하남시의 숙박상권은? 복합상가모텔과 단독형모텔의 숙박상권과 부동산가치는? > 상권분석

영업이득과 자본이득? 

코로나19 감염병사태, 아니 이전 2010년 전후로는 부동산가치보다 영업가치를 투자선택에서 더 큰 기준을 정하던 시절이 있었다. 계획관리지역이라도 매출과 월소득이 높으면 상업지역 소재의 모텔보다 더 큰 매매거래가치가 형성되곤 했다.

지방에 소재하는 모텔이라도 월매출과 월순익이 높은 모텔이라면 수도권의 상업지역내 노후시설로 매출이 적은 모텔보다 더 가치가 높게 형성되며 거래가 성사되었다.

영업이득을 자본이득보다 투자선택의 기준에서 더 크게 점수를 매겼다. 모텔,호텔, 펜션의 거래에서 월매출이 얼마나 달성하고 있나요? 라든지, 월순익 얼마나 돼요? 라고 물어보고 그 매출가 수익을 확인하는 절차가 모텔숙박업, 일반 숙박업거래의 기본정보가 되었었다. 

그러나 코로나19 이후

주거용부동산의 급격한 매매가 상승과 숙박업 경영의 어려움, 그 간에 겪어오고 경험했던 일상이 완전히 변해버린 패턴의 통제와 규제의 일과에서 호텔과 모텔이란 숙박업소에서 매출과 지출, 수익의 정보는 의례적인 상세정보에 불과해져버렸다. 

건축업자들은 숙박업부동산의 건폐율, 용적율, 높이제한, 건축규제에 관한 법규가  해당 숙박업소의 시설, 월매출, 월순익보다 더 소중하고 중요하다. 

몇 층을 더 지을 수 있느냐? 언제 비워줄 수 있느나?  분양은 잘 될 수 있을 것인가?에 대한 분석이 더 소중하다.

코로나19 감염병사태를 2019년 말이후 2년여간 통제, 규제, 사회적거리두기로 서로를 정보통신망에 의해 감시를 받다보니 우리의 일상생활이 한 번도 경험해보지 않은 새로운 인간관계가 형성되고 있다. 

노래방, pc방, 대형음식점들이 경영에 어려움을 겪고 있다. 특별한 콘셉트, 맛집, 인터넷을 통한 호평, SNS의 소통이 상권, 영업경쟁력을 좌지우지하는 상황, 상권이 형성되고 있다. 

예전 같으면 무조건 매출이 높은 모텔을 선택하던 투자방식이 지난 4년의 정부의 부동산정책으로 주거용부동산 가격이 폭등하면서 상업용부동산, 특히 모텔부동산이 숙박업을 용도폐기하고 주거용부동산 신축으로 용도전환되면서 해당 모텔의 매출보다 주거용부동산으로 용도전환시의 분양경쟁력이 모텔투자 선택의 주요 요인이 되어버렸다. 

모텔, 숙박업부동산이 자본이득의 기대와 확신이 해당 모텔부동산의 가격을 좌우하는 거래가 형성된다.  그러나 2021년 중반에 들어서면서 주거용부동산의 가격이 너무 올라있다는 불안감과 아주 많은 숙박업부동산이 주거용부동산으로 용도전환되면서 숙박업을 포기하는 사례가 늘면서 도심 속의 숙박상권에서는 상대적으로 건축의 사업성이 떨어졌던 모텔, 숙박업부동산이 다시 과감하게 시설투자를 하면서 매출은 물론 그 간에 생각지도 못했던 수익율을 달성하는 사례가 늘고 있다.

모텔, 호텔부동산을 매수해주던 건축업자, 시행사들이 이미 너무 올라버린 부동산가격에 용도전환으로 숙박업을 포기하고 주거용부동산으로 신축하는 사업성에 의심을 품기 시작하였다. 

이미 2021년 초부터 외곽에 땅이 너른 모텔부동산들이 속속 거래가 이루어지고 있다.  새로운 콘셉트의 모텔부동산, 펜션부동산, 호텔부동산이 과감한 시설투자로 숙박업을  유지하고자 한다. 

이런 상황에서 최근에 눈에 들어오는 매출과 수익율을 달성하는 모텔숙박업소들이 있다.  신도시 중심상업지역내 복합상가모텔들이다. 

3-4년 전만해도 평당 6-700만원의 분양가라면  시설투자까지 염려하여 투자를 망설였으나 주변에 단독모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용부동산으로 용도전환하여 신축하거나 신도시의 경우 단독모텔, 단독호텔로의 개발이 투자성이 용의치 않아서 아랫층은 제2종, 2종 근린생활시설로 개발하고, 복합상가의 윗층에 숙박용도로 분양 또는 시설투자를 하면서 월매출은 물론 수익율까지 예전의 모텔전성기 시기의 월순익을 달성하면서 복합상가모텔에 대한 투자관심이 높아지고 있다. 

