동두천역 반경 7㎞ 중소형호텔 시장의 2021·2026·2031 과거,현재,미래 전망? > 상권분석

줄어든 여섯 곳, 선명해진 네 개 상권

동두천역 반경 7㎞ 중소형호텔 시장의 2021·2026·2031

우산 쓴 고양이 놀스테이(NOLSTAY·구 모텔사랑) 대표 이길원
대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

동두천 숙박시장은 단순히 쇠퇴한다고 정의하기 어렵다. 

다들 동두천 숙박시장은 포천시장과 마찬가지로 이제 일부지역을 제외하면 쇠락하는 숙박상권으로 인식되고 있었다.  

그러나 일부 선도적으로 숙박상권을 개발하는 투자자들에 의해 동두천시의 숙박상권은 양극화가 극명하게 나타나고 있다. 

2021년 이후 낡은 여관·여인숙은 줄었지만, 지행역의 브랜드형 호텔과 탑동의 목적형 료칸은 새로운 가격대를 만들었다. 

앞으로의 투자 판단은 객실 수보다 ‘어느 상권에서 어떤 수요를 잡을 것인가’에 달려 있다.

1. 공식 통계 기준부터 정리

분석 기준일은 2021년 7월 31일과 2026년 7월 31일, 공간 범위는 동두천역 좌표를 중심으로 직선거리 7㎞다. 

행정안전부 지방행정 인허가데이터의 동두천시 숙박업 인허가·폐업일자와 좌표를 이용해 기준일 당시 영업 중인 사업장을 다시 계산했다.

여기서 중요한 사실은 ‘모텔’이 공식 행정업태가 아니라 상호·마케팅 명칭이라는 점이다. 

행정자료에는 일반호텔·여관업·여인숙업·생활숙박업 등으로 기록되므로, 공식 통계와 시장식 재분류를 구분해야 한다.

2. 동두천역 반경 7㎞ 숙박업소 수－행정업태 기준

2026년 7월 현재 공식 결론은 48개소다. 감소분은 주로 여인숙·여관과 기존 관광호텔에서 발생했다. 반면 생활숙박업과 료칸을 포함하는 기타 숙박업은 늘었다. 단순 폐업이 아니라 노후 도심형 숙박시설은 퇴장하고 테마형 숙소가 진입하는 구조조정으로 읽어야 한다.

3. 여관·모텔·호텔로 다시 나누면

상호에 ‘모텔’이 명시된 업소를 모텔로, 나머지 여관·여인숙업을 여관군으로, 호텔·스테이·료칸 등을 호텔군으로 분류하면 다음과 같다. 이는 공식 통계가 아닌 간판명 기준 시장분류다.

공식 객실자료상 반경 내 최대 규모는 호텔브라운도트 동두천중앙역점 63실이다. 

다만 객실 수가 최대라는 사실이 매출 1위라는 뜻은 아니다. 객실점유율·실현 객단가·월매출은 공시되지 않는다.

4. 동두천역 인근 숙박시장 해석

① 네 개 상권의 흥망성쇠

첫째, 동두천역·보산역 상권은 외국인관광특구와 미군 관련 상권에 맞닿은 구도심형 시장이다. 저가 장기숙박과 대실 수요가 남아 있지만 건물 노후도와 주차 부족이 가장 큰 약점이다.

둘째, 동두천중앙역·생연동 상권은 반경 7㎞ 숙박업의 최대 밀집지다. 그러나 생연동 숙박업소는 2021년 36개에서 2026년 30개로 줄었다. 전통적인 모텔촌의 중심이면서 동시에 폐업·전환 압력이 가장 강한 지역이다.

동두천시는 중앙역세권 성매매 집결지 도시재생과 평화로 환경개선을 주요 과제로 제시하고 있다.

개발 효과가 현실화되면 오래된 숙박시설은 단순 수선보다 철거·용도복합화·전면 리모델링 여부를 비교해야 한다. 동두천시의회 2026년 주요업무보고

셋째, 지행역·송내 신도심 상권은 저스트슬립·호텔이쁘다·테마 등 브랜드형 업소가 경쟁하는 지역이다. 

