2022년 내 모텔 무엇을 준비하고 어떻게 실행해야 할까?/모텔사랑 > 전문가 칼럼

2022년, 내 모텔 무엇을 준비해야 할까?(숙박매거진 2022년 1월 기고)

2022년, 내 모텔 계속 운영해야하는 걸까? 아니 계속 운영할 수 있을까? 숙박업을 포기한다면 내 모텔은 어떻게 해야 하며, 어떤 상품으로 수익형부동산의 가치를 이어갈 수 있는 것일까? 주거용부동산으로 용도전환은 가능한 걸까? 또다른 상품으로 용도전환하여 모텔이란 숙박업보다 더 나은 상품을 만들어 낼 수는 있는 것일까? 2022년을 시작하면서, 내 모텔? 무엇을 준비하고 실행해야 할까?에 대해 함께 고민해보고자 한다.

1. 내 모텔 주변, 부동산시장은?

  내 모텔은 어디에 위치하고 있는지 아시나요? 혹시 어디에 소재하고 있는 것만 알고 있는 것은 아닌가요? 내 모텔의 월매출? 월지출? 세금관계? 내 모텔의 장점과 단점? 장,단점을 알고도 무심코 내 모텔을 방치하고 있는 것은 아닐까? 내 모텔을 운영해주고 있는 모텔리어들에게 내 모텔의 운명을 내 맡기고 매달리고만 있는 것은 아닌지?

 내 모텔과 경쟁하고 있는 주변 모텔들의 변화에 대해 귀로만 듣고 있는 것은 아닌지? 내 모텔의 부동산가치, 임대 및 매매거래가치, 다른 부동산으로의 용도전환 가치, 시설수준, 영업경쟁력, 변신하려는 컨셉트와 특별한 원포인트 자랑거리는 갖추고 있는 것일까? 

주변 주거용, 상업용부동산의 매매거래동향과 매매,임대시장? 숙박앱에만 너무 의존만하며, 상생의 길은 잊은 것은 아닐까?  2022년, 내 모텔의 경쟁력을 위해 무엇을 준비하고 있는지? 되돌아본다면 2022년 1월을 시작하는 내 모텔의 미래를 준비하게 될 것이다. 희망고문은 이제 그만 두어야 한다. 실체가 있는 준비를 해야 한다.

 금리인상, 양도세완화, 주거용부동산의 매매거래동향의 변화, 대기업의 주변지역 개발계획은 내 모텔의 자본이득 부동산 가치를 상승여부를 확인하게 될 것이다. 

주거용부동산의 수요증가는 내 모텔의 주거용부동산으로의 용도전환 가치를 높여주고, 주변 경관이나 교통의 접근성이 편리한 곳에 위치한다면 요양병원, 요양원으로 용도전환하고자하는 투자자가 내 모텔을 탐하게 될 수도 있을 것이다. 최근에는 숙박업부지가 돌연 요양병원부지로 변하기도 한다. 숙박업의 위기의 징표이다.

코로나19 감염병사태가 정치방역에서 과학민생방역으로 변한다해도 지난 2년 간의 사회적거리두기 등의 일상규제는 이미 우리의 일상생활에 스며들었다. 

악수보다 주먹, 팔꿈치로 인사하고 대중시설 입구에서 QR코드를 핸드폰으로 확인하고, 마스크를 꼭 착용해야하며, 마스크를 하나 더 준비하고 다니는 등 대중적, 일상적 사회생활행태는 습관화되었다. 

대형 제빵소와 같은 대중공간에 많은 사람들이 몰려들며, 밀폐된 실내공간에 지친 사람들을 외부공간으로 불러낸다. 골프가 유행이다. 

https://youtu.be/RydS-Ps6kiw

스크린골프장이 1-2년 사이에 더 없는 흥행을 이어가고 있다. 주거용부동산의 폭발적인 매수수요 증가와 숙박업의 불황은 자연스럽게 내 모텔의 주거용부동산으로의 용도전환, 도심 속에 수 많은 호텔, 모텔들이 고민없이 숙박업을 포기하게 만들었다.

 2022년에 주거용부동산의 매매거래가 활발해진다면, 주식시장이 움직인 후에 그 수익자금은 과연 어디로 향할까? 내 모텔로 향하지 않을까? 주거용부동산시장, 금리인상, 세금정책, 코로나19의 탈피, 위드코로나의 실행여부로 2022년 내 모텔의 부동산가치와 영업가치의 투자선택을 저울질하게 될 것이다.

2. 내 모텔의 숙박시장은?

 일부지역에서는 아직도 다른 업종보다 숙박업이 경쟁력이 있다. 소형주택 주거수요가 많은 지역의 역세권 내 모텔촌에서는 다수의 모텔들이 숙박업을 포기하고 주거용부동산상품으로 용도전환되면서 나머지 모텔들이 시설고급화로 숙박업 경쟁력을 강화하고 있다. 

