흑석동에는 왜 모텔이 없어요?. 놀스테이 > 상권분석

흑석동에는 왜 모텔이 없어요?

중앙대·대학병원·9호선·한강은 있는데 객실만 없다—재개발 성공지가 드러낸 숙박업의 역설

작성 기준: 2026년 9월 4일

1. 수요가 없어서가 아니다. 모텔이 들어갈 자리가 사라졌다

“중앙대학교도 있고 대학병원도 있는데, 흑석동에는 왜 제대로 된 모텔이나 호텔이 없을까요?”

숙박업 종사자라면 한 번쯤 던져볼 질문이다.

흑석동에는 대학 입시와 면접, 학술행사, 병원 진료와 수술, 환자 보호자 체류, 비즈니스 방문 등 숙박으로 전환될 수 있는 수요가 끊이지 않는다. 

지하철 9호선을 이용하면 여의도와 강남권으로 이동하기 쉽고, 김포공항에서는 공항철도로 환승할 수 있다.

그런데 막상 흑석동에서 깔끔한 모텔이나 부티크호텔을 찾으려면 선택지가 극히 제한적이다. 숙박 수요는 있는데 숙박 상품이 없다. 예약 수요는 노량진·용산·사당·반포권으로 흘러나간다.

결론부터 말하자.

흑석동에는 손님이 없어서 모텔이 없는 것이 아니다. 과거에는 투자할 이유가 부족했고, 지금은 들어갈 틈이 부족하다.

2. 한강변 요지였지만 오랫동안 ‘낡은 언덕마을’이었다

흑석동은 한강 남쪽에 자리 잡고 중앙대학교와 중앙대학교병원, 국립서울현충원을 가까이 둔 지역이다. 

한강대교를 건너면 용산이고 동작대교를 지나면 반포다.

그러나 과거의 흑석동은 좁은 골목과 가파른 경사, 노후 저층주택과 부족한 주차공간이 먼저 떠오르던 동네였다. 

유동인구는 있었지만 관광·업무·유흥 수요가 복합적으로 쌓이는 종로나 강남과는 시장 구조가 달랐다.

대학생은 있었지만 장기 숙박객은 제한적이었고, 병원 이용자는 많았지만 대부분 당일 방문객이었다. 

숙박 수요가 여러 목적과 시점으로 흩어져 있으니 대형 호텔이 먼저 들어올 명분이 약했다.

이런 지역에서는 새 호텔보다 여관·여인숙 같은 오래된 숙박시설이 남기 쉽다. 토지가격이 낮을 때는 신규 투자수익이 불확실하고, 지역가치가 오른 뒤에는 땅값이 너무 비싸지기 때문이다.

낙후됐을 때는 수요가 부족했고, 성공한 뒤에는 땅이 부족해졌다. 흑석동 숙박업의 공백은 바로 이 시간차에서 만들어졌다.

3. 2005년 뉴타운 지정이 동네의 운명을 바꿨다

흑석동의 반전은 2005년 서울시 3차 뉴타운 지정에서 시작됐다. 2006년 재정비촉진지구로 지정됐고, 2008년 재정비촉진계획이 결정되면서 동네 전체를 다시 설계하는 사업이 본격화됐다.

서울시는 당시 흑석동 일대 약 89만㎡에 1만627가구, 약 3만 명이 거주하는 주거지를 조성하는 계획을 내놓았다. 

도로·공원·녹지·교육·문화시설까지 함께 정비하는 대규모 도시개조사업이었다. 서울연구원 흑석뉴타운 기록 서울시 흑석뉴타운 계획

이후 흑석한강센트레빌을 시작으로 롯데캐슬에듀포레, 아크로리버하임, 흑석자이 등 대단지 아파트가 잇달아 완성됐다.

시장은 흑석동을 더 이상 낡은 언덕마을로 보지 않았다. 한강·9호선·신축·대단지·브랜드가 결합한 서울의 대표적인 재개발 성공지로 평가하기 시작했다.

새 아파트 몇 채가 들어선 것이 아니다. 동네의 이름값과 토지의 사용법이 통째로 바뀌었다.

