낚시? 물고기가 있어야, 밑밥 뿌려 볼까? 모텔투자는?(숙박매거진 24-12월기고) > 상권분석

낚시? 물고기가 있어야, 밑밥 뿌려 볼까? 모텔투자는?(숙박매거진 24-12월기고)

 멍 때리는 것을 좋아해서 낚시를 하기도하고, 물고기의 입질을 즐기려 낚시를 한다. 멍 때리기는 낚시의 명상이다. 입질과의 사투는 낚시질이다. 낚시꾼도 정적인 낚시꾼과 역동적인 낚시꾼이 있는 듯하다.

 바다낚시는 물고기떼 어장을 찾아나서며 낚시를 한다. 바다낚시에는 명상따위는 없다. 저수지 낚시는 저녘풍광을 즐기며, 저녘노을에 비춰지는 낚시 찌를 보는 재미가 쏠쏠하다고 한다. 때로는 명상을 즐기기도 한다. 물고기를 한 마리도 낚지 못해도 즐겁다.

 그래도 낚시는 밑밥을 뿌려서 물고기를 모여들게하여 찌를 뜨는 물고기와의 눈치싸움이 제격인 듯 하다. 그 찌의 손맛으로 낚시에 푸욱 빠지게 된다. 이런 모습으로 모텔이란 상품의 숙박고객을 물고기와 비교하기도 한다. 

‘물고기가 있어야 전략을 세우지?물고기가 없는데 어떻게 낚시를 할 수 있어?’라고 푸념을 늘어놓는다. 빵카페나 풀빌펜션, 캠핑장처럼 ‘시설’이라는 밑밥을 놓고 고객을 내 모텔로 불러들이는 시대는 지난 것일까? 다시 모텔투자에 관심이 커지고 있는 시점에 모텔투자의 기준를 생각해본다.

1. 손맛! 밑밥! 모텔 경쟁력은?

 모텔운영?안되는 모텔은 몸부림쳐도 안된다고? 

소비자는 더 이상 시설보고, 이벤트때문에 모텔을 찾지 않아? 도심, 교통접근성이 최고의 경쟁력? 시설보다 위치? 주차장은 꼭 있어야 한다? 이용요금만 싸면 다 된다?

 시설, 아이템, 위치, 규모, 서비스, 주차장, 루프탑, 맛난 음식으로 잇점을 살려 내 모텔만의 영업 경쟁력을 만들어내려는 노력은 오늘도 지속되고 있다. 2004년 하반기를 기점으로 숙박업이란 상품의 롤러코스터는 시작되었다. 잘되는 곳은 너무도 잘되고, 안 되는 곳은 문을 닫고 싶을 정도로 고객이 없다. 

 숙박업의 장르는 다양한 상품으로 곁가지를 만들며 소비자를 유혹하며 색다른 장르를 선보이며 흥망성쇠를 거듭하고 있다. 요즘은 ‘이렇게만하면 모텔영업, 무조건 만실입니다.’라는 아이템을 찾아내는 것이 쉽지 않다.

 한번 해보는 것과 꼭! 해내야하는 것, 모텔에게 지금은 꼭! 해내야하는 아이템이 필요한 시점이다.

 숙박앱에만 의존하는 가격경쟁에서 탈피해야한다는 것은 숙박업경영자들이라면 모두가 공감하고 있다. 그러나 뽀족한 대책이 없다는 것이 큰 과제다. 소비자 입장에서 목적지 주변 숙박업소와 조금 떨어져있는 시설좋은 숙박업소를 두고 고민을 하게 된다. 예전에는 교통정체만 그리 심하지 않다면 시설 좋은 숙박업소를 찾아다녔다. 

 모텔탐방이란 말이 나돌아었으니. 요즘은 시설좋은 숙박업소가 널려있으니, 시설좋은 것은 당연한 것이다. 그 다음 선택 기준이 주변 연계놀이공간, 교통 접근성을 고려한다.