하남 미사강변도시 중심상업지역내 모텔이나  화성신도시 중심상업지역내 복합상가모텔, 김포한강신도시내 중심상업지역내 복합상가 모텔들이 객실 35-55실로 월매출 1억에서 1억6000만원까지 달성하면서 매매거래가액도 65억에서 85억까지 호가하고 있다. 

하남 미사강변도시 중심상업지역내 복합상가모텔과 하남시청 주변 구상권지역의 단독모텔들의 매출과 부동산가격을 비교하여 투자성을 고려해보고저 한다. 

하남시청 주변 땅을 깔고 앉아있는 단독모텔들은 월매출 1억에서 1억3000만원대를 형성하고 있다고 한다. 시설은 추가 투자가 필요하다. 대지 120평의 노후시설의 단독모텔로 객실 40실내외, 월매출 7000만원 내외를 달성하는 모텔은 매매호가 70-75억을 형성하고 있다. 그 주변의 120-150평 대 단독모텔의  평당  땅값은 5000-7000만원을 호가하고 있다.  모텔숙박업부동산의 가격은 100-130억 원대를 호가한다. 

자본이득으로 보면 주거용부동산으로의 용도전환이 가능하기는 하지만 하남시의 경우  하남 미사강변도시의 개발과 구 상권 주거지역의 개발이 필요한 상황으로  상업용부동산으로의 개발을 유도하고 있다. 다른 지역처럼 숙박업으로 개발한다거나 주거용부동산으로 개발할 경우에는 용적율을 규제하고 있다. 

 상업용부동산으로 개발시에는 용적율을 1300%까지 개발이 가능하지만 주거용이나 숙박업으로 개발시에는 400-500%로 용적율을 규제하고 있다. 

결국 하남시 소재의 단독모텔부동산의 가치가 자본이득으로 더 높은 이익을 달성하거나 실현한다는 것이 쉽지 않다.  하남시에서는 자본이득보다 영업이득이 실현될 수 있는 모텔숙박업에 투자하는 것이 5년의 기간을 기준으로 월순익을 달성과  자본이득으로 얻어지는 결과가  자본이득으로 얻어지는 소득보다 더 높은 결과, 성과를 형성하고 있다. 

하남 미사강변신도시 미사역 인근에는 현재 3개의 복합상가모텔이 성업중이다. 해당 숙박업소들의 상권과 투자성을 알아보고저 한다 

하남 미사강변신도시

복합상가모텔매매

하남 미사강변신도시는 공공주택특별법을 근거법으로 LH공사에서 시행했다. 경기도 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동일원에 5,679,364㎡(약1,721,019.39평)의 대지면적에 세대수 37,535세대, 수용인구 92,501명으로 개발 목표로 2009년 06월 03일 지구지정되었다.

하남시 미사강변신도시는 개발계획승인일 2009.09.28일부터 실시계획되어 2021년 07월 현재 완성되어 가고 있다.

지하철 5호선 의 연장선이 상일역에서 미사역까지 2020년 06월 27일 개통되면서 하남 미사강변도시의 인기는 다시 급상승하고 있다.

하지만 미사역 인근 상가는 아직 활성화 되지 못하고 있는 상황이다 .

미사역 인근 미사강변신도시의 중심상업지역에 3개의 복합상가형 호텔(모텔)이 복합상가의 상층부로 위치하고 있다. 객실은 30-55실 내외다.

이 곳의 층별 분양가는 객실 30실 기준으로 2019년 초만해도 30억원을 넘지 않았다. 그러나 최근에 40억원을 육박하고 있다. 최근에 객실50실 내외의 복합상가형 모텔이 70억 원을 훌쩍 넘긴 분양가에 분양이 되어 놀라웠다.

Why? 왜?

이 곳 하남 미사강변신도시의 중심상업지역에는 땅을 깔고 앉아있는 모텔이 없다. 굳이 땅을 깔고 앉아서 객실 100실 이상을 운영하는 것이 효율적이 않기 때문일 것이다.

아랫층 또는 중간 층에는 일반 근린생활시설의 업종을 유치하고 일부 층에는 1종 유흥업종을, 그리고 상층부에는 숙박시설, 모텔, 호텔시설을 갖추는 것이 개발업자에게는 훨씬 유효한 투자가 되기 때문이다.

실제로 하남 미사강변도시 미사역 인근 중심상업지역에 복합상가모텔들은 희소성의 가치로 다른 지역과는 다른 숙박업 경영의 영업경쟁력을 발휘하고 있다.

