산업체류 생활인구 29만명? 영덕 숙박시장의 판이 바뀌고 있다! > 상권분석

상주인구는 줄어도,생활인구는 29만명? 영덕 숙박시장의 판이 바뀌고 있다

2021~2030년 인구변화와 영해·축산·강구 3대 숙박상권, 신규 원전이 가져올 숙박업 가치 변화

경북 영덕군의 숙박시장을 지금 단순히 ‘인구감소지역’이라고만 보면 중요한 변화를 놓친다. 반대로 ‘원전이 들어오니 모텔값이 무조건 오른다’고 판단하는 것도 위험하다.

2026년 8월 현재 영덕은 인구감소라는 구조적 약점 위에 신규 원전이라는 대규모 체류수요 변수가 막 올라오기 시작한 지역이다. 숙박업 투자자는 주민등록인구보다 앞으로 몇 년 동안 영덕에 들어와 일하고, 먹고, 자는 사람이 얼마나 늘어날지를 봐야 한다.

1. 영덕군 인구 3만2,560명, 분명한 감소지역! 생활인구 29만명이라고

영덕군의 2026년 6월 주민등록인구는 32,560명이다. 7월 말에는 32,536명으로 한 달 사이 다시 24명 감소했다. 

영해면은 6월 5,716명이며 평균연령 57.2세, 65세 이상 비중은 44.0%다. 상주인구 자체만 놓고 보면 숙박시장 확대를 기대할 만한 그림은 아니다.

2021년 말 영덕군 주민등록인구는 35,314명이었다. 2026년 7월 32,536명과 비교하면 약 4년 7개월 동안 2,778명, 7.9% 감소했다. 

한국보건사회연구원이 활용한 시군 장래인구추계에서는 2030년 영덕군 인구를 30,886명으로 제시한다. 현 추계대로라면 2026년 7월보다 다시 1,650명, 약 5.1% 줄어드는 셈이다.

그러나 숙박업 관점에서는 다른 숫자도 봐야 한다. 같은 연구에서 영덕군의 2024년 평균 생활인구는 29만8,609명, 생활인구비율은 8.901배로 제시됐다. 

주민은 3만 명대지만 관광·업무·방문 등으로 일정 기간 지역에 머무는 인구는 훨씬 크다는 뜻이다. 바로 이 지점이 영덕 숙박업의 핵심이다.

2. 영덕 숙박상권은 세 권역으로 봐야 한다

첫째는 

영해·병곡 북부 생활·해양관광권이다. 2026년 6월 기준 영해면 5,716명, 병곡면 2,456명으로 합계 8,172명이다. 

영해 생활상권과 영해만세시장, 대진해수욕장, 고래불해수욕장을 기반으로 평시 생활수요와 여름 관광수요가 결합한다. 

성내리 655-7의 숙박업소는 이 권역의 중심에 해당한다.

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둘째는 

영덕읍·축산 원전전환권이다. 영덕읍 10,062명과 축산면 2,330명으로 약 1만2,392명의 기존 생활권을 형성한다. 

앞으로 신규 원전 관련 조사·설계·행정·협력업체·공사인력 수요가 발생한다면 숙박업에서 가장 큰 구조적 변화가 예상되는 권역이다.

셋째는 

강구·남정 대게·해양관광권이다. 강구면 5,409명, 남정면 2,171명으로 약 7,580명이다. 

강구항·대게거리·해안관광을 중심으로 이미 관광형 숙박시장이 형성돼 있어 원전수요보다는 기존 관광수요와 시설경쟁력이 가격을 좌우하는 시장이다.

3. 성내리 655-7 반경 7㎞ 모텔·여관형 직접 경쟁군은 19곳으로 본다

분석 기준점인 영해면 성내리 655-7, 도로명 예주시장길 10의 좌표는 위도 36.53857, 경도 129.40530으로 확인된다. 현재 쇼모텔이 소재하며 OTA상 31실로 표시된다.

공개된 영덕군 숙박업 목록과 현행 숙박정보를 주소 기준으로 대조한 뒤 직선거리 7.00㎞로 스크리닝하면 숙박업(일반)은 영해권 12곳, 축산권 4곳, 병곡 남부권 3곳 등 총 19곳이 직접 경쟁권에 들어오는 것으로 판단된다.

