수원역을 중심으로,수원 숙박상권 10년 변화,어제와 오늘, 그리고 내일은? > 상권분석

수원 숙박상권 10년 변화,어제와 오늘, 그리고 내일은?

2021·2026·2031, 수원 모텔은 ‘객실 수’보다 ‘수요의 위치’를 사야 한다

우산 쓴 고양이 놀스테이(NOLSTAY·구 모텔사랑) 대표 이길원

대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

수원 모텔시장을 볼 때 가장 먼저 버려야 할 질문이 있다.

“수원 인구가 늘고 있는가?”

2026년의 수원은 단순한 인구 증가 도시가 아니다. 인구 총량은 정체에 가깝지만 철도, 산업, 업무, 상업시설의 재배치에 따라 사람이 머무는 위치와 이유가 바뀌는 도시다. 숙박업 투자에서는 바로 이 변화가 중요하다.

1. 2026년 7월 수원 상주인구 118만5,332명

행정안전부 주민등록인구통계를 재가공한 자료에서 2026년 7월 수원시 주민등록인구는 1,185,332명으로 확인된다. 6월보다 438명 감소했다.

2021년 7월 인구는 1,183,615명이었다. 5년간 약 1,700명 증가에 그친 셈이다. 당시 65세 이상은 135,928명, 전체의 약 11.5%였다.

즉 “수원 인구가 크게 늘어서 모텔매출이 오른다”는 논리는 성립하기 어렵다.

더 중요한 것은 도시 내부의 재편이다.

2026년 7월 기준 장안구는 269,791명, 권선구는 360,118명, 팔달구는 193,325명, 영통구는 362,098명 수준이다. 

특히 장안구는 고령화가 빨라지고 있고, 영통·권선권은 상대적으로 젊은 생산연령인구와 신도시·산업 수요의 영향을 더 많이 받는다.

숙박업에서는 상주인구 1명보다 하루 동안 이동하는 출장객·쇼핑객·병원 방문객·행사객·커플·관광객 한 명이 더 중요할 수 있다.

2. 수원 숙박상권은 4개 권역으로 봐야 한다

① 수원역·매산·고등·서둔권

수원의 대표적인 교통형 숙박상권이다.

수원역 1호선·수인분당선과 KTX, 광역버스, AK플라자·롯데몰이 연결되고, 향후 수원발 KTX와 GTX-C가 이 상권의 구조를 다시 바꿀 가능성이 크다.

수원시는 수원발 KTX 직결사업을 2026년 12월 준공 목표로 추진하고 있으며, 2026년 3월 말 기준 공정률을 79.2%로 발표했다. 

사업 완료 시 부산행 KTX는 하루 4회에서 12회로 확대되고 광주송정·목포 노선도 신설될 예정이다. GTX-C 역시 공사비 문제 해결 후 사업이 다시 추진되고 있다.

이 권역은 앞으로 초저가 모텔보다 ‘교통+깔끔함+빠른 체크인+외국인 대응’이 가능한 20~40실 상품이 유리하다.

② 인계동·수원시청·권선권

수원의 숙박업 밀집도가 가장 강한 도심형 숙박상권이다.

인계동 한 곳만 전국숙박업소 표준데이터 기반 집계에서 97개 숙박업소가 확인된다. 이 중 여관업 45곳, 일반호텔 27곳, 생활숙박 12곳, 관광호텔 7곳 등이 포함돼 있다.

숙박 공급이 많다는 것은 경쟁이 세다는 의미지만 동시에 수요가 검증돼 있다는 뜻이기도 하다.

따라서 이곳은 “모텔 하나 더”가 아니라 주차·객실 크기·파티룸·OTT·장기체류·무인화 중 최소 두세 가지 차별성이 있어야 한다.

③ 영통·망포·원천·광교권

삼성전자·첨단산업·업무출장형 수요가 중심이다.

2026년 8월 기준 영통구 평균연령은 39.5세, 65세 이상 비중은 11.1%로 수원 4개 구 가운데 상대적으로 젊은 구조를 유지한다.