지난 10여 간 숙박업시장에서 소외되어온 경기도 양주시 장흥유원지 일대의 많은 모텔들은 장기간의 숙박고객 감소로 다수의 모텔들이 휴업 또는 숙박업을 포기한 채로 방치되고 있다. 그런데, 이 험한 지역에서도 무인텔 특히, 1실1주차 카무인텔은 주변의 두려운 지친 숙박시장과는 상관없이 나 홀로 호황을 누리고 있다. 

 2019년 코로나19감염병사태의 지속으로 게스트하우스는 박살이 났다. 반면에 수세권의 모텔들은 숙박고객을 유혹하며 성업중이다. 숙박상권, 숙박시장 경쟁력의 변화다. 영업매출로 승부수를 던지게 하고 있다. 

2022년, 도심 속에 위치한 모텔들은 새로운 변신을 위한 과감한 시설투자의 시도냐? 숙박업을 포기냐?의 양자선택에서도 아직은 승자가 되어 있다. 외곽에서는 주차장의 확보가 숙박업을 계속하는냐, 포기하느냐?의 선택에서 중요한 결정요인이 될 것이다. 

숙박업이 예전처럼 최고의 수익률과 수익성을 보장하지 못하면서 외곽에 위치하는 많은 모텔들은 큰 고민에 빠지게 되었다. 중저가비즈니스호텔의 살아남기는, 고객을 위한 확끈한 변신이 필요해 보인다. 

인건비 상승 등 지출비용 부담으로 작은 모텔들의 반란은 숙박요금의 경쟁력에 내몰린 상황에서 더 이상 특별한 영업전략을 만들어 내기가 쉽지 않아 보인다. 작은 모텔들은 숙박요금의 경쟁에서 탈피하여 틈새시장에서 새로운 변신을 시도해야 할 때다. 땅값에 자신이 있다면 자본이득을 믿고 과감한 시설투자를 시도해볼만 하다. 

외곽에 위치하는 모텔들은 도심을 벗어나서 내 모텔을 찾게 하는 대형빵공장같은 유인 컨셉트개발에 고민해야 한다. 재미를 줄 수 있는 객실 개발에 더 큰 고민을 해야 한다. 2022년의 투자선택은, 향후 5년 후의 내 모텔의 운명을 좌우하게 될 것이다. 주변 모텔들의 숙박업의 포기만큼, 내 모텔 숙박업의 영업가치는 상승하게 될 것이다. 

SNS의 활용으로 온라인의 글로벌화의 경쟁력을 발휘하며, 다가오는 위드코로나시기에 오프라인의 영업전략을 준비하기 바란다. 메타버스가 내 객실로 고객을 불러들인다. 2022년 숙박업시장은 아주 큰 변신, 변화를 시도하게 될 것이다.

3. 자본이득과 영업이득? 영업이득을 중시하기 시작!

 얼마 전, 서울 한복판에 소재하는 한 중대형모텔이 건축업자들과의 경쟁에서 모텔숙박업을 계속 유지하려는 숙박업 투자자에게 더 높은 가치로 매매거래가 이루어졌다. 획기적인 일이다. 

자본이득에만 매달리던 모텔숙박업부동산이 숙박업을 포기하지 않고 영업이득을 추구하는 투자자에게 더 큰 변신의 기회가 주어졌다. 자본이득의 실현이 너무 올라버린 땅값으로 건축업자에게 주거용부동산으로의 용도전환가치를 극복하지 못하는 투자성을 나타내기 시작하고 있다. 

건축업자가 단기적인 투자금 회수에 촛점을 맞추는 것에 비하여, 장기적인 투자로 영업이득을 챙기면서 추가로 자본이득을 실현하려는 숙박업경영의 영업이득가치 중시의 징후가 보이기 시작하고 있다. 매출이 중시되고 있다.

4. 2022년 호텔,모텔숙박업시장은?

 2022년에도 서울,수도권에서는 전세시장은 강보합세, 매매시장은 강세를 보일 것이라는 부동산전문가들의 예측이다. 주택공급정책은 상당히 구체적으로 정책이 입안되고 실행될 것으로 보인다. 

당연히 1세대 1주택자와 다주택자에게 부담이 되고 있는 양도소득세의 완화는 거래침체현상을 나타내고 있는 주택시장에 거래활성화와 전세시장의 물코를 트이게 할 것이다. 