병곡면에서는 경계가 특히 중요하다. 

풀하우스·산호장·삼육은 기준점에서 약 6.9㎞대로 포함되지만 행복비치·미니·고래불 일대 일부 숙박업소는 7㎞를 조금 넘어선다. 

따라서 행정구역만 보고 병곡 숙박업소 전체를 더하면 경쟁업소 수가 과대계상된다.

한계도 있다. 

이 19곳은 공중위생관리법상 ‘숙박업(일반)’을 중심으로 한 실무 경쟁업소 스크리닝이다. 농어촌민박, 펜션, 캠핑·야영, 기타 관광숙박까지 포함하면 실제 고객이 비교하는 숙소 수는 훨씬 많다. 

따라서 투자 실사 단계에서는 OTA 등록 숙소까지 별도 조사해야 한다

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4. 원전효과는 ‘주민등록인구’보다 ‘숙박하는 사람’부터 움직일 가능성이 높다

여기서 영덕 숙박시장의 가장 큰 변수가 등장한다.

영덕군은 2026년 6월 17일 신규 대형원전 후보부지로 최종 선정됐고, 7월 29일 영덕군과 한국수력원자력이 신규 원전 건설 및 유치지역 발전을 위한 상생협력 협약을 체결했다. 

앞서 영덕군이 신청한 사업은 영덕읍 석리·노물리·매정리와 축산면 경정리 일원 약 324만㎡에 APR1400 2기, 총 2.8GW 규모다.

다만 2026년 8월 현재는 원전 본공사가 시작된 상태가 아니다.예정구역 지정을 위한 전략환경영향평가 절차가 진행되고 있다. 

즉 ‘원전 건설근로자가 이미 대거 들어왔다’거나 ‘영덕 인구가 곧 몇천 명 늘어난다’고 단정할 근거는 아직 없다. 확인되지 않은 공사인력 규모와 기업유입 숫자는 이번 분석에서 제시하지 않는다.

그럼에도 방향성은 상당히 구체화됐다. 영덕군과 한수원 협약에는 지역기업 참여 확대와 일자리 창출, 지역인재 육성, 교육·복지 인프라 확충 등이 명시돼 있다. 

영덕군은 2027년 1분기 예정구역 고시가 이뤄질 경우 특별지원사업 가산금 576억원, 2029년 실시계획 승인 이후 1,729억원을 지원받는 계획을 제시하고 있다. 

에너지산업 클러스터와 AI 데이터센터 등 전력 다소비 첨단기업 유치도 정책에 포함됐다.

이것이 현실화되면 숙박시장은 관광객 중심에서 관광+산업체류형 수요로 바뀔 가능성이 있다.

원전은 설계·조사·환경·토목·기계·전기·안전·감리·물류 등 여러 단계에서 외부 인력을 필요로 한다. 

이들의 상당수는 처음부터 영덕으로 주민등록을 옮기는 사람이 아니라 수일, 수주, 수개월씩 머무는 생활인구가 된다. 숙박업에는 상주인구 100명 증가보다 평일마다 반복적으로 숙박하는 현장인력과 협력업체 직원이 더 직접적인 매출이 될 수도 있다.

5. 최근 공개매물은 ‘원전 프리미엄’을 아직 가격으로 확정할 단계가 아니다

최근 5개월간 웹에 공개 노출된 영덕군 20~50실 숙박매물을 조사하면 비교 가능한 사례는 많지 않다. 

특히 최초 등록일을 공개하지 않는 사이트가 있어 ‘5개월 이내 최초 등록’을 모두 검증할 수 없다는 한계가 있다.

강구면 20실 매물은 호가 14억원, 광고 월매출 2,000만원으로 공개됐다. 

객실당 호가는 약 7,000만원이며, 광고매출이 실제 연간 지속된다고 단순 계산할 경우 연매출 2억4,000만원, 호가/연매출 배수는 약 5.8배다.