그러나 등록 숙박업소는 영통구 전체 기준 19곳으로 팔달구와 공급 구조가 크게 다르다.

따라서 영통은 대실 회전형 모텔보다 출장·장기체류·비즈니스·깔끔한 중가형 상품에 더 적합하다.

④ 북수원·장안·성균관대권

성균관대, 북수원 생활권, 산업·업무수요와 지역 방문수요가 혼합된다.

장안구 숙박업소는 표준데이터 기준 71곳이며 영화동 43곳으로 공급이 집중된다.

향후 입북·구운 일원에는 약 35만㎡ 규모의 수원 R&D 사이언스파크가 추진되고 있다. 

수원시는 2026년 도시개발구역 지정 후 후속 절차에 들어갔다.

중장기적으로 북서수원에는 연구개발·산업 관련 체류 수요가 새로운 변수가 될 수 있다.

3. 매산로1가 20-5 반경 5km, 숙박업소는 몇 개인가?

분석 기준점은 팔달구 매산로1가 20-5, 디자인호텔 칸 소재지다. 해당 건물은 숙박시설로 확인되며 수원역에서 도보권이다.

여기서 중요한 검증 문제가 발생한다.

2026년 9월 22일 업데이트된 전국숙박업소 표준데이터에서는 팔달구 전체 315곳, 장안구 71곳, 영통구 19곳 등이 확인되며 팔달구 내에서는 매산동 117곳, 인계동 97곳, 행궁동 61곳, 매교동 19곳, 고등동 18곳 등으로 집계된다.

그러나 공개 웹 자료는 행정동 기준 집계이지 ‘매산로1가 20-5에서 직선거리 5km’로 GIS 필터링한 결과가 아니다.

                  경기도 수원시 팔달구  수원역 중심 5Km 숙박상권분석/놀스테이 nolstay 

따라서 이번 조사에서는 반경 5km 정확 숙박업 개체수를 확인 가능한 숫자로 확정하지 않는다.

팔달구 315개를 그대로 “5km 내 315개”라고 쓰는 것도 잘못이고, 일부 장안·권선·영통 숙박시설까지 더해 임의 추산하는 것도 정확하지 않다.

결론: 반경 5km 정확 개체수 = 공개 웹자료만으로 검증 불가.

실제 투자 실사에서는 전국숙박업소표준데이터의 개별 주소를 좌표화한 뒤 기준점에서 5km GIS 버퍼를 적용하고, 폐업·휴업·중복 사업자를 제거해야 한다.

4. 최근 공개매물에서 확인되는 가격과 매출

최근 5개월이라는 조건을 엄격하게 적용했을 때 게시일을 공개하면서 객실수·매매가·매출까지 모두 확인되는 사례는 많지 않았다.

확실히 확인되는 사례가 있다.

2026년 9월 1일 공개된 인계동 22실 모텔은 대지 약 65평, 연면적 약 201평, 주차 20대, 매매가 23억원·월평균 매출 약 2,600만원으로 제시됐다. 

게시자는 장부 증빙 가능이라고 명시했다.

현재 공개된 다른 매물에서는 권선동 35실, 매매가 39억원, 월매출 5,000만원 사례가 ‘최신매물’로 확인된다.

또 인계동 40실 물건은 65억원·월평균 매출 약 8,000만원으로 공개돼 있다.

다만 뒤 두 사례는 사이트에서 현재 공개·검색되는 물건이지만 최초 등록일이 공개되지 않아 ‘최근 5개월 이내 신규등록’이라는 사실까지 독립적으로 확인할 수 없다. 따라서 가격 참고사례로만 활용해야 한다.

이 세 사례만 봐도 객실당 매출 격차가 상당하다.

결국 수원에서 30실이냐 40실이냐보다 객실 한 칸이 한 달에 얼마를 생산하는지가 중요하다.

5. 2021년 → 2026년 → 2031년, 무엇이 달라지는가

2021년 수원은 코로나 영향 속에서 숙박업이 ‘객실 판매 회복’을 고민하던 시장이었다.

