대구시 달성군 숙박업? 인구는 줄고, 산업숙박 수요는 남쪽으로 이동한다고? > 상권분석

달성군 숙박업, 인구는 줄고 산업숙박 수요는 남쪽으로 이동한다

성하리 7㎞와 4대 숙박권역으로 본 2021·2026·2030 투자전략

글｜이길원 대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

대구 달성군의 2026년 6월 말 주민등록인구는25만2,000명, 11만3,898세대다. 전년 동월보다 3,946명(-1.54%), 3년 전보다 1만1,031명(-4.19%) 감소했다. 

반면 전체 세대수는 거의 유지됐고 1인 세대는 4만2,248세대로 1년간 2.59% 늘었다. 

2021년 말 외국인을 제외한 주민등록인구 26만2,451명과 비교하면 1만451명, 3.98% 감소했다. 

달성군 숙박시장을 과거의 ‘인구 증가 지역’이라는 이미지로만 평가해서는 곤란하다는 뜻이다.

대구시가 2024년 공표한 ‘2022년 기준 구·군 장래인구추계’에서 달성군의 2030년 인구는 28만1,360명으로 제시됐다. 

그러나 2026년 6월 실제 주민등록인구는 이 전망치보다 이미 2만9,360명 적다. 

최근 3년간의 감소폭을 단순 연장한 스트레스 테스트는 2030년 약 23만7,000명이다. 이는 공식 전망이 아니라 위험관리용 계산이지만, 투자자는 28만 명을 확정수요로 잡기보다 약 24만∼28만 명 범위에서 산업고용·교통·신규 공급을 별도로 검증해야 한다.

달성군의 공식 4대 생활권을 숙박상권으로 재구성하면 다음과 같다. 

2021년은 외국인을 제외한 연말 주민등록인구, 2026년은 6월 말 주민등록인구다. 숙박업소 수는 달성군의 2024년 6월 공개파일 51개를 주소별로 재분류한 ‘숙박업(일반)’ 기준이다. 

달성군이 과거 장기발전계획에서 제시한 생활권별 2030년 계획인구는 현재의 공식 장래인구추계와 다른 정책목표이므로 투자수요로 직접 사용하지 않았다.

   ◈    대구시 달성군 숙박상권 분석

2026년 권역별 인구는 화원·옥포·논공과 공단출장소, 현풍·유가·구지, 다사와 서재출장소·하빈, 가창의 주민등록인구를 각각 합산했다.

① 중심권 ― 인구감소보다 달성1차산단의 평일수요를 보라

중심권은 5년 사이 인구가 7,882명 줄어 감소폭이 가장 크다. 

특히 논공 본권과 공단출장소 인구는 최근 3년 각각 8.90%, 13.42% 감소했다. 그러나 달성1차산업단지에는 312개 업체, 1만3,003명이 근무한다. 

따라서 일반 관광객보다 협력업체 직원, 설비보수팀, 장기출장자의 평일 수요가 핵심이다. 조식·세탁·넓은 주차·법인후불·주중 연박요금이 없는 노후 모텔은 객실 수가 많아도 경쟁력이 약하다.

화원·옥포IC 일원의 미래스마트기술 국가산업단지는 255만㎡, 사업비 1조8,000억원 규모로 2034년 준공 예정이다. 

2030년에는 토지보상·공사 및 관련 출장수요가 발생할 수 있으나, 완공 후 기업 입주효과를 매입가격에 미리 전부 반영해서는 안 된다.

② 남부권 ― 달성군에서 가장 유망하지만 현풍 구도심과 유가 신도시는 다르다

남부권 인구는 5년간 0.74%만 줄어 네 권역 중 방어력이 가장 좋다. 더 중요한 것은 내부 이동이다. 

최근 3년간 현풍은 8.05% 감소했지만 유가는 6.66% 증가했다. 숙박수요의 중심도 현풍 구도심에서 테크노폴리스·유가·구지 산업축으로 이동하고 있다는 해석이 가능하다.

대구국가산업단지·테크노폴리스·달성2차산단과 DGIST가 평일 비즈니스 수요를 만들고 있으며, 국가로봇테스트필드는 2026년까지 인프라를 구축하고 2027년부터 시범운용한다는 일정이 제시돼 있다. 

다만 신축·브랜드 호텔과 직접 경쟁하므로 30∼50실급은 ‘저가 모텔’보다 비즈니스호텔, 트윈룸, 세탁 가능한 장기체류 객실, EV 충전, 간단한 회의·업무공간으로 전환해야 한다.

③ 북부권 ― 인구는 가장 많지만 숙박수요 전환율은 낮다

다사·하빈은 9만1,916명으로 네 권역 중 상주인구가 가장 크다. 그러나 대구 도심 통근권이고 귀가 대체가 쉬워 주민 수가 곧 객실 판매로 이어지지는 않는다. 

성서5차산업단지의 4,041명 고용과 낙동강 레저수요를 겨냥하되, 가족형·자전거·스포츠 숙박 또는 공사·정비팀 장기계약처럼 숙박할 이유가 분명한 수요를 만들어야 한다. 대규모 표준객실 신축보다 소규모 부티크와 기업계약형 운영이 안전하다.

④ 동부권 ― 가창은 모텔상권이 아니라 목적형 체류상권이다

가창은 2021년보다 13.31% 줄어 인구감소율이 가장 높고, 행정 공개파일상 일반숙박업도 7개에 불과하다. 대신 자연·드라이브·온천·외식수요와 결합할 가능성이 있다. 

