강남구 역삼역 주변 모텔숙박업시장, 숙박업상권은?/모텔사랑 > 상권분석

 서울 부동산가격이 만만치 않다. 땅값의 상승으로 주거용부동산의 공급이 쉽지 않다. 더구나 공급할 부지가 없다. 재개발이나 재건축이 아니라면 주거용부동산공급은 묘연하다. 결국 서울 부동산가격은 똘똘한 한채라는 키워드에 갇혔다. 지방은 인구가 소멸하고, 그 소멸인구의 이동의 목적지는 서울 수도권이다. 모든 상권이 서울, 수도권으로 향하고 있다. 

그 대표적인 교통여건이 전철, KTX, SRT 고속전철의 종착역을 주시한다. 서울,수도권에서 주거용부동산의 홍보에는 서울 한 곳의 접근성으로 주거지의 쾌적성에 더해 교통접근성을 홍보한다.  그 접근성의 최종 목적지가 바로 강남이다.  삼성동, 역삼동, 서울역, 용산역이다. 

당연히 부동산의 가치의 상승도 이 지역이 가격등락을 선도한다. 이제 선도할 필요도 없는 듯하다. 이미 모두의 인식에 마용성은 떨어져도 떨어진 것이 아니다.  올라다 깜짝 놀라지 않는다.  "느그들 만이 잔치"고 생각한다.

그렇다면 이 곳에 상업용부동산은 어떨까? 숙박업시장에서는 어떤 변화가 감지되고 있나? 이런 지역에서는 당연히 숙박업부동산가치가 주거용부동산가치를 상회한다. 용적율과 부동산용도의 다양성의 가치가 반영된다. 

서울 강남구 역삼동 역삼역 주변 숙박업 상권 분석을 통해 3년 전과 현재, 그리고 3년 후를 여러경로을 통해 분석하고 전망해본다. 

안녕하세요.  숙박업 유통시장의 활성화와 숙박업부동산의 매매,임대, 위탁경영, 마케팅, 홍보 전략 전문가 우산 쓴 고양이, 모텔사랑 이길원입니다.

 대한민국에서 가장 상징적인 상권 중 한 곳인 서울 강남구 역삼동, 그중에서도 역삼동 역삼역 일대는 수십년 동안 늘 비즈니스와 무화의 중지였다. 

3년 전 코로나 팬데믹이 절정에 달했을 때, 역삼역 주변의 숙박업소들은 유례없는 우기를 맞았다. 그 전에는 전혀 생각지도 못한 숙박상권이 붕괴였다.  그러나 현재, 이 지역은 위기를 극복하고 새로운 변화를 맞이하며 다시한번 투자자들의 관심으로 주목받고 있다.  아직은 종로, 마포, 명동, 청량리일대의 숙박업소들이 시설고급화를 이루어 성업중이지만 이 지역 강남구 역삼역 주변 모텔, 숙박업소들은 시설고급화를 서두른 것은 아니다.  

역삼역 주변 모텔, 숙박업소들은 시설고급화보다 지역 상권의 경쟁력으로 숙박수요가 증가하고 있다고 볼 수 있다. 이 지역은 규모가 클수록 매출이 상승하는 규모와 매출이 비례하는 숙박상권이기도 하다. 객실 수가 많아도 경쟁력이 더 커지는 숙박상권이다. 땅값에서 보상이 이루어지는 강남구에 위치한다.

오늘은 3년 전과 현재의 역삼역 일대 숙박업 상권 동향을 면밀히 분석하고, 3년 후의 전망고 투자성에 대해 구체적으로 평가해보고저 한다. 