2026년은 다르다.

인구는 118만명 선에서 정체됐지만 수원역·인계동·영통·북수원의 수요 성격이 갈라지고 있다.

그리고 2031년에는 이 분화가 더 강해질 가능성이 높다.

경기도 시군별 장래인구추계에서 수원시 2031년 인구는 1,196,265명으로 추정돼 있다. 

다만 이 추계는 2022년 공표 자료이며, 실제 2026년 주민등록인구 1,185,332명은 당시 2026년 추계치 1,199,028명보다 낮다. 따라서 2031년 119.6만명을 확정치처럼 사용해서는 안 된다.

반면 수원 도시기본계획은 철도·개발사업·외국인 등 사회적 증가요인을 반영해 2030년 약 124만9천명, 2040년 약 128만명의 계획인구를 제시한다. 

이것 역시 실제 인구예측이 아니라 도시계획상 목표인구라는 점을 구분해야 한다.

즉 2031년 수원을 판단할 때는 “인구가 몇 명이 될까?”보다 “어디에서 숙박 수요가 추가되느냐?”를 보아야 한다.

6. 2031년까지 수원 모텔의 세 가지 변화

첫째, 수원역의 숙박가치가 교통가치와 결합된다.

KTX 직결, GTX-C 등 광역교통이 현실화될수록 수원역권은 단순 대실상권에서 광역 이동객을 흡수하는 숙박거점으로 바뀔 가능성이 있다.

둘째, 서수원·북수원에 새로운 산업형 수요가 생긴다.

R&D 사이언스파크와 신분당선 광교~호매실 연장사업은 기존 수원 숙박수요의 공간을 서쪽으로 확장시키는 요인이다. 신분당선 연장 9.88km 사업은 2029년 완공을 목표로 추진되고 있다.

셋째, 노후 모텔과 상품화된 모텔의 매출격차가 더 커진다.

인계동에는 이미 대형 브랜드호텔, 생활숙박시설, 20~50실 중소형 모텔이 동시에 경쟁한다. 같은 주소권에서도 객실의 크기·주차·리뷰·OTA 노출·콘셉트에 따라 매출이 전혀 달라질 수밖에 없다.

7. 투자자는 수원에서 이 7개 숫자를 확인하라

수원 모텔을 검토한다면 계약 전에 반드시 최근 24개월 월매출, 객실당 매출, ADR, OCC, RevPAR, 정상화 NOI, 예상 CAPEX를 확보해야 한다.

여기에 한 가지를 더 보태야 한다.

매출이 어디에서 오는가.

대실인가, 숙박인가.

출장객인가, 커플인가.

주말인가, 평일인가.

OTA인가, 현장인가.

이 비율을 모르면 5,000만원 매출도 좋은 매출인지 판단할 수 없다.

8. 결론 — 수원에서는 ‘인구’를 사지 말고 ‘이동’을 사라

2021년 118만3천명, 2026년 118만5천명.

5년 동안 수원의 인구 숫자는 거의 움직이지 않았다.

그러나 수원역에는 KTX와 GTX가 들어오고, 서수원에는 신분당선과 R&D산업이 움직이며, 인계동에서는 100개에 가까운 숙박시설이 고객 한 명을 놓고 경쟁한다.

도시는 그대로인 것처럼 보여도 돈이 움직이는 길은 이미 달라지고 있다.

2031년 수원 모텔투자의 승부는 객실을 많이 가진 사람이 아니라,

사람이 어디에서 오고, 왜 머물고, 얼마를 지불할지를 먼저 읽는 사람이 가져갈 것이다.

나는 수원 모텔을 검토할 때 이렇게 묻고 싶다.

“이 모텔은 지금 몇 실인가?”가 아니다.

“2031년에도 이 객실을 찾아올 이유가 있는가?”

그 질문에 숫자로 답할 수 있는 모텔이 결국 살아남는다.


우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY  이길원

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