규모의 경쟁으로 다시 뜨는 부천 상동숙박상권 ㅣ놀스테이 > 상권분석

인구는 줄지만 숙박상권은 다시 짜인다

2021·2026·2031년으로 본 부천시 4대 숙박상권과 상동 모텔 투자전략

경기도 부천시 숙박시장을 볼 때 가장 먼저 확인할 숫자는 인구다. 다만 여기서 말하는 ‘상주인구’는 월별로 동일 기준의 검증이 가능한 주민등록인구를 지표로 삼았다.

2026년 7월 31일 부천시 주민등록인구는 75만4,851명, 34만4,211세대다. 6월 75만5,453명보다 한 달 사이 602명 감소했고, 2025년 7월 76만3,025명과 비교하면 1년 만에 8,174명, 1.07% 줄었다. 

원미구 38만2,134명, 소사구 22만4,007명, 오정구 14만8,710명으로 세 구 모두 전월보다 감소했다. 원미구는 인구가 줄었는데도 1인 세대가 1년 전보다 1,221세대 늘어났다. 

‘사람 수 감소, 가구의 소형화’가 동시에 진행되는 도시다.

1. 2021년 82만9,846명에서 2026년 75만명대로

2021년 공식 통계의 부천시 등록인구는 82만9,846명, 이 가운데 외국인을 제외한 인구는 80만6,067명이었다. 

2026년 7월 주민등록인구 75만4,851명과 비교하면 인구 기반이 상당히 축소됐다는 방향은 분명하다. 

다만 2021년 수치는 외국인을 포함한 ‘등록인구’와 제외한 수치가 함께 제시되고 2026년 월별 수치는 주민등록인구이므로, 82만9,846명과 75만4,851명을 그대로 연결해 감소율을 계산하는 것은 통계 기준이 달라 적절하지 않다.

그렇다면 2031년은 어떨까. 여기서는 숫자를 억지로 만들지 않는 것이 중요하다. 현재 확인되는 공식 시·군·구 장래인구추계 자료에서 부천시는 2030년 75만7,581명, 2035년 73만9,265명으로 제시돼 있다. 

그러나 이번 조사에서 최신 공식자료의 2031년 단년 부천시 추계값은 직접 확인하지 못했다.

따라서 2031년 수치는 ‘확인 불가’로 남긴다.2030년과 2035년 사이를 단순 직선보간해 2031년 숫자를 만드는 것도 하지 않았다.

흥미로운 점은 2026년 7월 실제 주민등록인구 75만4,851명이 이미 기존 2030년 추계치 75만7,581명보다 2,730명 적다는 사실이다. 

집계 개념과 추계 기준시점 차이가 있으므로 단순 비교에는 주의해야 하지만, 적어도 숙박업 투자자가 ‘부천 인구는 앞으로 늘어날 것’이라는 가정에 기대서는 안 된다는 신호다.

2. 부천 숙박시장은 네 개의 상권으로 봐야 한다

행정구역이 아니라 숙박업소 집적도·철도 접근성·야간상권·향후 개발수요를 기준으로 부천을 네 권역으로 재구성해 볼 수 있다.

① 상동·중동 신도심 호텔권

 상동역과 부천시청역을 중심으로 형성된 부천의 대표 숙박상권이다. 중대형 숙박시설과 상업·외식·야간상권이 겹치며 인천 부평 생활권과 사실상 연결된다. 상동 532-14도 이 권역에 속한다. 단순 저가숙박보다 시설·주차·객실상품·온라인평점 경쟁력이 중요한 곳이다.

② 부천역·심곡·춘의 원도심권

 전통 모텔·여관의 밀집도가 높은 지역이다. 2024년 공개 숙박업 목록만 보더라도 심곡동 주소가 반복적으로 나타난다. 

오래된 건물 비중이 높은 만큼 신축 경쟁보다 ‘낡은 자산을 얼마에 사서 얼마의 매출을 추가할 수 있는가’가 투자 핵심이다.

③ 송내·소사·역곡 철도생활권

 1호선과 서해선을 활용하는 생활·환승 수요가 강점이다. 

대형 관광호텔보다는 가격경쟁력과 접근성을 갖춘 중소형 숙박시설에 적합하다. 2024년 기준 소사구 숙박업 공개목록은 33개였다.

④ 원종·오정·대장 성장권

 현재 숙박업 기반은 상대적으로 작지만 미래 변화폭은 크다. 

대장~홍대선은 대장·원종·고강 등을 거쳐 2031년 준공·개통 목표로 추진되고 있으며, 부천대장 도시첨단산업단지는 2031년 말까지 주요 앵커기업 입주 완료 시 연구인력 약 3,700명이 상주할 것으로 부천시가 제시한다. 

이는 장래 출장·업무형 숙박수요의 잠재요인이지, 현재 매출로 선반영할 확정수요는 아니다.

참고로 부천시가 공개한 2024년 7월 9일 기준 숙박업 목록은 176개로 확인된다. 주소를 현재 구 체계로 구분하면 원미구 123개, 소사구 33개, 오정구 20개다. 약 70%가 원미구에 집중된 구조다. 

다만 이것은 2024년 스냅샷이므로 2026년 현재 영업업소 수로 그대로 사용해서는 안 된다.

3. 상동 532-14 반경 5㎞, 정확히 몇 개일까?