4. 재개발은 주거지를 살렸지만 숙박시설의 자리는 지웠다

흑석뉴타운의 중심은 철저하게 주거였다. 노후주택을 철거한 자리에는 대단지 아파트가 들어섰고, 나머지 토지는 도로·공원·학교·공공시설과 근린생활시설에 우선 배분됐다.

동작구의 최근 민간 건축 인허가를 분석한 연구에서도 공동주택은 22건으로 전체의 42%를 차지했지만 숙박시설은 1건, 2%에 그쳤다. 

숙박시설 공급이 주택 공급에 밀리는 현실을 숫자가 보여준다. 동작구의회 건설공사 관련 연구보고서

사업자 입장에서도 비싼 땅에 호텔을 지을 것인지, 아파트나 주거형 상품을 개발할 것인지를 비교해야 한다. 

아파트 분양가와 토지가격이 급등한 지역에서는 호텔이 벌어들일 객실매출만으로 토지비와 공사비를 감당하기 어려울 수 있다.

재개발은 흑석동의 땅값을 깨웠지만, 바로 그 땅값이 숙박업자의 진입을 막는 높은 벽이 됐다.

5. 숙박업은 빈 건물에 침대만 놓는 사업이 아니다

흔히 “상가건물 하나 구해서 모텔 허가를 받으면 되지 않느냐”고 말한다. 현실은 그렇게 단순하지 않다.

일반숙박시설과 관광숙박시설은 건축법상 별도의 건축물 용도다. 부지의 용도지역과 지구단위계획, 건축물 용도, 도로 조건, 주차장, 소방·피난·장애인 편의시설, 교육환경 등을 검토한 뒤 업종에 맞는 신고나 등록 절차를 밟아야 한다. 

건축법 시행령상 숙박시설 분류

특히 대학과 주거단지가 밀집한 흑석동에서는 숙박시설에 대한 주민 수용성까지 고려해야 한다. 법적으로 가능하다는 사실과 실제 사업이 성립한다는 것은 전혀 다른 문제다.

정확한 업소 수와 영업 상태도 포털 지도만으로 판단해서는 안 된다. 

동작구 숙박업 인허가 자료에서 소재지·영업상태·업종을 확인하고, 현장에서는 실제 운영 여부까지 다시 조사해야 한다. 동작구 숙박업 인허가 정보

따라서 “흑석동에 숙박업소가 단 한 곳도 없다”기보다 현대적인 모텔·호텔 공급이 수요에 비해 현저히 부족하다고 표현하는 것이 정확하다.

6. 중앙대학교병원은 숙박수요의 강력한 엔진이다

중앙대학교병원 공식 연혁에는 일일 외래환자가 2,000명을 넘어선 기록이 제시돼 있다. 환자 한 명이 움직이면 보호자와 가족도 함께 움직인다. 

수술 전날 입실, 검사 후 휴식, 지방 환자의 연속 진료, 장례식장 이용, 의료진·제약회사·학회 관계자의 방문도 발생한다. 중앙대학교병원 연혁

여기에 중앙대학교의 입시·면접·졸업식·학술행사·교환학생·학부모 방문 수요가 더해진다. 병원 수요는 평일을 채우고, 대학 행사는 특정 시기의 객실점유율을 끌어올릴 수 있다.

다만 대학과 병원이 있다고 호텔이 자동으로 성공하는 것은 아니다. 지역 거주자와 당일 방문객을 제외한 실제 숙박 전환율, 요일별 수요, 평균 숙박일수와 지불 가능한 객실가격을 조사해야 한다.

사람이 많다는 것과 돈을 내고 자는 사람이 많다는 것은 다르다.

 숙박업 투자는 유동인구가 아니라 ‘숙박 이유’를 사는 사업이다.

7. 오래된 여관이 많고 신축 모텔이 없다면 재개발 신호일까

낙후지역에는 오래된 여관이나 여인숙은 남아 있어도 새 모텔과 부티크호텔은 드물다. 이것은 지역개발의 한 가지 단서가 될 수 있다.

토지는 저평가돼 있지만 신규 숙박투자를 뒷받침할 소비력과 상권이 아직 부족하기 때문이다. 

