2023년 부동산전망 및 가치투자전략(고종완원장 특강정리 3) > 상권분석

2023년 부동산전망 및 가치투자전략

고종완원장 특강 정리

12. 투자상품

- 다가구주택, 상가주택 등 꼬마빌딩의 투자가치 강조,

* 투자할 금액이 있다면 아파트 대신 성장 가능성이 있는 지역에 꼬마빌딩 투자를 권유하고 싶다고 의견 피력.

*가장 이상적인 꼬마빌딩으로는 1층은 상가, 2,3층는 사무실, 3,4층은 주택으로 구성된 것이 가장 이상적인 꼬마빌딩이다.

(이유: 이런 세가지을 잘 갖춘 건물이 있는 동네는 자족기능이 발달한 균형잡힌 동네라는 걸 잘 알 수 있다.)

- 역세권 지역에 허름한 건물 매입 적극 고려.-> 리모델링 리노베이션, 헐고 신축

- 전세가격이 오르기 시작하면 부동산 경기, 부동산 거래가 살아나기 시작 한다.

- 규제완화, 대출확대, 부동산정책 변화를 잘 파악하라

- 대출이 확대되고, 금리가 하락하며, 전세가격이 오르면 매매는 시작 된다.

- 경기가 안 좋을 때 평형를 갈아타라.

- 남들이 죽겠다고할 때 지역 이동을 시도해라.

- 중산층은 교통을 우선시하여 투자하고, 고소득층은 교육과 생활권을 우선시 고려한다.(*중저가 아파트는 교통을 중시, 고가아파트는 교육과 생활의 편의성을 고려)

- 해당 지역의 문화적 가치를 분석하라.

- 성장지역이란 인구증가, 소득증가, 교통, 교육의 산업인프라 기반으로 성장

- 윤석열 정부의 부동산 정책은 부동산 가격의 연착륙이다.

13. 윤석열정부의 부동산 정책(22. 8.16)

- 도심공급 확대, 주거환경 혁신, 공급시차 단축, 주거 사다리 복원, 주택품질 상향과 함께 5년 동안 전국에 270만 가구 주택의 공급. 재개발, 재건축 규제을 완화하고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형을 신설.

- 도시계획 규제를 받지 않은 도시혁신계획구역을 도입할 것을 전망.

- 수도권 등 직장, 주거 근접 지역에 신규택지가 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하 가격에 청년 원가주택과 역세권 첫 집이 분양 된다. 구체적으로 2027년 까지 공급 물량은 270만 가구(연 평균 54만 가구)로, 애초 공약인 250만 + @(알파)에서 @ 알파는 약 20만 가구로 채워진다.

- 지역별로는 서울에 50만 가구, 수도권에 158만 가구, 지방에는 광역, 특별자치시에 52만 가구 등 총 260만 가구가 공급될 예정이다.

- 노태우 정부에서 신도시개발로 약 200만호가 공급되면서 부동산 가격이 안정되었듯이, 윤석열 정부에서도 공급 확대정책으로 시장의 안정을 찾는 역할을 하게 될 것.

- 재건축 정책은 규제 완화로 인한 개발 이익과 경제적 효과는 자산가치 상승 기대감을 높이기에 충분할 것이라는 분석이며, 그 결과 앞으로 1-2년 단기적으로는 도시와 지역에 따라 각각 다른 모양새를 연출하게 될 것이라고 관측.

- 내 집 마련 수요자들의 현황, 진단, 시장예측, 대응 전략을 세워 맞춤형 전략이 필요. 윤석열 정부 임기 중에 재건축과 관련해 좋은 성과가 있을 것으로 평가.

14. 토지시장

- 윤석열정부 시기에는 서해안 시대 열릴 것.

- 서해안 시대의 성장지역은 서산, 안면도가 중심부 될 것.

- 지방에 전철 개통예정지를 고려하라( * 주변에 산업단지의 조성을 고려해야 )

15. 모텔,호텔 숙박업시장

- 수익형부동산의 대표주자로서의 경영능력, 운영능력에 따라 수익이 달라지는 구조로 같은 물건에 어떤 콘셉트 개발로 경영, 운영하느냐에 따라 천차만별의 매출구조와 수익구조 탄생으로 자본이득과 영업이득의 양면성의 투자상품으로 투자자의 관심을 받을 것으로 예상.

-코로나19 감염병사태기간에 경영악화의 사업부진으로 폐업을 한 호텔, 모텔 등 숙박업소가 서울,수도권를 비롯 전국적으로 약2600개소에 달하며, 최근에는 특별한 콘셉트의 연출로 개성있는 숙박업소를 개발하며 숙박업 투자관심이 커지고 있음.

- 무인객실관리시스템의 개발로 모텔이란 숙박업소 내에 다양한 연출의 개성있는 상품 개발, 예로 모텔의 객실을 게임방으로, 노래방으로, 풀빌라펜션으로 연출하여 큰 호응을 얻고 있음.

- 서울, 수도권에서 특급호텔 및 역세권의 모텔들이 많이 숙박업을 포기하면서 나머지 숙박업소들이 호황을 누릴 조짐 보임

- 외곽에 소재하는 넓은 땅을 가진 허름한 모텔에 투자 관심이 커지고 있음

- 2023년에는 아주 다양한 개성있는 숙박업소들이 역세권을 비롯 관광지나 외곽에 넓을 땅을 잘 활용하여 다양한 고객 니즈를 만족시키는 혁신적인 변신이 일어 날 것

- 코로나19 감염병사태의 사회적거리두기로 그 동안 많이 위축되었던 모텔의 대표적인 운영방식인 대실영업이 다시 활성화 될 것으로 예상됨

- 실제로 인천의 모처에서는 객실 60여실로 코로나기간동안에 월매출 1억6000만원 대 내외에서 최근 대실 영업 1일 100팀 이상 이용과 월매출 2억 4000만원을 달성하며 매매가격 150억 내외 호가.

- 서울지역에서 코로나19감염병사태로 글로벌 교류가 급격히 감소, 외국인 한국방문 관광객이 급감하여 외국인 숙박고객만 받을 수 있었던 도시형 민박업인 게스트하우사가 급감하여 글로벌교류가 다시 증가하면 외국인관광객을 전문적으로 수용, 숙박할 수 있는 모텔형 게스트하우스의 새로운 변신이 나타나 호황을 누리게 될 것으로보임.

- 최근 경치가 좋은 풀빌라펜션을 제외하고 개별 시설경쟁만으로 호황을 누려온 풀빌라펜션들도 경기침체로 가격할인 이벤트행사가 진행되기 시작하고 있는 상황임.

- 수익형부동산투자에 관심이 커지면서 모텔, 호텔 숙박업, 스크린골프, 대형 빵카페의 투자관심도 증가.

- 도심 인근에 글램핑장과 공간대여의 캠프장이 최근 호황을 누릴 조짐

모텔사랑/잘잘잘TV 이길원