지행동 숙박업소 수는 3개로 유지됐지만, 공급량보다 객실 품질·후기·검색노출에서 구도심과 격차를 벌리고 있다.

넷째, 소요산·탑동 관광상권은 등산·레저·료칸형 목적숙박 시장이다. 

탑동동은 2021년 2개에서 2026년 4개로 증가했다. 니지모리와 료칸형 상품이 보여주듯 대실보다 주말 체류와 콘텐츠 소비가 중요하다.

② 실제 판매가격은 얼마인가

2026년 7월 NOL공개 최저가를 확인할 수 있었던 모텔·호텔 10개 표본의 단순평균은 대실 2만2,500원, 숙박 4만5,100원이었다. 

대실은 대체로 2만∼3만원, 일반 객실 숙박은 3만∼6만원이며 브랜드·특실은 7만5천원 이상도 확인됐다.

이는 OTA의 쿠폰 전 최저 노출가 평균이지 실제 매출을 객실판매 수로 나눈 실현 ADR은 아니다. 

투자검토에서는 OTA 할인·연박·현장결제를 모두 반영한 월별 실현 객단가를 별도로 확인해야 한다.

③2021년·2026년·2031년 시장

동두천 주민등록인구는 2021년 7월 9만3,447명에서 2026년 7월 8만6,186명으로 7.8% 감소했다. 

같은 기간 숙박업소는 11.1% 줄어 공급 감소가 인구 감소보다 빨랐다. KOSIS 주민등록인구

2031년의 숙박업소 수를 예측한 공식통계는 없다. 따라서 임의의 숫자를 제시하면 안 된다.

다만 KOSIS 시군구 추계인구는 동일한 전망계열에서 2026년 8만7,991명, 2031년 8만6,958명으로 1.2% 감소를 예상한다.

주민등록인구와 추계인구는 외국인 포함 여부와 기준일이 달라 절대값을 직접 비교해서는 안 된다. KOSIS 시군구 추계인구

2031년 시장은 공급 확대보다 노후업소 퇴장, 신도심 브랜드화, 관광형 콘텐츠 숙박의 성장으로 양극화될 가능성이 크다. 

산업단지 수요도 확정 매출로 선반영하면 위험하다.

2026년 9월 후속 보도에서는 국가산업단지 1단계 분양률이 5.3%로 제시되고 2031년 목표 2단계 사업의 불확실성도 지적됐다. 관련 보도

④ 최근 리모델링·최고 월매출 검증

공개 매물 중 조건에 가장 근접한 사례는 동두천중앙역 인근 A호텔, 매물번호 12542다. 

광고자료에는 2024년 전면 리모델링, 객실 43실, 연면적 2,716.47㎡, 지하 1층·지상 8층, 공부상 주차 15대·실제 20대, 평균 월매출 9천만∼1억원으로 기재돼 있다. 

이는 최근 2∼3년 리모델링 업소 중 필자가 확인한 가장 높은 공개 매출 주장이다. 모텔프로

그러나 이 수치는 매도인·중개업소 제공자료일 뿐 세무자료로 확인된 ‘동두천 매출 1위’가 아니다. 

지역 최고 매출로 확정하려면 최근 24∼36개월 부가세 과세표준증명, 카드·OTA 정산서, 현금영수증, 월별 점유율과 객단가를 대조해야 한다.

⑤ 공개 매매매물 3건

세 건 모두 실거래 사례가 아니라 공개 호가다. 계약 전 토지·건물 등기, 위반건축물, 소방·전기, 주차 적법성, 금융잔액, 매출증빙과 예상 리모델링 비용을 재확인해야 한다.

5. 투자자용 한 줄 정리

동두천은 객실 수가 늘어나는 시장이 아니라 낡은 공급이 빠지고 상위 상품이 가격을 가져가는 시장이다. 

따라서 ‘싼 모텔’을 살 것이 아니라 주차·객실 크기·OTA 경쟁력·토지가치 중 최소 두 가지를 확실히 가진 자산에 투자해야 한다.

우산 쓴 고양이 놀스테이 nolstay 이길원

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