영등포역세권타임스퀘어, 5년전-현재-그리고 2030년(5년후) 숙박상권은? > 상권분석

영등포역세권, 타임스퀘어, 5년 전 - 현재 - 그리고 5년후(2030년)의 숙박상권 전망은?

모텔사랑에서 u-STAY 프로젝트 관점에서 본 도심 서남권 숙박업의 재배치

1. 숫자로 먼저 읽어보는 '영등포역세권'의 몸집

영등포역은 단순한 1호선 역이 아니다. 서울역-용산-신도림-인천,수원,천안을 잇는 한 축위에 놓여, 수도권 서남권의 거대한 관문 역할을 해왔다.  상가정보연구소가 SK텔체콤 지오비전 데이터를 활용해 분석한 바에 따르면, 2020년 8월 기준 영등포역 상권의 일평균 유동인구는 25만2,603명, 월 기준 약760만 명에 달했다.

또 다른 상권 설명 자료에 의하면 영등포역을 이용하는 1호선 승객만 하루 약12만 명 수준이라는 밝힌다. (참고: 상가뉴스)

여기에 버스 노선 환승, 타임스퀘어, 백화점, 문래,여의도 출퇴근 인구까지 더하면, 영등포역세권을 통과하는 체류, 통행 인구는 "월 수백만영 단위"이를 것으로 보는 것이 합리적이다.

영등포구 전체로 보면, 한 블러그가 공개한 빅테이터 분석에 따르면 2021년 11월  한 달 동안 영등포구로 유입된 인구는 약1,068만 명으로, 2020년 1월(영등포동 유입 50만6,673명) 대비 일부 회복세를 보이고 있다.(참고: 부동산 정보)

숙박업 공급 측면에서도 규모가 작지 않다. 영등포구가 공개한 숙박업 인허가 자료를 보면, 여관, 모텔, 호텔, 생활형 숙박업소등 숙박업소가 2022년 기준 481개소로 집계된다. (데이터. go.kr)(* 상당수의 모텔들이 소형주거용부동산으로 신축되기도 했다.)

이 가운데 영등포역 도보권, 타임스퀘어 인접 상권을 직접적인 "영등포역세권 숙박상권"으로 본다면, 필자 추정으로 전체의 약20-25%, 즉 100여개 안팎의 숙박시설이 이 코어 상권에 포진해 있는 것으로 볼수 있다.(인허가 주소, 행정동 분포를 감안한 보수적 추정)(* 2005년 시기에 영등포역 1호선 철도변에 4개의 호텔, L I F E 호텔이 신축되어 숙박업전성시대를 증명해보이기도 했다. 객실 50실 내외로 월매출 1억5000만원 이상을 달성했었으니 말이다. 매매가도 85억 ~100억 원을 호가했다.)

2. 5년 전(2020년 전후-2023년 전후) : 유동은 넘치지만, 이미니와 상품은 낡았던 시기

2020년 전후, 영등포역세권을 현장에서 지켜본 필자의 인상은 안 문자으로 정리된다. 

"유동은 넘치는데, 머무는 사람은 적은 상권"

이 시기에는 다수의 모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용부동산으로 용도전환하여 신축되었다. 

앞서 언급한 대로, 2020년 당시 영등포역 상권은 일평균 25만 명이 넘는 유동인구에도 불구하고, 편의점 월평균 매출이 영드포구 전체 평균보다 약600만 원 낮은 수준으로 조사됐다.(참고: 키드)

당시 서울 전체 외래관광객 시장은 코로나 19로 붕괴된 상태였다. 서울시 자료에 따르면, 2019년 외국인 관광객 수는 1,390만 명으로 역대 최고치였지만, 이후 2020 ~ 2022년 동안 급감했다. (참고: 미디어허브 서울)

당연히 이 곳 영등포역세권 숙박상권도 숙박업의 위기를 맞았었다.

정리하면, 

유동인구는 많고 숙박업 공급도 적지 않은데, 관광, 비즈니스 수요와 상품 수준이 서로 맞지 않는 "불균형 상권"에 가까웠다.  영등포역 인근 모텔, 저가형 호텔들은 주말, 성수기에만 객실 가동률(Occupancy)을 겨우 끌어올리는 구조였다.  평일 ADR(평균 객실요금)은 5-7만 원대에서 고착되는 사례가 많았다. (* 2021년 당시 한 중저가비즈니스호텔은 월세만 1억2000만 원 있었으나 월매출이 월세보다 적어 임차인과 분쟁이 발생하기도 했다. )

3. 현재 (2025년)- 타임스퀘어와 함께 '체류형,경험형'수요가 만들어낸 변화

1) 타임스퀘어의 위상변화

영등포 타임스퀘어는 이미 서울 서남권 래드마크로 자리 잡았다. 오픈 초기인 2009년 ~ 2010년만 보더라도, 8개월간 방문객 4,900만 명, 매출 6,500억 원을 기록하며 상권이 무게중심을 영등포역 남측으로 끌어 당겼다. (참고: 여기유)

흥미로운 것은 2020년대 중후반의 변화다. 최근 기사에 따르면, 타임스퀘어 방문객 중 외국인 비중이 40%에 달하며, 특히 K-팝 팬을 대사아으로 한 아이돌 팝업스토어, 앨범 발매 이벤트의 '단골 장소'로 부상했다. (참고: 한국경제)

입지적으로 KTX, 지방 접근성이 좋은 영등포역과 바로 연결되어 있고, 2호선 신도림, 문래, 5호선 영등포시장역 등 다중 환승축이 교차하기 때문이다. 