현재 인터넷에는 가창면 삼산리 20실 모텔이 17억원에 매물로 노출돼 있어 객실당 호가는 약 8,500만원이다. 다만 월매출은 회원공개여서 수익성은 검증할 수 없다. 

일반 객실을 늘리기보다 스파·독채·반려동물·가족형 상품으로 객단가를 높이고, 오수처리·소방·불법증축·수영장 및 스파 인허가를 먼저 점검해야 한다.

성하리 248-3 반경 7㎞이내, 공개자료 기준 22∼23개, 주소부터 확인해야 한다

업로드된 지도에 표시된 원은 요청한 7㎞가 아니라 ‘총반경 10.3㎞’다. 또한 홍시모텔의 도로명주소는 현풍중앙로26길 10이며, 행정·주소자료상 지번은 성하리 238-5, 객실은 44실이다. 

지도에 표시된 성하리 248-3과 지번이 다르므로 투자 실사에서는 기준점을 먼저 확정해야 한다.

성하리 248-3을 기준점으로 삼아 2024년 행정 숙박목록과 업로드 지도를 대조하면, 반경 7㎞ 안에 현풍 6개, 유가 1개, 구지 3개, 논공권 12개 등 22개가 비교적 명확하게 포함되고, 논공 스타모텔 1개는 경계선에 걸린다. 

따라서 공개자료상 실무 스크리닝 수치는 22∼23개가 적정하다. 

다만 이는 2024년 ‘숙박업(일반)’ 파일 기준으로 2026년의 신규허가·폐업·명칭변경까지 반영한 확정 영업개체수는 아니다. 

농어촌민박·펜션·야영장은 별도 인허가 업종이므로 합산하지 않았다. 실제 매입 전에는 달성군 위생부서의 최신 영업신고대장으로 재확인해야 한다.

현풍 구도심에는 홍시모텔과 첼로·엘레강스·청구장 등의 기존 숙소가 모여 있고, 테크노폴리스 상권에는 47실 호텔 더디종과 54실 호텔노블 등 규모와 시설이 큰 호텔이 자리한다. 

전자는 현풍시장·기존 터미널·지역 생활수요, 후자는 산업출장과 신도시 소비수요의 비중이 큰 시장으로 해석된다. 

성하리 주변 업소가 살아남으려면 단순 가격인하보다 객실 일부의 완전 리뉴얼, 숙면·청결 표준화, 평일 법인계약, 충분한 주차, 늦은 체크인과 7∼30일 장기체류 상품이 필요하다.

최근 온라인 매물은 호가는 거래가가 아니고, 월매출은 NOI가 아니다

최근 5개월을 대상으로 공개 인터넷 매물을 검색했지만, 객실 수·호가·월매출을 모두 확인할 수 있는 달성군의 독립 사례는 매우 제한적이었다. 

현재 노출된 달성 테크노폴리스 인근 49실 호텔 매물은 매매호가 68억원, 실인수가 23억원, 광고상 월매출 1억원 이상이다. 

객실당 호가는 약 1억3,900만원이며, 광고매출 12억원을 호가로 나눈 단순 총매출률은 17.6%다. 

이는 인건비·OTA 수수료·전기료·세금·금융비·수선충당금을 공제한 자본환원율이 아니다.

또한 같은 68억원·49실 조건으로 연면적만 2,155㎡와 2,214㎡로 다른 매물번호 2147과 1963이 함께 노출된다. 

가격·객실 수·입지의 일치 정도를 고려하면 동일 자산의 재등록 또는 중복광고 가능성이 있으므로, 두 건의 독립 거래사례로 평균을 내서는 안 된다. 

가창 20실 17억원 매물 역시 매출이 비공개인 호가 비교자료일 뿐 실제 매매계약이 체결된 실거래사례는 아니다.

결론은 달성군은 ‘인구 숙박시장’보다 ‘산업 숙박시장’이다

달성군에는 1개 국가산단, 5개 일반산단, 2개 농공단지에 총 1,173개 업체와 3만2,348명의 근로자가 있고, 2024년 매출액은 14조4,415억원으로 집계됐다. 

달성군 숙박업의 기초수요는 상주인구 증가보다 이 산업생태계에서 발생하는 출장·교육·설비보수·공사·장기체류 수요에 더 가깝다.

따라서 투자자는 

① 최근 24개월 PMS·OTA·카드·부가세 매출의 일치 여부, 

② 평일 산업체·법인매출 비중, 

③ 요일별 객실점유율과 실제 평균객실단가, 

④ 주차·소방·승강기·불법증축, 

⑤ 객실당 리모델링비와 대출 후 순현금흐름을 확인해야 한다.

2030년까지의 상대적 투자 우선순위는 남부권 산업·연구 숙박, 중심권 공단 비즈니스 숙박, 북부권 목적형 숙박, 가창 체류형 숙박 순으로 판단된다. 

다만 남부권에서도 현풍 구도심의 노후 모텔과 유가·테크노폴리스의 신축호텔은 같은 시장이 아니다.

달성군은 성장호재가 있는 시장이다. 

그러나 아무 모텔이나 오르는 시장은 아니다. 인구 숫자보다 평일 고정매출과 시설 경쟁력, 그리고 고객이 그 숙소에서 자야 하는 이유가 투자수익을 결정한다.

어느 지역, 어떤 숙박업소라도 최근의 숙박상권시장에서 영업경쟁력의 키워드는 시설만큼 찾아갈 이유를 만들어야 한다는 것이다. 

찾아갈 이유?

그것을 찾는 운영자가 승리자가 된다.

찾아갈 이유를 함께 만드는

우산 쓴 고양이 놀스테이(NOLSTAY) 대표 이길원

상담 010-3888-6038