서울대입구역,봉천사거리모텔촌, 지금도 페업중, 왜? > 상권분석

 서울대입구역사거리, 봉천동사거리로 많이 알려진 관악구청 아랫쪽, 봉천동 사로수길과 그 반대편에는 모텔들과 유흥먹거리골목으로 신림역사거리 유흥먹거리골목, 대학동 고시촌상권, 일명 '녹두거리'상권이라 불리던 골목상권들이 대학학생인구의 감소와 장기적인 경기침체로 옛 명성을 잃고 있다. 

          남들은 다 숙박업을 포기할 때, 오히려 신축으로 대박을 터트리고 있는 봉천동 모텔촌의 한 숙박업소 객실전경

 이미 신림동 유흥상권의 모텔촌이나 봉천동사거리 봉천동모텔촌등 관악구의 유명 먹거리,유흥업종과 혼재하며 상권의 세력을 과시하던 이 두곳은 코로나 19 이전부터 숙박업을 포기하기 시작하여 코로나19 시기에는 모텔숙박업으로서도 비교적 영업경쟁력이 있던 곳이였지만 시설노후화로 리모델링이 필요한 시점으로 매매나 시설고급화에 선택이 필요했다. 

                                                  봉천동사거리 모텔촌 한 골목의 2019년 풍경

 영업이 조금 부진한 틈을 타서 소형주택 공급 건축업자들이 이 곳  신림동와 봉천동을 공략했다. 모텔이란 숙박업으로서의 가치도 대단하여 모텔영업을 지속하려는 숙박업투자자들도 이 곳의 모텔들을 탐하긴하옜으나  매매거래가액이 높아진 것에 리모델링 시설고급화까지 염두에 두면 숙박업으로서의 투자성이 쉽지 않았다. .

  매도자인 숙박업주 입장에서도 기존의 모텔숙박업부동산의 가치가 생각보다 많이 호가상승하여 매매거래시 양도세의 부담이 커졌다. 

 그래서 선택한 방법이 숙박업을 포기하고 지주공동작업이나 기존의 숙박업주가 소형주택으로 용도전환하는 방법을 선택한 것이다. 

 코로나19 이전  평당 5000-8000만원을 호가하던 신림동이나 봉천동 모텔들은 이미 평당 1억원 이상에 거래가 성사되었을뿐만 아니라  1억1000만원 이상 호가하고 있다. 

 그러나 이젠, 소형주택을 신축하여 수익율을 맞추지가 쉽지 않아졌다. 가격을 내린다고해도 소형주택으로 신축하여 투자성이 맞지 않는다는 평가다. 

 그런 와중에도 서울 봉천동사거리 모텔촌의 한 중대형모텔(객실 50실 내외, 땅200평 내외)은 모텔이란 숙박업을 포기하고 소형주택으로 신축중이다.  모텔이란 상품이 아무리 수익율이 좋다고해도  기존에 모텔영업을 하던 모텔숙박업주입장에서는 중소형호텔로의 전환의 시기에 시설고급화에 투자하는 것이 비용이나 운영측면에서 부담을 느끼고 있는 것이다. 매매는 양도세때문에 어렵고, 시설고급화는 자금과 시설고급화이후에 숙박업 운영에 부담을 느낀다. 

 차라리 숙박업을 포기하고 오피스텔이나 소형주택으로 용도전환을 선택한다.  더 큰 자금을 투자한다고해도 신축이후의 투자성과 운영의 편의성을 감안하며 서울대입구역사거리인 봉천동사거리 역세권의 소형주택수요의 증가와 월세의 상승을 감안하면 모텔영업보다 소형주택임대업을 선택하게 된다. 

1. 봉천동 모텔촌의 과거

 과거 서울대입구역 사거리와 봉천동은 수많은 모텔과 숙박업소가 밀집했던 대표적인 '모텔촌'으로, 10여 년 전만 해도 4-5층짜리 모텔 건물이 줄지어 있었다.  낮은 용적률과 저렴한 임대료를 바탕으로 대학생 및 단기 방문객 수요가 많았던 시절로, 인근 에는 30-40여개의 숙박업소가 운영되며 지역 유흥 상권과 함께 지역 경제의 한 축을 담당했다. 하지만 모텔이란 상품이 시설고급화가 이루어지고 음지의 이미지를 탈피하지 못한 상황, 노후화, 수익성의 하락이 점차 문제로 대두되기 시작했다. 

