2023년 부동산전망 및 가치투자전략(고종완원장 특강 정리) > 상권분석

2023년 부동산전망 및 가치투자전략

고종완원장 특강 정리

# 특강의 정리는 강의 내용에 모텔사랑 이길원 개인 의견을 접목한 정리임

* 부동산은 과학이다? 부동산은 심리다!(이길원 생각)

당신의 생각은? 부동산이란?

시장전망

1) 단기전망(5년 이내)

2) 중기전망(5-10년 )

3) 장기전망(10년 이상)

* 단, 중, 장기 경기전망을 분석하여 나에게 맞는 부동산상품을 분석하여 투자선택

* 부동산투자는 최소 5년 내외의 중장기투자로 투자 고려해야(모텔사랑 의견)

* 소형주택으로 5억 미만의 빌라(대지지분 큰 노후빌라), 역세권의 신축빌라도 월세을 수익이 발생하는 수익형부동산으로 활용 가능. (모텔사랑 이길원 의견)

* 장기적인 불경기의 지속은 소형주택수요 증가(원룸, 고시원 수요증가) 및 상가, 점포의 바뀜이 많아 질 것으로 보인다(모텔사랑 이길원 의견)

* 경기침체기에는 개발지역의 노후주택이나 소형주택의 거래는 꾸준히 일어남( 1997년 IMF이후 1998~2002년 까지 잠실, 반포, 장안동 등 재건축 지역의 대지지분이 넓은 노후 소형주택의 거래가 꾸준히 이루어짐, 결국 2019년 대박터짐)

2. 전망시 범위

1) 시간적 범위 (부동산과 경기 사이클 변동 분석과 투자시기 선택)

2) 공간적 범위: 지역을 지칭,

a. 행정권. b. 생활권. c. 상권

* 주택은 생활권을 중시. 생활권에는 교육, 편리, 교통, 주거환경

* 상가는 주거밀집, 교통접근성, 주변 개발계획 분석 필요, 신설역세권개발 계획.

3) 금리변동과 경기변동

4) 세금정책 변화

5) 정부의 부동산정책; 최소5년이 지나야 가시적인 결과가 나타나기 시작

3. 교통개발

1) 전철 (기존 및 신설역세권)

a. 중전철. b. 경전철. c. GTX, ITX.

2) 역세권 (도시계획에서 결정) * 역세권은 시도조례에 따라 따로 정할 수 있다.

a. 1차 역세권: 250m 이내

b. 2차 역세권: 500m 이내

c. 3차 역세권: 1,000m 이내

4. 투자지도를 그려라!

1) 행정권과 생활권을 비교해서 분석해본다.

2) 역세권 중 슬림화된 지역의 역세권내 단독주택이나 공동주택을 눈여겨 본다.

3) 서울의 경우 역세권 거리는 통상 430m를 어림한다.(건축행위에 용적율이나 건폐율이 서비스 확대를 관계기관 건축과에 문의해서 확인한다.

5. 서울의 3개 도심권?

1) 광화문 2) 여의도 3) 강남(행정구역으로는 강남, 서초, 송파. 투자성으로 보면 양재-신사 밸트, 교대-잠실 밸트 로 눈여겨 봐야)

6. 생활권

1) 소득수준 2) 교육수준 3) 직업수준

* 생활권의 수준에 따라 집값이 달라진다.

* 개발지역의 주거지 집값의 변동예측 :

- a) up side(업 사이드)변동. b) down side(다운 사이드)변동

7. 집값의 변동요인?

1) 자금 조달 여건

2) 재건축, 재개발

3) GTX

4) 금리변동

5) 취등록세, 양도소득세, 보유세 등 세금 정책

6) 교통, 교육, 산업 인프라

7) 문화적 가치

8) 별도로 노후준비를 위한 주택연금으로 활용위한 준비로 주택매수

9) 일부 지역에서는 공유숙박으로 활용 가능성으로 도심 역세권 주택 매수가능성

(* 주택구입 투자시 투자자의 관심 8), 9) 는 모텔사랑의 의견임)

- 땅값이 오르면 집값이 오른다.

- 교통, 교육, 산업 인프라가 좋으면 지가가 상승하고, 부동산가격이 상승한다.

- 역세권, 평지, 조망권

- 수세권과 숲세권은 나만의 가치다.(모텔사랑/잘잘잘TV 이길원의 생각)

- 신도시나 서울 도심에서는 수세권(상암동)과 숲세권(성수동)은 별도의 가치 형성

* 지난 시기에 주택의 큰 폭 상승 요인을 분석하면

a. 절반은 저금리등 자금 조달 여건

b. 서초, 강남, 노원, 도봉 등 서울 일부지역의 재건축 기대감

c. 안양, 군포 등의 GTX C노선 사업 가시화 등 개별 지역 이슈로 상승

* 전세가격의 매매가격으로의 전이효과가 매매가격의 전세가격으로의 전이효과보다 강하게 작용. (빌라의 투자에서는 전세가격이 높다고 매매로 이동하는 수요가 그리 많지 않으며, 서울에서 저렴한 가격에 내 집을 마련, 서울생활의 안정성을 고려하여 빌라에 투자)

* 재개발 계획이 있는 지역에서는 전세낀 빌라투자가 많이 이루어지면서 가격상승

* 역세권의 소형빌라도 원룸처럼 월수익형부동산의 투자대상으로 자리매김시작

( 이유: 전세 비중이 점차 줄어들고 월세화되고 있는 데 주로 기인하는 것으로 판단)

8. 경기를 예측하는 방향성

1) IMF (1997년 금융위기, 미국발) 2) 글로벌금융위기(2008년 금융위기. 미국발)

* 원인: 미국의 금리인상이 주요인

* 한국은 미국의 금리정책에 큰 영향을 받는다.