주거용부동산시장의 거래는 곧 상업용부동산이나 땅, 숙박업부동산시장으로 투자관심이 커질 것으로 보인다. 숙박업부동산의 투자는 숙박업만을 위한 투자라기보다는 꼬마빌딩을 대체하는 상품으로 다른 상업용부동산으로의 용도전환을 위한 선택으로도 투자관심이 높아질 것으로 보인다. 

모텔임대수요도 다시 증가할 것이다.  숙박업의 신축이 쉽지 않다. 이런 신축의 어려움으로 호텔, 모텔숙박업의 리모델링투자가 다시 붐을 이루게 될 것이다. 

아마도 개성있는 차별화의 경쟁력을 갖춘 리모델링업체가 많은 숙박업주들에게 호출을 받게 되지 않을까? 2022년, 다시한번 대박 모텔이 탄생하게 되기를 기대한다. 

 지금도 인천시 소재의 한 모텔은 객실 60여 실로 월매출 2억 원을 달성하고, 경기도 하남의 복층상가모텔, 북한강변의 무인텔은 각각 30여 실의 객실로 월매출 1억3,000만 원대 내외를 달성하며, 원주 소재의 한 중저가비즈니스호텔은 80여 객실로 월매출 2-3억 원을 달성,기염을 토하고 있다. 

충북 제천의 공단소재 1실1주차 복합무인텔은 객실 26실로 월매출 6,000만 원을 달성한다. 위치의 희소성으로, 시설의 특별함으로, 주변에 공단과 지역개발로 영업경쟁력을 발휘하고 있는 것이다. 숙박업의 위기가 또 한편에서는 숙박업, 수익형부동산의 단맛을 느끼게 하고 있다. 

5. 꼭, 모텔투자만 해야하는 걸까?

 내 모텔, 꼭 숙박업만을 고집해야 할까? 숙박업부동산에 투자하면서 꼭! 숙박업을 위해서만 투자고민해야 하는 것일까?  내 모텔의 가치평가도 숙박업운영에만 촛점을 맞추는 변신만을 고집 할 필요는 없다. 

내 모텔의 가치는 부동산용도의 다양성의 가치가 존재한다. 내 모텔의 용도전환의 가치와 다업종, 다목적형 임대수익형부동산으로 더 큰 임대수익을 함께 달성할 수 있는지도 따져볼 일이다. 

모텔숙박업을 포기한다면 어떤 업종이 해당 지역, 위치에서 가장 효율적인 경쟁력 있는 수익형부동산으로의 변신이 가능할지?, 다양한 정보와 신호를 통해 변신의 폭을 확대해서 투자고민을 해볼 필요가 있다. 한 곳에 매달리며 그 곳에서만 승부를 걸지 말기를 바란다.

6. 모텔창업 어디에?

 대기업투자 지역개발계획이 있는 곳, 도심의 역세권, 주변에 대단위 아파트단지가 조성된 곳, 혁신도시개발이 이루어진 지역의 유흥상업업종이 혼재한 지역, 중대형 공단 길목이나 공단 내, 수세권의 풍광이 좋은 곳이 모텔창업의 적격지역이다. 

무조건 땅을 깔고 앉은 단독모텔만 고집하지 말기 바란다. 투자금 대비 지속적인 영업이득을 실현할 수 있으며 땅을 깔고 앉은 모텔의 추가 공급 가능성이 적다면 복합상가형 모텔이라도 희소성의 가치로 투자를 고려해 볼만하다. 

  최근 1-2년 사이에 건축업자에게 주거용부동산으로 용도전환 목적으로 모텔부동산매매거래가 많이 이루어졌다면 이런 지역에서도 복합상가형 모텔에 투자관심을 가져볼 만하다. 

외곽지역에서는 넓은 땅을 가진 노후모텔을 개발해보는 투자도 고려해 볼만하다. 

다만, 나만은 할 수 있을 것이라는 막연한 바램만의 투자는 지양하는 것이 좋다. 

2022년, 새로운 변신, 개성있는 차별화의 콘셉트개발, 자본이득만큼 영업이득에 비중을 높이려는 내 모텔 살리기의 멋을 입히는 리모델링 투자가 이루어지기를 기대 한다.  많이 봐야 특별한 것을 만들 수 있다. 투자 전에 많이 답사하고 체험하고 개성있는 차별화의 시설을 만들어보기 바란다. 

지금 이 순간에도 많은 모텔들이 사라지고 있다. 폐업이다. 용도전환이다.

또다른 한편에서는 없어지는 모텔의 희소성을 채우기위해 모텔을 창업한다. 

주거용, 상업용부동산에만 매달리지 말고

바로 모텔, 호텔, 숙박업이 미래를 준비해보지기 바랍니다. 

오프라인의 글로벌화가 다시 시작될 때, 당신은 어디에 서 있을 것인가? 

2022년에도 화이팅하세요!

모텔사랑 이길원 대표

유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com