1. 3년 전(2022년)과 현재(2025년)의 역삼역 숙박업 상권 동향분석

1)  3년 전(2022년)동향: 우기와 구조조정의 시기

a) 상권 동향: 

 2022년 역삼역 일대는 그동안에는 생각지도 못했던 코로나19 감염병의 팬데믹의 직격탄을 맞았다. 해외 곤광객의 발길 끊기고, 재택근무 확산으로 비즈니스 출장 수요가 급감하며, 객실 가동율은 30%미만으로 급락하는 수모를 겪었다. 마케팅의 전략이 통하지 않는 난공불락의 시기였다. 이자가 바위처럼 어깨을 짓눌렀다.  이 시기에 역삼역 인근 한 호텔은 매매거래가 이루어졌다. 그리고 매수자는 대대적으로 리노베이션을 실행했다. 그 A호텔은 지금 성업중이다. 

b) 투자 현황: 

 다수의 모텔과 호텔이 경영난을 겪으며, 매물로 쏟아져 나왔다. 국토교통부 상업용 부동산 거래 통계에 따르면, 2022년 강남구의 숙박업 관련 거래 건수는 전년대비 25% 감소했다. 이는 투자자들의 관망세가 짙어졌음 보여주었다.

c) 특징: 

 '러브호텔'이미지가 강한 노후 뫁레들이 특히 큰 타격을 입었다. 이 시기에는 살아남기 위해 폐업하거나, 오피스텔등 소형주택으로의 용도를 변경하는 움직임이 활발했다.

2) 현재 (2025년) 동향: 회복을 넘어 재편의 시기

 a) 상권 동향 :

 엔데믹 전환 이후, 역삼역 주변 상권은 빠르게 회복하고 있다. 해외 관광객 유입이 다시 시작되고, 사무실 출근 문화가 재개되면서 비즈니스 출장 수요가 정상화되고 있다. 한국관광공사 통계에 따르면, 2025년 상반기 서울 방문 외국인  관광객 수는 2022년 대비 150%이상 증가하며 숙박업 시장에 활력을 불어넣고 있다. 부동산가격은 지속적인 상승세를 유지하고 있다.

 b) 투자 현황:

  3냔 전 매물로 나왔던 숙박업소들이 새로운 투자자들에 의해 인수되어 리모데링을 거치고 있다. 특히, '중소형호텔'이라는 이름으로 재개장하며 **'부티크호텔', '라이프스타일 **'을 강조하는 숙박업소들이 늘어나고 있다. 

c) 특징:

 기존의 모텔은 점차 사라지고, 젊은 세대의  감성을 자극하는 세련된 컨셉트의 호텔과 에어비앤비형 숙박업소들이 강세를 보이고 있다. 2025년 3분기 기준, 역삼역 인근 부티크 호텔의 객시 가동률은 80%이상을 기록하고 있다고 한다.  여전히 낡고 노후한 시설의 모텔들은 아무리 강남소재 숙박업소라도 가동율이 45% 미만으로 양극화가 심회되고 있다. 그러나 부동산가치는 여전히 상승중으로 노후, 낡은 모텔이라도 대출이 많지 않다면 자본이득 실현으로 숙박업부동산의 성공투자로 결론이 날 것이다. 

2. 3년 후(2028년) 역삼역 숙박업 상권 전망 및 투자성 분석

1) 전망: '비즈니스 & 여가' 복합 상권으로 진화

 3년 후, 역삼역 주변 숙박업 상권은 '비즈니스'와 '여가'를 모두 아우르는 복합상권으로 진화할 것이다.

a) 비즈니스 수요: 

 역삼역은 강남 테레란로의 중심지로, 국내외 기업들의 오피스가 밀집되어 있다. 3년 후에도 비즈니스 출장객 수요는 꾸준히 유지될 것이며, 특히 장기 투숙 수요가 증가할 것이다. 

b) 여가 및 문화 수요: 

 강남은 다양한 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 시설이 밀집되어 있어 관광객들의 발길이 끊이지 않을 것으로 보여진다. 특히, '호캉스'와 '스테이케이션'을 즐기려는 국내 관광객들의 수요도 계속해서 늘어날 것으로 보인다. 역삼동, 역삼역 주변 숙박상권은 예전의 명성을 되찾게 될 것이 확실하다. 

2) 투자성 분석: 양극화 심화와 '콘텐츠형 숙박업소'의 부상

3년 후, 역삼역 주변의 숙박업 투자는 '콘텐츠'를 가진 숙소만이 살아남는 양극화가 더욱 심화될 것으로 보여진다. 

 a) 긍정적 요인

  ㄱ) 높은 수익율: 

    역삼역의 높은 유동인구와 비즈니스 수요는 안정적인 객실 가동률을 보장받을 수 있을 것이다. 성공적으로 운영되는 중소형호텔 중 한 호텔은 연 15%이상의 투자수익률(ROI0를 꾸준히 유지하고 있는 것으로 확인된다. 

