전북 정읍 숙박시장 한눈에, 정읍숙박상권 분석 전망?ㅣ 놀스테이 > 상권분석

상주인구 10만 명, 생활인구 47만 명

2030년 정읍 숙박업, 인구 감소보다 ‘체류수요’를 보라

전북특별자치도 정읍시는 인구만 보면 축소도시다. 

2021년 6월 주민등록인구 10만7,422명에서 2026년 6월 10만738명으로 5년간 6,684명, 약 6.2% 감소했다. 전북 시·군 장래인구추계에서는 2030년 정읍시 인구를 9만6,495명으로 전망한다. 

현재보다 다시 약 4.2% 줄어드는 수치다. 상주인구만 근거로 숙박시설을 신축하거나 매입한다면 보수적으로 판단해야 하는 시장이다.

그러나 숙박시장을 상주인구만으로 평가하면 정읍의 절반밖에 보지 못한다. 

정읍 뉴알프스모텔과 정읍 숙박상권 영상으로 보기

2025년 4분기 정읍시 월평균 생활인구는 47만5,440명으로 상주인구의 약 4.7배였다. 단풍 절정기인 11월에는 60만5,740명까지 증가했다. 

생활인구의 평균 숙박일수는 3.9일, 평균 체류일수는 3일이었고 1인당 카드소비액도 13만3,300원으로 전국 평균보다 높았다. 정읍은 ‘사는 사람은 줄지만 찾아와 머무는 사람은 늘어나는 도시’에 가깝다.

정읍시가 공개한 상세 숙박업 명부는 기준일이 2023년 12월 31일이며 총 95개소다. 

최신 영업신고 변동이 모두 반영된 2026년 실시간 숫자는 아니므로, 다음 분석은 투자 후보지를 압축하기 위한 실무 스크리닝 자료로 이해해야 한다.

1. 수성·시기·상동권역 ― 도심 생활수요와 음식상권의 중심

수성동 16개, 시기동 6개, 상동 4개 등 공개명부상 26개 숙박업소가 분포한다. 

시청과 관공서, 병원, 주거지, 음식점, 회식·모임 수요가 결합된 정읍의 대표적인 도심형 숙박상권이다.

2021년에는 코로나19와 지역인구 감소로 대실·지역모임 수요가 위축됐지만, 2026년에는 출장객과 지역행사, 음식점 이용객, 관광객의 도심 숙박수요가 회복된 상태다. 

수성동은 식당과 생활편의시설이 밀집해 숙박 자체보다 ‘먹고 이동하기 편리한 입지’가 경쟁력이 된다. 정읍시도 2026년 대표음식점 20개소를 선정하는 등 음식관광을 체류형 관광자원으로 육성하고 있다.

2030년에는 객실 수보다 주차, 청결도, 침구, 냄새 관리, 엘리베이터, 온라인 후기와 단골고객 관리가 수익을 좌우할 것이다. 

도심권은 신규 관광호텔보다 기존 20∼30실 모텔을 합리적으로 매입해 객실 일부를 비즈니스룸·장기체류룸·프리미엄룸으로 전환하는 전략이 현실적이다.

2. 연지·농소권역 ― 역·터미널 배후의 최대 숙박 밀집지역

연지동 32개와 농소동 1개 등 33개소가 확인돼 네 권역 중 숙박업소가 가장 많다. 정읍역과 버스터미널을 이용하는 출장객, 대중교통 관광객, 단기 방문객을 흡수하지만 오래된 여관·모텔이 많아 가격경쟁도 심한 곳이다.

2021년에는 이동수요 감소의 영향을 크게 받았고, 현재는 철도·버스 이용객 회복과 함께 저가 숙박부터 리모델링 모텔까지 상품 격차가 벌어지고 있다. 

2026년 7월 말 공개 웹에서는 연지동 25실 모텔이 보증금 2억원, 월세 1,000만원, 제시 월매출 3,000만∼3,500만원 조건으로 거래 가능 상태에 노출돼 있다. 이는 실거래 확정액이 아니라 임대인·중개업소가 제시한 영업자료다.

2030년 연지권의 기회는 ‘싼 방’이 아니라 교통편의와 리뉴얼의 결합이다. 

짐 보관, 늦은 체크인, 간편조식, 세탁시설, 출장객 연박요금제가 가능한 업소는 살아남지만, 주차가 부족하고 시설투자가 중단된 노후업소는 매출과 자산가치가 함께 하락할 가능성이 높다.

3. 금붕·내장·신정·쌍암·부전권역 ― 관광·연수·산업수요의 성장축

금붕동 6개, 내장동 11개, 신정동 5개, 쌍암동 3개, 부전동 2개, 신월동 1개 등 28개소가 분포한다. 내장산과 내장산문화광장, 첨단과학산업단지, 연수시설 수요를 함께 흡수할 수 있는 동부권 숙박상권이다.

2021년에는 내장산 단풍철에 매출이 집중되는 계절형 시장의 성격이 강했다. 

현재는 내장산이 2025∼2026년 한국관광 100선에 선정되고, 단풍철 하루 탐방객이 3만 명에 이를 정도로 가을 특수가 강하다. 2025년 11월 정읍 생활인구가 60만 명을 넘어선 것도 내장산 단풍과 구절초축제의 영향이 컸다.