이후 역세권 개발이나 재개발이 본격화되면 주거용 토지 수요가 급증하고, 숙박시설을 새로 지을 만한 부지는 오히려 사라진다.

그러나 “신축 모텔이 없으면 곧 재개발된다”는 공식은 위험하다. 인구 감소와 상권 쇠퇴 때문에 투자가 끊긴 지역도 똑같은 모습을 보이기 때문이다.

확인해야 할 것은 숙박시설의 낡음 자체가 아니다.

교통망 투자, 정비구역 지정, 주민 동의, 대규모 주택 공급, 병원·대학·산업시설, 인접 핵심지와의 가격 차이까지 동시에 움직이는가를 봐야 한다.

오래된 여관은 흔적일 수 있지만, 도시계획과 실행력이 붙어야 투자 신호가 된다.

8. 흑석동에 호텔을 지으면 잘되겠니? 아마도—제대로 짓는다면

필자는 흑석동에 적합한 부지와 사업비 구조를 확보한다면 숙박업의 가능성은 충분하다고 본다.

9호선은 여의도와 강남권을 연결하고 김포공항 접근성을 제공한다. 

중앙대학교와 대학병원은 일회성 관광이 아닌 목적형 수요를 만든다. 대단지 아파트 배후지는 가족 방문과 집수리·이사·행사 수요를 더한다.

다만 흑석동에 필요한 것은 유흥형 모텔보다 ‘의료·대학·도심 체류형 부티크호텔’에 가깝다. 

보호자를 위한 트윈룸과 간이식사, 세탁시설, 조용한 객실, 연박 할인, 이른 체크인, 병원 이동 서비스와 다국어 안내가 경쟁력이 될 수 있다.

객실을 지으면 손님이 오는 것이 아니다. 흑석동에서 자야 할 이유를 객실 안에 설계해야 한다.

9. 이제는 땅의 승부보다 매출의 승부다

과거 재개발 초기에는 낡은 집과 땅을 사고 오랜 시간을 버티는 투자가 큰 수익을 만들었다. 

그러나 지금의 흑석동에서 동일한 방식으로 토지 차익만 노리기에는 진입가격과 불확실성이 너무 커졌다.

이제 숙박업자는 종로나 강남처럼 여러 목적의 수요가 겹치는 지역, 또는 흑석동처럼 대규모 주거개발이 완성되는 신흥 생활권에서 매출을 만들어야 한다.

객실점유율, 평균객실단가, 객실당 매출, 운영이익을 분석하고 실제 영업현금흐름으로 투자금을 회수해야 한다.

어제의 투자자는 땅이 오르기를 기다렸다. 내일의 숙박업자는 오늘 밤 팔리는 객실을 만든다.

10. 결론｜흑석동은 모텔이 없는 동네가 아니라 ‘객실이 부족한 도시’다

흑석동의 숙박 공백은 우연이 아니다.

낙후됐을 때는 숙박사업을 일으킬 소비력이 부족했고, 재개발 이후에는 주거용 부동산이 땅을 선점했다. 

대학·병원·9호선·한강과 대단지 배후수요가 완성된 지금은 높은 토지가격과 복잡한 입지 조건이 신규 공급을 막고 있다.

그래서 흑석동은 숙박업 투자자에게 강력한 질문을 던진다.

“모텔이 없으니 장사가 안 되는 곳인가, 아니면 장사가 될 객실이 아직 만들어지지 않은 곳인가?”

답은 후자에 가깝다. 다만 성공 여부는 부지와 인허가 가능성, 토지비, 객실 수, 적정 요금, 의료·대학 수요의 숙박 전환율을 검증한 뒤 판단해야 한다.

흑석동은 버림받은 언덕마을에서 서울 재개발의 대표 지역으로 변했다. 이제 남은 공백은 주택이 아니라 체류다.

사람은 몰려왔고, 아파트는 완성됐다. 그런데 밤을 책임질 객실은 아직 부족하다.

흑석동에 호텔을 지으면 잘되겠니?

아마도 정말 잘될 것이다. 단, 땅을 사는 눈이 아니라 손님이 머무는 이유를 읽는 눈으로 짓는다면 말이다.

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY 이길원

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