기준점인 상동 532-14는 도로명주소 길주로77번길 27, 좌표는 위도 37.5068423, 경도 126.7515929로 확인된다.

여기서 중요한 문제가 생긴다. 반경 5㎞는 부천시 행정경계를 넘어 인천 부평구 등 인접지역까지 포함한다.따라서 ‘부천시 숙박업소 몇 개’와 ‘상동 532-14에서 직선 5㎞ 안 숙박업소 몇 개’는 전혀 다른 숫자다.

행정안전부 LOCALDATA 숙박업 자료는 전국 자치단체의 인허가·영업상태·주소와 좌표를 제공하고 있으며 2일 전 기준으로 매일 현행화된다고 안내한다. 

좌표계도 EPSG:5174로 공개돼 있어 원자료를 정상적으로 내려받아 영업중 업소만 추출하고 좌표변환한 뒤 5㎞ 공간필터를 적용하면 정확한 계산이 가능하다.

그러나 이번 조사에서는 해당 전국 원자료 55,998행을 이용한 5㎞ 공간필터 결과를 공식 화면에서 재현·검증하지 못했다. 

지도 검색결과는 노출 개수 제한과 검색순위가 있어 전체 개체수 자료로 사용할 수 없다. 따라서 반경 5㎞ 숙박업 개체수는 ‘확인 불가’로 표시한다.40개, 60개, 100개처럼 임의의 숫자를 제시하는 것보다 이것이 투자분석에서는 훨씬 안전하다.

4. 최근 5개월 공개매물, 호가는 있는데 매출이 안 보인다

조사기간을 2026년 3월 23일~8월 23일로 한정하고 객실 20~50실, 부천시 소재, 공개매물을 검색했다. 

결론부터 말하면 등록시점·객실 수·월매출·매매호가 네 조건을 모두 공개적으로 동시에 검증할 수 있는 부천 매매사례는 이번 검색에서 찾지 못했다. 

이것은 ‘매물이 없다’는 뜻이 아니라 ‘네 조건을 모두 공개 검증할 표본이 없다’는 뜻이다.

현재 공개 중인 매매물건에서는 24실 32억원, 24실 44억원, 원종동 28실 45억원, 심곡동 30실 35억원, 상동 40실 130억원등의 호가가 확인된다. 

그러나 이 사이트는 평균 월매출을 회원전용으로 처리하고 있으며 게시물의 최초 등록일도 공개화면에서 확인되지 않는다. 따라서 이를 ‘최근 5개월 매출·매매가 비교표본’으로 확정해서는 안 된다.

다만 가격의 편차 자체는 의미가 있다. 객실당 단순 호가로 환산하면 약 1.17억원에서 3.25억원까지 차이가 난다. 

객실 수가 같다고 가치가 같은 것이 아니라 대지, 역세권, 주차, 건물연식, 상업지역 가치, 저층 임대수익과 리모델링 상태가 가격을 좌우한다는 의미다.

반대로 매출이 공개된 사례도 있다. 모텔그랑프리 검색화면에는 부천 원미구 상동의 20실 임대매물, 월매출 2,800만원, 보증금 2억원·월세 800만원, 표시일 06.23이 공개돼 있다. 

객실당 월매출은 단순 계산으로 약 140만원이다. 하지만 이것은 매매가가 없는 임대물건이므로 매매수익률 비교에는 사용할 수 없다.

5. 부천에서 사야 할 것은 ‘인구’가 아니라 돈 버는 위치와 변신 가능성이다

부천 숙박시장은 인구 증가에 베팅하는 시장이 아니다. 

인구는 감소하고 있고 2030년대에도 그 방향을 가볍게 볼 수 없다. 대신 상동·중동의 광역상권, 부천역의 원도심 유동수요, 소사·역곡의 철도수요, 원종·대장의 신규 교통·산업수요가 서로 다른 방식으로 객실을 채우는 도시다.

특히 상동 532-14 일대의 투자판단은 ‘5㎞ 안 모텔이 몇 개냐’에서 끝나서는 안 된다. 

경쟁업소의 실제 객실 수와 최근 24개월 매출, ADR·OCC·RevPAR, 주차, OTA 평점, 리모델링 연도, 대실·숙박 매출비중까지 확인해야 한다.

공개 매매호가가 35억원이라고 해서 싼 것도 아니고 45억원이라고 해서 비싼 것도 아니다. 월 3,000만원을 버는 30실과 월 6,000만원을 버는 30실은 같은 부동산이 아니다.

2031년 부천에서 가치가 오를 숙박업소는 객실이 많은 모텔이 아니라, 줄어드는 인구 속에서도 외부수요를 끌어와 지속적으로 현금을 만들어내는 숙박부동산일 가능성이 높다. 

부천 모텔투자의 기준은 결국 ‘몇 실인가’보다 ‘이 건물을 내가 얼마나 더 벌게 만들 수 있는가’여야 한다.

자료 기준: 부천시·행정안전부 주민등록인구, 통계청 시군구 장래인구추계, 행정안전부 LOCALDATA, 부천시 숙박업 공개자료, 모텔114부동산, 모텔그랑프리. 공개자료에서 확인되지 않는 2031년 단년 추계인구, 상동 532-14 반경 5㎞의 정확한 현행 숙박업 개체수, 일부 매물의 월매출·최초등록일은 임의 추정하지 않았다.


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