이 말은 곧, 타임슼테어가 "지역 쇼핑몰"을 넘어 K-팝, K- 컬쳐 체험 허브 → 외국인, 지방 관광객의 체류거점으로 진화하고  있다는 뜻이다. 

2) 서울 관광 회복과 영등포의 재평가

서울 전체 관광 수요도 빠르게 회복 중이다. 서울시와 서울관광재단 자료를 보면, 외국인 관광객 수는 2019년 1,390만 명 → 2023년 886만 명 → 2024년 1,314만 명으로 코로나 이전 수준을 거의 회복했다. (참고: 미디어허브 서울)

2023년 기준, 서울 방문 회국인의 평균 체류일수는 6.05일로, 2019년 5.11일보다 오히려 늘었다. (참고: STO)

즉, 서울에 더 오래 머무는 관광객이 늘어났고, 그 중 상당수가 홍대, 강남,동대문 중심에서 벗어나, 영등포,신도림,문래 같은 서남권으로 이동하고 있다는 것이 현장의 체감이다. 타임스퀘어의 외국인 비중 40%라는 수치는 이 변화를 단적으로 보여준다(참고: 한국경제)

3. 숙박업에 미치는 직접적인 영향

이 변화는 영등포역세권 숙박상품에 세 가지 흐름을 만들고 있다고 여겨진다. 

브랜드 비즈니스ㅡ호텔, 관광호텔의 가치 상승 

타임스케어 내, 인근에 입지한 국제 체인 호텔들은 K-팝, 쇼핑, 비즈니스, MICE수요를 동시에 흡수하고 있다. 

영등포구 관광숙박업 혀황 자료에 따르면, 2024년 기준 관광호텔,호스텔 등 관광 숙박업이 꾸준히 윶비, 증가하고 있는 것으로 나타난다. (참고: 영등포청수년 수련관)

골목형 모텔, 소형 호텔의 '경험형 호텔'로의 전화 시도 증가

 타임스퀘어에서 도보 5-10분 거리의 골목 상권에는 과거 여관, 모텔로 불리던 숙박시설이 다수 존재한다.  이들 가운데 일부는 리모델링 투자금 7-15억 원 규모를 투입해 객실 인테리어, 조식을 강화하고, '타임스퀘어 뷰, K-팝 팬 숙소, 쇼핑&공연 패키지'같은 경험형 상품으로 전환하면서 ADR가동률이 동반 상승하는 사례를 보이고 있다. (필자가 컨설팅한 현장 사례 및 시장 인터뷰 중합)

체류형, 복합형 수익모델로의 이동

단순 숙박이 아니라, 루프탑 빠, 작은 공영/팬 미팅 공간, 팝업 라운지, 공유 오피스 기능을 결합하는 시섷도 늘고 있다. 

이는 여의도, IFC, 국회, 방송사 출입 비즈니스 고객과 타임스퀘어 방문 F&B 수요를 동시에 겨냥한 것으로, '객실 매출 + 부가매출' 구조로의 전환이다. 

요약하면, 2025년 영등포역세권 숙박상군은 '유동만 많던 낡은 여관 상권'에서 '타임스퀘어, K-팝, MICE, 업무수요가 겹쳐지는 체류형 상권'으로 변신하는 과정에 있다. 

4. 2030년 전망 - 타임스퀘어 이후, '도심 서남권 체류허브'로의 완성

2030년의 영등포역세권을 전망할 때, 필자는 다은 세가지 숫자를 눈여겨 본다. 

1) 서울 외래관광객 1,400만 명 이상 가능성

이미 2019년에 1,390만 명을 기록했고, 2024년 1,314만 명까지 회복했다. (참고: 미디어허브 서울)

2030년에는 1,400만 ~ 1,500만 명 수준도 충분히 현실적으로 추정이 가능한 시나리오다.(연 1 ~2%대 증가 가정).

타임스퀘어, 영등포권 K-컬쳐 수요 성장

현재도 타임스퀘어 바아문객의 40% 가 외국인이라는 점을 감안하면(참고: 한국경제), K-팝, 굿즈, 팝업, 팬미팅 중신의 쇼핑, 체험 수요는 2030년까지 더 커질 것으로 전망된다. 

2) 영등포구 숙박업체 수, 객실 수 증가

이미 2022년 기준 숙박업 인허가 481개소(참고: 데이터.go.kr). 역세권, 타임스퀘어 주변 재개발이 진행될수록, 노후 모텔, 여관의 리모델링 또는 신축 복합호텔 전환이 가속화될 가능성이 높다. 

이 숫자들을 바탕으로, 2030년 영등포역세권 숙박상권을 다음과 같이 그림을 그려볼 수 있을 것이다.