또 다른 강구면 30실 매물은 호가 18억원, 공개 리스트에는 매출이 ‘연 3억~4억원’으로 기재돼 있다. 이를 12개월로 단순 환산하면 월평균 약 2,500만~3,333만원이다. 객실당 호가는 약 6,000만원, 호가/연매출은 약 4.5~6.0배다.

영해면에서는 현재 31실, 대지 297평, 연면적 632평, 호가 30억원매물이 확인된다. 

객실당 호가는 약 9,680만원으로 앞선 강구 사례보다 높지만 월매출은 공개 화면에서 회원전용으로 처리돼 수익성 비교는 불가능하다. 

하지만 추정된 월매출을 4500만원 내외, 월순익 2000-1500만원 내외가 추산된다.

중요한 것은 이 숫자들이 실거래가격도 아니고 세무·PMS로 검증된 매출도 아니라는 점이다. 

매입 전에는 최근 24개월 카드·현금·OTA 매출, 월별 객실점유율, ADR, 인건비, 전기·난방비, 세탁비, OTA 수수료를 반드시 재검증해야 한다.

6. 영해 숙박업의 가치상승은 ‘원전 옆 모텔’이 아니라 ‘원전 수요를 잡는 모텔’에서 나온다

영해면 성내리 숙박업소가 원전 효과를 받는다면 첫 번째 변화는 땅값보다 평일 객실가동률에서 나타날 가능성이 크다. 

관광형 숙소는 주말과 여름에 매출이 집중되지만 산업체류형 고객은 월요일부터 금요일까지 객실을 채워줄 수 있기 때문이다.

따라서 앞으로 필요한 시설은 화려한 테마룸만이 아니다.

법인 월계약, 세금계산서 처리, 장기숙박 요금제, 넉넉한 주차, 빠른 와이파이와 업무공간, 세탁·건조, 작업복 관리, 조용한 수면환경, 이른 출근과 늦은 체크인 대응 같은 B2B 장기체류형 상품이 경쟁력이 될 수 있다.

여기에 대진·고래불의 관광수요까지 결합하면 평일에는 원전·협력기업 수요, 주말에는 관광객을 받는 이중 매출구조를 만들 수 있다. 

영해가 강구와 다른 기회를 갖는 지점이다.

부동산 가치도 결국 같은 원리다. ‘원전이 들어온다’는 말만으로 가치가 지속되는 것이 아니다. 원전 관련 체류수요가 실제 객실매출과 NOI(순영업소득)증가로 확인되고, 그 실적이 몇 년간 지속될 때 숙박부동산의 거래가격을 밀어 올릴 근거가 생긴다.

반대로 원전사업 일정 지연, 신규 모텔·생활형 숙소 공급 증가, 공사 종료 후 인력 철수는 반드시 함께 계산해야 한다. 

특히 2030년 장래인구 30,886명 전망은 여전히 인구감소를 가리킨다. 원전은 이 추세를 뒤집을 가능성이 있는 상방 변수이지, 이미 확인된 인구증가 실적은 아니다.

결론으로 영덕 숙박시장은 상주인구 감소, 거대한 산업체류 수요 열려

영덕 숙박시장은 지금 ‘인구가 늘어난 지역’이 아니라 인구감소 속에서 거대한 산업체류 수요가 새로 만들어질 가능성이 열린 지역이다.

특히 영해면 성내리는 기존 생활상권과 대진·고래불 관광수요를 가지고 있으면서 축산·영덕읍 원전 후보지권에 접근할 수 있다는 점에서 관찰 가치가 높다.

다만 지금 투자자가 먼저 지불해야 할 것은 ‘원전 프리미엄’이 아니다. 

원전이라는 미래 기대를 매매가격에 먼저 얹어 사는 것보다, 실제 공사인력·협력업체·기업체류 수요가 객실점유율과 월매출로 전환되는지를 확인하면서 투자해야 한다.

영덕의 숙박부동산 가치가 본격적으로 달라지는 순간은 원전 깃발이 꽂히는 날이 아니다.

평일 빈방에 장기체류 고객이 들어오고, 그 매출이 숫자로 찍히기 시작하는 날이다. 

영덕에서 숙박업 투자한다면 매출상승과 부동산가치상승까지!

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY 숙박업 가치상승 전략가. 이길원

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