최근에 개발되는 신도시의 중심상업지역내 모텔들의 특징이다. 김포한강신도시에서는 객실 55실로 월매출 1억5000만원을 달성하며 60억 원대에 매매 거래가 이루어졌고, 화성의 향남신도시에서도 복합상가모텔의 객실 30-40실 내외로 월매출 1억 원 이상을 달성하는 경쟁력을 발휘하며 주변의 단독형 모텔들과 당당히 경쟁을 하고 있으며, 동탄2지구 신도시에서도 상당한 분양가로 복합상가모텔공간이 분양되고 있다.

예전의 1, 2기 신도시 중심상업지역에 위치하던 복합상가형 모텔들이 한 동안 자본이득이나 영업이득에서  주변에 단독형 모텔들보다 투자성과를 달성하지 못한 것에 비하면  하남 미사강변신도시 중심상업지역내, 김포한강신도시내 중심상업지역내, 화성 향남신도시내 중심상업지역내, 동탄 2지구 중심상업지역내 복합상가모텔들이 영업이득과 자본이득에서 경쟁력 있는 상품으로 인식되고 있다. 

실제로 분양가에 시설투자한 금액을 더한 금액보다 더 큰 금액으로  투자이익, 자본이득을 실현하고, 김포한강신도시의 A호텔의 경우  1년 여 동안 객실 55실로 월매출 1억5000내외을 달성하며 월6-7000만원 이상의 월순익을 달성하고 투자차익도 10억 이상 달성하는 기염을 토하며 매매거래가 이루어졌다고 한다. 

하남 미사강변신도시의 경우 

객실 35실 내외로 월매출 1억-1억3000만원을 달성하는 등 코로나19로 경영에 어려움을 겪고 있는 중에도 전철5호선 연장선 미사역 등이 개통되고 주거용 아파트나 오피스텔에 입주가 완료되어가면서 2년전 월매출 6000-8000만원대을 겨우 달성하던 이 지역의 모텔들은 월평균 1억 2-3000만원을 달성하며 하남미사강변신도시 복합상가 숙박시설들의 강력한 경쟁력과 영업력을 과시하고 있다. 

이 곳의 복합상가모텔들은  객실 35실로  매매희망가액은 85억-90억 대 내외를 호가하고 있다. 

중심상업지역에는 3개의 복합상가형 모텔이 성업 중!!

모텔사랑 / 잘잘잘TV

* 중심상업지역에는 3개의 복합상가형 모텔이 성업 중이다.

하남 미사강변신도시 복합상가모텔들의 경쟁력, 지금이라도 매수해도 될까?

1. 하남 미사강변신도시 복합상가모텔들의 희소성의 가치가 확인되고 있다

2. 하남 미사강변신도시 수용인구는 세대수 4000여 세대,  수용인구 약10만명 육방

3. 송파, 잠실 등의 숙박시설들이 땅값의 상승으로(*현재 방이동 평당 1억4000만원까지 호가) 과감한 시설투자가 쉽지 않은 상황으로 차량으로 10-20분 거리에 위치하는 미사강변신도시 복합상가의 복합상가모텔로 숙박소비자 이동, 유치

4. 하남 미사강변신도시 내에 단독형 모텔, 호텔의 신축이 사실상 거의 불가능한 상황으로 숙박시설의 공급부족

5. 하남시청 인근 단독형 모텔들이 서너개 자리하고 있으나 시설고급화의 투자가 쉽지 않은 상황이며, 평당 5000-6000만원 호가. 건물가격까지 추산하면 영업 경쟁력과 희소성의 가치가 5년 후에 자본이득의 가치를 웃돌 것으로 예측됨

6. A호텔의 경우 월매출 1억1000-2000만 원을 지속적으로 달성한다면, 1년에 7-8억 내외의 순수익을 달성하여 5년 후 약30-40억 원의  자금을 축적할 수 있을 것으로 전망됨

7. 주변 지역 땅값이 급격히 상승하여 향후 다시 땅값의 추가 상승은 주거용부동산의 새로운 상품이 탄생하기까지 쉽지 않을 것으로 보여, 우선은 희소성의 가치와 영업이득을 달성할 수 있는 하남 미사 강변도시가 투자자에게는  투자매력으로 편하게 호텔창업, 모텔창업으로 숙박업 경영의 좋은 기회가 될 것으로 확신.

8. 모텔창업, 숙박업 창업시  어떤 상담자를 만나느냐에 따라  리스크가 최소화되고  앞으로 더큰 자본을 축적할 수 있는 기회를 만들 수 있습니다. 

9. 투자 상담. 

모텔사랑/우산 쓴 고양이/ 잘잘잘TV  이실장 010-삼팔88- 육공삼8

열심히 일한 당신이 편히 쉴 수 있는 이 곳! 하남 미사강변신도시 호텔

남부러운

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