 교통의 접근성을 잊게 만들며 가족, 동호회, 직장동료 여행객을 불러들이며 성공한 숙박장르가 풀빌라펜션이다. 키즈펜션이나 펫카페형 펜션, 테니스장연계 펜션, 스크린연계 숙박업소들이다. 풀빌라펜션이 등장하면서 공동공간만을 추구해온 단지형 펜션들이 가족여행객이나 동호회여행객들에게 외면당하며 새로운 활로 찾기에 고민하고 있다.

 이제 또다른 소비행태의 변화가 일어나고 있는 레트로를 변신의 아이템으로 고려해볼 만하다.

캠핑문화가 한창 열풍을 일으킬 때, 관광지나 해변가의 모텔들은 넓은 주차장일부를 숙박공간의 주차서비스보다 함께 소통할 수 있는 문화공간으로 활용하여 소비자에게 큰 관심을 받던 시기가 있었다. 

 캠핑장의 분위기를 모텔 주차장공간에 불러들이며 파티공간을 만들어 큰 호응을 얻었다. 실제로 강릉 해변가에서 이런 아이템으로 시설은 여관이면서도 손님이 넘쳐나는 이변을 일이킨 사례가 있다. 시대의 아이템이었다.

 코로나 시기에는 모텔 객실 안에 ‘PC방 시설’을 갖춰 어려운 시기을 이겨냈고, 외곽에 모텔들은 ‘키즈펜션형 시설’로 객실을 꾸며 가족여행객을 유치하여 재미를 봤고, 반려동물과 동반 숙박고객을 위해 ‘펫펜션, 펫 객실공간’을 연출하여 외면당하는 ‘반려동물 숙박고객’을 유치하여 경쟁력을 확보하기도 했다. 

 이런 모든 경쟁력 있는 아이템의 개발, 고민에도 불구하고 아직은 부동산가치에 대한 기본적인 투자마인드가 도심 속의 모텔투자에 관심이 큰 것이 사실이다.

 100실 이상의 비즈니스호텔이라면 도심 속에 소재하여 고객을 유치하는 것이 유리하겠지만 30-40실 내외의 모텔투자라면 도심 속에 작은 땅보다 외곽에 너른 땅과 시설경쟁력을 확보하며 새로운 아이템을 개발해보는 것을 고민해보면 어떨까? 이런 투자에는 무조건 주변에 유흥놀이시설이 가까이 있어야 한다. 버스등 대중교통접근성이 용이해야 한다.

2. 원룸, 오피스텔등 소형주택과 경쟁하는 무인텔?

 모텔이 놀이문화공간으로 변신하기 시작한 것은 이미 오래다. 시설은 물론, 서비스, 행정, 세무,인력,사회연계,관광산업의 기초시설로의 이미지를 구축하는등 많은 변화와 변신을 거듭해왔다. 

 그러나 버릴 수 없는 상품이 대실상품이다. 모텔이란 숙박장르는 대실상품을 통해 매출의 극대화를 이루어 왔다. 대(大)가족위주의 거주문화가 주를 이룰 때의 얘기다. 서울 구로구 소재의 한 모텔은 주변에 젊은 부부의 외박으로 호황을 누렸다. 소형빌라들이 많은 화곡동, 구로구 소재의 모텔들 중에는 시설고급화로 주변 거주 젊은 부부들이 모텔을 찾는 이변으로 관심을 모으기도 했다.

 그런데 지금은 소형주택, 원룸, 오피스텔이 너무 많이 공급되었다. 일반주택의 공유숙박으로의 영업도 모텔이란 상품의 대실상품를 위축시키고 있다. 

 특히, 프라이버시을 지켜준다는 캐치플레이로 한 때 열풍을 일으켰던 1실1주차 무인텔들이 된서리를 맞고 있다. 불륜의 공간으로 치부되던 무인텔이 원룸, 오피스텔등 소형주택과 공유숙박문화에 쇠락의 길을 걷고 있다. 

 시설경쟁력을 갖추며 공유 소통공간 연출로 시대의 숙박 소비패턴을 도입한 변신으로 숙박고객을 유치하고 있는 타워형 무인텔, 타워형 모텔들의 변신이 눈에 띈다. 이런 타워형 모텔들이 대실상품보다 숙박상품 판매경쟁력에 영업력을 치중하고 있다.

모텔사랑 이길원 

010-3888-6038