가) 공급 구조

전통 여관, 모텔 비중은 줄고, 부티크형, 브랜드형 비즈니스호텔, 서비스드 레지던스가 확대될 것이다.  객실 수 기준으로 지금보다 15 ~ 25%정도 증가ㅏ하되, 저가 객실은 감소하고 증고가, 체험형 객실 비중이 늘어나는 '질적 재편'이 핵심이다. 

나) 수익 구조

현재 골목형 중소호텔의 월매출이 5000-1억 원 정도라면, ADR가동률의 연 5~8% 성장과 부가매출 확대를 통해 2030년에는 월 1,3~1.8억 원 구간에 진입하는 것도 가능할 것으로 전망해본다. (참고: 리모델링, 브랜딩에 성공한 케이스 기준)

부가매출은 객실이 10~20% 수준에서 20~30%수준으로 확대될  가능성이 크다. K-팝 팬미팅, 굿즈 플리마ㅏ켓, 소규모 컨퍼런스 등 공간대여 수요가 증가하기 때문이다. 

다) 리스크(위험성)

생활형숙박, 공유숙소 등 간접 경쟁이 늘고, 금리, 임대료, 인거비 상승이 수익성을 압박할 수 있다. 공급과잉 국면에서는 타켓 고객이 불명확한 '애매한 호텔'이 먼저 도태될 것이다. 

결론적으로 2030년 영등포역세권 숙박업의 승부는 "타임스퀘어, K-컬쳐, MICE, 업무수요를 하나의 체류경험으로 엮어내는 능력"에 달려 있다고 감히 말할 수 있다.  명동이나 종로, 을지로, 홍대, 삼성동의 상권이 외국인의 필수 방문지이기는 하지만 영등포역세권의 타임스퀘어가 외국인 방문객을 영등포로 유인하고 있는 점을 감안하면 영등포역세권의 숙박상권을 내가 어떻게 컨셉트를 개발하고, 콘테츠를 생성하느냐에 따라 특별한 숙박업소로 상징될 가능성이 크다. 

5. 투자자와 운영자를 위한 제언

영등포역세권에 진입하거나 기존 시설을 리모델링하려는 투자자, 운영자에게 필자는 제안한다. 

1) "역 바로 앞"보다 "타임스퀘어 동선 위"가 더 중요하다.  입지판단 기준을 단순 거리(m)에서 '실제 동선 상 노출'로 바꿀 필요가 있다.  타임스퀘어 - 영등포역 - 버스환승 - 문래, 여의도 출퇴근 동선에 자연스럽게 끼어드는 골목이 핵심 유망지가 될 것이다. 

 객실만 고치는 리모델링은 2025년에는 이미 늦었다. 혁신적인 컨셉트와 콘텐츠 개발에 고민해야 한다. 

5년 전에는 "객실 인테리어 개선 + 온라인 사진 개선"만으로도 ADR상승이 가능했다. 지금과 2030년에는 브랜드 스토리, K-팝/쇼핑 연계 패키지, 루프탑/라운지, 공간대여 수익모델까지 포함해야 경쟁력이 생긴다. 

2) 재무모델에 '부가매출 비중'을 최소 20%이상으로 설계해야 한다. 

숙박업 인허가 데이터와 상권 유동량을 감안하면, 객실 매출만으로 경쟁 우위를 유지하기는 점점 어려워진다. (참고: 데이터.go.kr)

초기 사업계획서 단계에서부터 F&B, 팝업, 공간대여, 팬미팅, 소규모 기업행사 등 비(비)객실 매출 라인을 별도 항목으로 잡고, IRR, NPV분석에 반영해야 한다. 

3) 2030년을 기준으로 역산 목표를 세워라!

"2030년에 월매출 1.5억, EBITDA마진 30%" 같은 구체적인 목표를 먼저 세우고, 역산하여 ① 리모델링 CAPEX, ② ADR, 가동률, ③필요한 브랜드 마케팅 투자 규모를 계산하는 방식이 바람직하다. 

서울 전체 관광객, 체류일수 증가 추세를 감안한다면, 영등포역세권은 충분히 이 목표를 노려볼 수 있는 상권이다. 

끝으로

5년 전, 영등포역세권 숙박상권은 "유동은 넘치지만 머무를 이유는 부곡한 곳"이었다. 

2025년 오늘, 타임스퀘어와 함께 K-팝, 쇼핑, MICE, 업무수요가 겹겹이 쌓이는 체류형 상권으로 변신하는 중이다. 

그리고 2030년, 이 변화에 제대로 올라탄 숙박업소는 "서울 서남권을 대표하는 감성숙박업소로 글로벌한 유명세를 탈 수 있을 것이다. 

숙박업 투자자와 운영자라면

영등포역세권을 과거의 이미지가 아니라 타임스퀘어 이후 10년의 수익 포텐셜로 다시 보는 시각 전환이 필요하다. 

필자는 그 변곡점이 바로 지금, 2025~2026년 사이에 있다고 감히 말한다. 

우산 쓴 고양이

모텔사랑 

이길원

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