국민연금공단 연수시설을 비롯한 교육·연수수요와 첨단과학산업단지 기업투자도 평일 객실수요를 보완할 가능성이 있다.

2030년까지 네 권역 중 성장 잠재력은 가장 높지만 성수기 매출만 보고 투자하면 위험하다. 

관광버스 주차, 단체조식, 가족형 객실, 등산객 이른 체크아웃, 비수기 연수·워크숍 판매능력이 있어야 한다. 내장산 특수는 ‘두 달의 매출’이지 곧바로 ‘열두 달의 수익’은 아니다.

4. 신태인·북면·감곡·입암·고부권역 ― 저밀도 목적형 숙박시장

신태인 2개, 북면·감곡·고부·옹동 각 1개, 입암 2개 등 8개소가 확인된다. 공급은 적지만 상주인구와 유동인구도 제한적이다. 농공단지 근로자, 공사 관계자, 귀성객, 국도 이동객 등 특정 목적수요에 의존한다.

2021년과 현재 모두 대규모 관광상권보다는 장기숙박과 업무수요 중심이다. 

2030년에도 계약형 장기투숙이나 확실한 산업체 배후수요가 없는 신축투자는 신중해야 한다. 객실을 많이 만드는 것보다 운영인력을 줄이고 월 단위 숙박상품을 확보한 소형 시설이 유리하다.

■ 뉴알프스모텔과 반경 5㎞ 시장

요청 주소는 수성동 919-18이지만, 정읍시 공개 숙박업 자료와 현재 온라인 숙박정보에는 뉴알프스모텔 주소가 수성동 919-8, 수성2로 27-4로 확인된다. 매매 실사에서는 지번, 도로명주소, 건축물대장과 등기부를 먼저 대조해야 한다.

공개명부 주소를 기준으로 분석하면 뉴알프스에서 5㎞ 안에 확실히 포함되는 도심 숙박업소는 수성·시기·상동 26개, 연지·농소 33개, 금붕동 6개 등 약 65개다. 

신월동 1개와 부전동 2개는 기준점과 측정방식에 따라 경계에 걸릴 수 있어 실무 경쟁권은 약 65∼68개로 보는 것이 타당하다. 이는 호텔·모텔·여관 등 일반 숙박업을 포함한 수치이며, 2023년 말 명부를 활용했기 때문에 현장조사와 최신 영업신고 확인이 필요하다.

뉴알프스는 정읍역 약 1.3㎞, 터미널 약 2㎞, 시청 약 1.8㎞에 위치하고 수성동 음식상권 접근성이 좋다. 

현재 공개매물 화면에는 객실 24실, 매매호가 19억5,000만원, 대출 7억1,000만원, 월매출 4,150만원으로 표시된다. 상세 설명에는 최근 월매출 4,000만∼5,000만원이라는 자료도 기재돼 있다.

개업 이후 월매출 4,000만∼5,000만원, 월순익 1,000만∼2,500만원을 유지했다는 내용은 소유자·매도자 측 제공자료로 보이며, 독립적으로 확인된 결산자료는 아니다. 

특히 순익 범위가 큰 만큼 최근 24개월 카드·OTA 입금내역, 부가세 신고, 전기·가스·수도료, 인건비, 소모품비, 객실수선비를 대조해 정상화 영업이익을 다시 산출해야 한다.

2026년 7월 말 현재 공개 거래 진행사례로는 뉴알프스 24실이 19억5,000만원·월매출 4,150만원, 수성동 28실 모텔이 약 20억∼22억원·월매출 약 3,500만원, 연지동 25실 모텔이 보증금 2억원·월세 1,000만원·월매출 3,000만∼3,500만원 조건으로 노출돼 있다. 

동일 매물이 사이트별로 다른 호가를 표시하므로 서면 확인이 필수다. 또한 공개 페이지에 최초 게시일이 명확히 표시되지 않아 ‘최근 5개월 신규등록 매물’인지는 확인할 수 없으며, 현재 거래 가능 상태로 검색되는 사례라는 의미로만 활용해야 한다.

결론, 정읍은 인구성장형이 아니라 체류수요 포착형 시장이다

2030년 정읍 숙박업 투자의 핵심은 인구 증가가 아니다. 

도심권에서는 평일 고정매출과 음식상권, 역·터미널권에서는 교통편의와 리모델링, 내장산권에서는 가을 관광객과 비수기 연수수요, 외곽에서는 장기숙박 계약이 투자성을 결정한다.

매수가격은 단풍철 최고매출이 아니라 최근 12∼24개월 평균매출과 정상화 순이익으로 산정해야 한다. 

정읍은 객실을 보유했다고 돈을 버는 시장이 아니다. 줄어드는 상주인구 속에서도 관광객·출장객·연수생의 체류시간을 붙잡는 업소가 살아남는 시장이다. 

정읍의 미래 숙박가치는 방의 개수가 아니라, 1년 365일 고객이 머물 이유를 만드는 능력에 달려 있다.

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY  대표 이길원

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