  ㄴ) 부동산 가치 상승:

   강남이라는 입지적 장점은 숙박업소의 부동산 가치를 지속적으로 상승시킬 것이다. 투자시 최소한 부동산가치는 유지내지는 상승이 보장되는 지역 중 한 곳이다. 

b) 부정적 요인:

  ㄱ) 치열한 경쟁:

  신규 투자와 리모델링을 거친 숙박업소들이 계속해서 생겨나면서 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 역삼역 주변 숙박상권은 유흥업소고객을 주고객으로 운영되는 숙박업소들이 큰 호황을 누리기도 했으나  현재나 3년 후의 역삼역 일대 유흥상권은 예전과 같은 호황을 누리기는 쉽지 않을 것이다. 숙박의 회전율 영업이 예전같은 매출 효과를 거두는 것을 기대하기는 쉽지 않다. 

 ㄴ) 높은 초기 투자 비용:

  서울 강남의 높은 땅값 때문에 초기 투자 비용이 상당하다. 

3) 성공 투자 전략

 a)  '콘텐츠'에 투자하라

 3년 후 역삼역에서 성공하고 싶다면, 시설에만 투자하지 말고 콘텐츠에 투자해야 할 것이다. '무인 키오스트', 'AI챗봇'등을 도입하여 운영 효율성을 높이고, 객시 내부에 '빔 프로젝터', '사운드 시스템'등 고객의 감성을 자극하는 시설을 구축해야 할 것이다. 

 b) 틈새 시장을 공략 하라

 비즈니스 출장객을 위한 '미니 오피스'객실, 1이 여행객을 위한 '캡슐형 객실' 등 틈새시장을 공략하면 높은 수익을 기대할 수 있을 것이다. 

 c) 임대 투자를 고려하라

  높은 추기 투자 비용이 부담스럽다면, '밍차 운영'을 고려해볼 만 하다.2025년 기준, 역삼역 인근 25실 미만의 소형모텔은  보증금 5-8억 원 선에서 임차가 가능 할 것이다.

서울 강남구 역삼동, 역삼역 주변 숙박업 상권은 3년 후에도 여전히 뜨거운 투자처가 될 것은 분명하다. 매출의 높고, 낮고를 불구하고 이 지역은 부동산가치가 상승 내지 유지 할 것이 확실하기 때문이다. 매출은 시설고급화와 개성있는 차별화에 따라 성과가 달라지겠지만  시설에서 경쟁력이 없다면 가격과 콘텐츠의 개발, 이벤트로 경쟁력을 강화해야 한다. 

그러나 과거와 같은 단순한 투자는 실패를 맛봇 수 있다는 것도 명심해야 한다.  

'콘텐츠'와 '전략'을 가진 현명한 투자자만이 3년 후에 성공투자의 주인공이 될 수 있다는 것도 간과해서는 안된다. 

삼성역인근에는 숙박업소가 부족하여 사무실의 일부가 호스텔로 용도전환하여 숙박업을 운영하는 사례가 늘어날 것으로 보이며,  인근 지역인 잠실보다는 선릉역이나 역삼역 인근 숙박시설은 호스텔형, 게스트하우스형의 서울, 수도권 관광지의 숙박업소 컨셉트처럼 스테이로 공간연출한다면 숙박수요는 이리로 몰려오게 될 것이다. 

역삼역 주변 상권이라고 해서 무조건 매출이 높고, 수익율이 좋으며, 부동산가치상승이 이루어지는 것은 아니라는 것을 명심해야 한다.  너무 과도한 대출에 의존한 실전투자는 전문가의 조언을 충분히 듣고 분석하여 세심하고 철저한 마케팅전략의 준비로 매수, 투자가 이루어져야 할 것을 권한다. 

우산 쓴 고양이 모텔사랑

이길원

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