2023년 부동산전망 및 가치투자전략(고종완원장 특강 정리 2) > 상권분석

2023년 부동산전망 및 가치투자전략

고종완원장 특강 정리

8. 경기를 예측하는 방향성

1) IMF (1997년 금융위기, 미국발) 2) 글로벌금융위기(2008년 금융위기. 미국발)

* 원인: 미국의 금리인상이 주요인

* 한국은 미국의 금리정책에 큰 영향을 받는다.

9. 리세션(recession: 경기후퇴)의 공포

- 디플레이션(deflation)의 경기후퇴가 더욱 심화되는 국면으로, 물가하락과 경제활동 등 침체가 동반되는 현상이다. 리세션(recession: 경기후퇴)은 경기 후퇴 초기국면에 나타나는 침체를 말한다.

- 경기후퇴의 초기 국면에서 경기가 하강과정으로 들어서는 전환단계.

- 재고조정(在庫調整)에 의하여 유효수요가 줄어들어 일어나는 경기후퇴를 특히 인벤토리 리세션(inventory recession)이라고 한다.

10. 더블딥(double dip)

- 2분기 이상 마이너스 성장이 반복되는 것

- 경기침체 후 잠시 회복기를 보이다가 다시 침체에 빠지는 이중침체 현상.

- 불황에 빠졌던 경기가 단기간(1-2분기) 회복했다가 다시 불황에 빠지는 상태로 W-자형의 불황을 의미한다.

- 정책 실패로 간주된다. 정책실패는 정책당국이 사전에 전혀 예상하지 못한 경우와 사전에 예상은 했지만 다른 정책목표를 달성하기 위해 선택한 결과의 산물로 구분될 수 있다. 예상하지 못한 정책실패의 사례로는 미국의 1937-38년의 불황, 사전에 예상은 했지만 다른 결과가 나타난 사례로는 미국의 1980-81년의 불황은 경제정책의 의도적인 전환에 따른 결과로 더블딥이 나타났다고 할 수 있다.

* 더블딥의 결과로는 부동산경기침체로 이어질 가능성이 크다.

* 우리나라의 현재의 경기침체국면에 더블 딥의 국면 조짐이 나타나고 있다.

* 경기불황이 장기화 될 현상이 노출되고 있다.

11. 2023년, 내 년 하반기, 본격적인 경제위기가 올 수도 있다?

- 최악의 시장 악화 : 35% 하락

- 최대 하락폭 : 50% 이하도 하락 가능

- 매수시점 : a) 장기투자로 b) 실질적인 활용 c) 내 몸에 맞게 d) 다른 지역의 사례 연구

- 부동산 경기는 사이클이 있다. * 3-4년을 버티면 이긴다?

- 상승 사이클과 하락사이클이 반복된다.

- 성장지역, 성장도시에 투자하라. ( *이유: 1) 저출산, 2) 저성장 )

- 과학적 이론 바탕으로 투자시기 선택, 투자지역 선택, 투자상품 선택

- 부동산시장의 현상을 읽어내는 근본원리, 본질적 가치, 과학적 투자방법, 문제점 해결능력, 부동산움직임의 키워드, AI(인공지능) 활용하여 투자자의 흐름 분석,예측.

12. 코어 로케이션(core location): 중심부를 노려라

- 자기 돈 맞춰 핵심입지 주변 부동산 노려라

- 현명한 선택을 위해서는 부동산의 내재가치와 미래가치에 집중하라

- 코주부(코인, 주식, 부동산)의 멀틸레마 시대 투자전략: 부가가치와 투자가치는 불과 분의 관계로, 주거 편리성이 높다고 투자가치가 반드시 높은 것은 아니다.

- 부동산 자산에서 시기선택, 지역선택, 물건선택의 3박자 원칙을 기억해야 한다.

- 인구가 늘어나는 지역인지, 재건축, 재개발에 관련이 있는 지 등 성장하고 있는 코어로케이션인지 살펴봐야 한다.

- 강남 코어로케이션은 코엑스, 을지로는 충무로1가, 송파구에선 롯데월드가 코어로케이션으로 꼽히지만, 종합운동장 주변이 재건축된다면 코어로케이션으로 바뀔 수 있다.

- 코어로케이션 옆에 있는 곳(건물, 토지)을 사면 된다. 이게 안정적인 부동산 투자방법이라고 강조. 특히 한강과 공원이 보이는 아파트가 투자로서 가치가 있다. 한강 뷰의 가치로 35평형대 기준 한강 뷰가 보이는 아파트와 안 보이는 아파트의 가격 차는 46억과 35억으로 3-10억의 차이가 난다.

- 용산구는 지하철, 랜드마크로 미래가치가 올라가지 않을 것이라는 주장.

- 서울에서도 광화문, 세운지구 등 재편되는 지역에 집중해야 한다고 강조

- 서울은 앞으로도 성장성을 유지하며 땅값도 비례해서 오를 것으로 보며, 다만 핵심 입지가 따로 있기 때문에 지역을 잘 파악해야 한다. 광화문, 세운지구, 인사동, 후암동, 청파동, 신풍역, 잠실새내, 방이 역세권 등을 새롭게 떠오르는 지역으로 추천.

12. 투자상품

- 다가구주택, 상가주택 등 꼬마빌딩의 투자가치 강조,

* 투자할 금액이 있다면 아파트 대신 성장 가능성이 있는 지역에 꼬마빌딩 투자를 권유하고 싶다고 의견 피력.

*가장 이상적인 꼬마빌딩으로는 1층은 상가, 2,3층는 사무실, 3,4층은 주택으로 구성된 것이 가장 이상적인 꼬마빌딩이다.

(이유: 이런 세가지을 잘 갖춘 건물이 있는 동네는 자족기능이 발달한 균형잡힌 동네라는 걸 잘 알 수 있다.)

- 역세권 지역에 허름한 건물 매입 적극 고려.-> 리모델링 리노베이션, 헐고 신축

- 전세가격이 오르기 시작하면 부동산 경기, 부동산 거래가 살아나기 시작 한다.

- 규제완화, 대출확대, 부동산정책 변화를 잘 파악하라

- 대출이 확대되고, 금리가 하락하며, 전세가격이 오르면 매매는 시작 된다.

- 경기가 안 좋을 때 평형를 갈아타라.