들고 조선산업이 월요일부터 목요일까지 객실을 채워준다면, 거제 숙박업은 계절형 장사에서 연중형 장사로 바뀔 수 있다.

2. 사람이 들어오면 객실과 주택이 함께 움직인다

2026년 7월 거제시 주민등록인구는 약 22만8,893명이다. 과거 조선업 호황기보다 인구가 줄어든 상태이므로, 아직 “인구가 폭발적으로 증가했다”고 말할 단계는 아니다. 거제시 월별 인구통계

그러나 투자자는 현재 숫자만 보는 사람이 아니라 숫자의 방향을 읽는 사람이다. 

조선소와 협력업체의 채용이 늘고 외지 기술인력이 장기 체류하면 숙소가 먼저 필요하고, 가족이 합류하면 전·월세와 주택매입 수요가 뒤따른다. 숙박수요가 먼저 반응하고 주거수요가 뒤에서 받치는 구조다.

다만 부동산가치 상승을 이미 확정된 사실처럼 말해서는 안 된다. 

거제시 공식자료를 보면 아파트 매매가격은 2026년 1월 전월 대비 -0.49%, 2월 -0.38%, 4월 -0.18%, 6월 -0.29%로 아직 하락 흐름을 완전히 벗어나지 못했다. 1월 자료, 2월 자료, 6월 자료

바로 이 점이 위험이면서 기회다. 

가격이 이미 오른 시장이 아니라 조선업 실적과 고용 회복이 주거가격으로 전달되는지를 확인하며 선점할 수 있는 구간이기 때문이다. 

거제 부동산의 상승은 ‘무조건’이 아니라 ‘고용 증가와 정주인구 회복이 확인될 때 현실화될 가능성이 큰 시나리오’다.

3. 장승포항은 산업과 관광의 수요가 만나는 곳이다

거제 안에서도 장승포항을 주목해야 한다. 

장승포는 한화오션이 있는 옥포·아주권과 가깝고, 외도·해금강으로 향하는 유람선과 항구 관광수요를 품고 있다. 

평일에는 조선소·협력업체 출장과 장기체류 수요를, 주말과 성수기에는 관광객을 받을 수 있는 복합상권이다.

장승포항 일원에서는 야간경관 특화, 지붕 없는 미술관, 맛있는 거리, 바다길 르네상스 등이 추진돼 왔으며, 2026년 도시생활환경 개선사업에 시비 15억원이 편성됐다.장승포항 사업자료

거제시는 2026년에도 숙박을 포함한 단체관광 상품에 인센티브를 제공하고, 외지 관광객이 1박 이상 체류하면 소비금액을 지원하는 ‘반값여행’ 시범사업을 추진하고 있다. 

이는 방문객 숫자보다 숙박일수와 지역소비를 늘리려는 정책이다. 단체관광 인센티브, 거제 반값여행

장승포항의 숙박업소는 ‘관광호텔’ 하나만 고집해서는 안 된다. 

조선업 기술자용 장기숙박, 선주·검사원용 비즈니스 객실, 유람선 관광객용 가족 객실, 바다 전망 시그니처룸을 한 건물 안에서 분리 판매해야 한다.

4. 객실 40실을 16억원에 살 수 있다면 숫자부터 달라진다

현재 장승포권에는 매도자 제공조건 기준 객실 40실, 매매희망가 16억원의 숙박매물이 있다. 단순 계산하면 객실당 부동산 매입가격은 약 4,000만원이다. 

수도권에서는 객실 하나의 시설공사비에 가까운 금액으로 토지와 건물, 40개의 영업공간을 확보하는 셈이다.

감정가와 차주의 신용, 기존 매출, 금융기관 심사에 따라 약 12억~13억원의 대출이 승인된다면 매매대금 기준 자기자본 3억~4억원으로 접근할 가능성도 있다. 

이것이 지금 거제로 돈을 들고 가야 할 가장 직접적인 이유다. 적은 자기자본으로 40실의 운영 레버리지를 확보할 수 있기 때문이다.

그러나 여기서 반드시 선을 그어야 한다. 자기자본 3억~4억원은 취득세·중개보수·법무비용·시설공사비·초기 운전자금을 제외한 매매대금 차액 개념이다. 

대출 12억~13억원도 확정된 권리가 아니다. 금융기관의 담보평가와 매출검증을 통과해야 한다. 시설투자가 커지면 실제 필요현금은 크게 늘어난다.

싸다는 이유만으로 사면 낡은 건물을 인수하지만, 운영계획을 갖고 사면 40개의 매출공장을 인수한다.

5. 이 물건은 ‘현재 매출’보다 ‘바꾼 뒤의 매출’을 계산해야 한다

40실을 똑같이 고칠 필요는 없다. 일반실은 깨끗한 가성비 객실로 정리하고, 4~6실만 오션뷰·욕조·업무공간을 갖춘 시그니처룸으로 만든다. 일부 객실은 7일·15일·30일 장기숙박 상품으로 전환한다.

조선업체와 협력사를 대상으로 월계약, 세금계산서, 새벽출근 조식, 세탁서비스, 장기주차를 묶고, 관광객에게는 외도·해금강 유람선과 연계한 1박 상품을 판매해야 한다. 

OTA 가격만 낮추는 모텔이 아니라 산업체류와 관광체류를 동시에 잡는 ‘하이브리드 스테이’로 바꾸는 것이다.

투자 전에는 최근 24개월 카드·현금·OTA·세무자료, 객실별 판매실적, 전기·가스·수도료, 인건비, 누수·소방·승강기·주차, 불법 증축 여부를 확인해야 한다. 예상 리모델링비와 6개월 운전자금까지 넣은 총사업비로 수익률을 다시 계산해야 한다.

6. 결론—가격이 오르기 전에 능력을 사라

거제도는 아직 완성된 상승장이 아니다. 그래서 기회다.

조선업의 긴 수주잔고가 평일 장기체류 수요를 만들고, 관광정책이 주말 숙박수요를 키우며, 낮은 부동산 가격이 투자자의 진입문턱을 낮추고 있다. 

고용과 정주인구가 회복되면 주거용 부동산과 숙박부동산의 가치가 함께 재평가될 여지도 있다.

하지만 아무 모텔이나 사라는 뜻은 아니다. 산업체 수요를 받을 위치, 주차, 객실 상태, 장기숙박 전환성, 리모델링 후 경쟁력을 갖춘 물건을 골라야 한다.

나는 다시 말한다.

“전국 7대 숙박상권 중 한 곳, 거제도! 지금 돈 싸 들고 가라.”

남들이 거제 부동산이 올랐다고 떠들기 시작한 뒤가 아니라, 조선소의 불빛은 밝아졌지만 숙박부동산 가격은 아직 낮은 지금 말이다.

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY 대표 이길원
대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가
상담 010-3888-6038