반면, 주거용부동산개발이 활발히 진행되면서 일부 숙박업소들이 숙박업을 포기하고 소형주거용부동산개발로 용도전환된 사례가 많아 졌다. 넓은 땅을 가지고 있는 일부 모텔들은 과감하게 시설고급화를 이루어 월수익이 높은 러브호텔형 숙박업소를 운영하며 한 동안 호황을 누리기도 하였다. 지난 10여 간의 시간 동안에 서비스 용적율이 주어지면서 지가상승은 다른 지역에 비하여 급상승 측면도 있다. 모텔이 거래가 쉽지 않았던 이유 중 하나가 지가상승과 양도세의 부담이었다.  이 지역의 모텔숙박업주들은 매매거래 대신 스스로 숙박업을 포기하고 소형 도시형주택이나 오피스텔로의 용도전환한 사례가 많다. 

노후된 시설의 모텔들은 점차 매출이 하락하면서 선택이 기로에서 용도전환과 시설고급화를 고민하고 있었다. 

봉천동 모텔, 호텔 숙박업 현황(2020년대를 바라보면)

 최근 10년 간 모텔 10여 곳이 사라지고(최근 2-3년간 15곳 오피스텔 신축), 기존 모텔이 리모델링을 통해 호텔, 모텔 숙박업으로 전환되는 투 트랙 변화가 두드러진 지역이기도 하다. 

 2020년대 들어 오피스텔과 음식점, 카페 상권이 들어서면 모텔의 전통 상권은 대폭 축소되고 있으며, 실제로 봉천동과 서울대입구역 인근 모텔은 10여 곳 수준, 전체 관악구엔 약280여 개의 숙박업소가 숙박업을 운영중인 것으로 보여진다.   

 쾌적함, 위생, 서비스 겨앵력을 갖춘 일부 소형호텔(예: 서울대 클리오, 54번가 호텔)과 가성비 중시 모텔들이 여전히 성업 중이지만 일부 소형호텔은 주거용부동산으로의 용도전환을 고민 중인 것으로 보여진다. 

 그런 와중에 100실 이상의 H호텔은 이 지역에서 남들이 모두 숙박업을 포기할 때, 오히려 신축하여 나홀로 호황을 누리고 있다. 서울대입구역 인근은 여전히 모텔, 호텔의 영업이득과 자본이득이 상존하는 몇 안되는 지역 중 한 곳임에 틀림 없다.

봉천동 숙박상권의 미래  2030년에는?

 상업용지 용적율 상향(700%이상), 청년 1인 가구 증가, 강남권 접근성 등을 이유로 젋은 층 수요가 강하고, 모텔 대신 오피스텔 및 복합 상업공간으로 상권이 재편되고 있다.  지역 이미지는 점차 밝아지며,  모텔촌은 감소 추세인 반면, 숙박업의 질적 전화과 오피스텔 기반의 다양한 서비스형 주거상품 등장, 상업시설 유입까지 동반 성장할 것으로 보인다. 

 모텔, 저가 숙박업은 점차 줄고, 청년, 신입 직장인 대상의 다양한 공유주거과 라이프스타일 호텔이 주류가 될 전망이다. 

 인근 신림역 인근 숙박업소들 역시  많은 숙박업소들이 주거용부동산으로 용도전환되었거나 시설고급화, 차별화된 개성있는 숙박업소로 변신하여 성업중이며,  사당역의 모텔촌 역시 모텔과 호텔들이 혼재하여 최고의 중저가호텔상권을 형성하고 있다.

 서울대입구역 사거리는 숙박수요가 꾸준히 증가하는 지역으로 서울대입구역에서 서울대방향, 관악구청방향등 양측에 소재하는 모텔, 호텔들은 여전히 숙박업으로 호황을 누릴 수 있을 것으로 보이지만 지가상승과  새로 숙박업소를 신축하는 것에 많은 자금이 소혀될 것이라는 점이 고민을 하게 할 것으로  보여진다. 

그러나. 이  지역에  50실 이상의 숙박업소, 특히 개성있는 컨셉트의 중소형호텔이 들어선다면 특별한 가격으로 호황을 누릴 것이다. 

모텔사랑 이길원

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