전국 생활형숙박시설 8만실, 이행강제금 부과시작:시장 대혼라고가 대책 제언 > 전문가 칼럼

전국 생활형 숙박시설 8만실, 이행강제금 부과 시작: 시장 대혼란과 대책 제언

현재 전국에는 약 8만실에 달하는 생활형 숙박시설(생숙)이 일반 숙박업 신고 의무를 지키지 못하고 거주용으로 사용되면서, 곧 이행강제금부과라는 초유의 사태에 직면해 있다. 

이는 단순히 개별 소유주의 문제가 아니라, 부동산 시장과 숙박 산업 전반에 걸쳐 큰 충격파를 던질 수 있는 중대한 이슈이다.

1. 현황 및 통계: 8만실의 위기

국토교통부는 2021년 10월, 생숙을 주거용으로 사용할 수 없음을 명확히 하고, 기존 시설에 대해 2023년 말까지 숙박업 등록 또는 오피스텔 용도 변경을 유예했다.

1) 전국 생숙 규모

건설업계 추산 약 8만 실(정확한 통계는 없으나 관련업계에 따르면 현재 아무런 조치를 하지 않은 생숙이 약4만실, 현재 공사 중인 생숙이 4만실로 약 8만실이 이행강제금 부과 대상에 놓인 것으로 파악되고 있다. )

2) 숙박업 미신고 시설

대다수가 숙박업 등록을 못 하거나, 오피스텔 용도 변경 기준(발코니, 주차 등)을 충족하지 못해 난항을 겪는 상황이다.

3) 이행강제금 부과

유예 기간 종료 후, 지자체는 주택법이 아닌 건축법에 따라 불법 용도변경(주거용 사용)에 대한 이행강제금 부과를 시작하게 된다. (시행 시기는 지자체별로 상이하나, 이미 시작된 곳도 많다.)

이행강제금은 공시지가나 시가표준액의 10%에 달하며, 매년 부과될 수 있어 소유주에게는 막대한 재정적 부담이 된다. 이에 수분양자들은 소송을 통해 계약을 무효화하거나 '공실'로 두는 강수를 통해 이행강제금부과를 해애햐 하는 상황이다. 

하지만 계약을 무효화하는 것은 분양사의 명백한 어위, 과장 고아고를 증명해야 하기 때무에 쉽지 않고, 공실은 기간이 길어질 수록 손해가 누적되기 때문에 현명한 방벙은 아니다. 

파산 신청 등의 최후의 수단도 존재하지만, 법적이 불이익 역시 상당하다. 더구나 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경 신청 수분양자들도 당장은 이행강제금 부과를 피했지만, 신청 내용을 준수하지 못할 경우 2025년 10월 1일 부터 이행강제금 부과가 시작되는 미조치 수분양자들과 마찬가지 상황에 놓이게 된다. 

이에 따라 생숙은 앞으로도 수년 동안 진퇴양난의 혼란스러운 모습이 지속될 가능성이 매우 높다. 

숙박업 신고를 하고 수분양자가 있는 상태에서 위탁운영을 맡겨서 숙박업을 운영하고 있는 상황의 생숙중에는 숙박업운영으로 수익이 발생하지 않아 단지 위탁운영사만 배불리며 버티기을 하고 있는 상황이 대부분이다. 

2. 시장 대혼란 우려 및 주요 문제점

1) 숙박 시장의 왜곡

숙박업 신고 없이 사실상 주거용으로 사용되면서, 정상적인 규제를 받는 기존 호텔, 모텔 등 숙박업소의 공정 경쟁을 저해해 왔습니다. 불법 주거용 시설이 시장에 교란을 일으키는 셈입니다. 

2) 부동산 시장 침체

이행강제금 부과가 본격화되면, 막대한 벌금을 피하기 위해 매물이 대거 시장에 쏟아져 나오면서 생숙은 물론 인근 부동산 시장까지 가격 하락 및 거래 절벽이 심화될 수 있습니다.

3) 선의의 피해자 발생

정부의 불명확한 규제와 분양 시 주거용으로 오인하게 만든 분양사의 마케팅에 속아 투자한 개인 소유주들의 피해가 불가피합니다.

3. 제언 및 대책: 연착륙을 위한 방안

이행강제금 부과는 불가피하지만, 시장의 충격을 최소화하고 공정성을 확보하기 위해 다음 세 가지 대책을 시급히 고려해야 합니다.

1) 숙박업 등록 촉진을 위한 유연한 제도 도입

가) 현실적으로 오피스텔 용도 변경이 어려운 시설에 한하여, 공유 숙박 플랫폼 의무 등록등 일정 조건을 충족하는 경우 한시적으로 숙박업 등록 기준을 완화하여 합법적인 숙박 시설로 편입을 유도해야 합니다.

이행강제금 부과 방식의 조정

나) 단순히 벌금 부과에 그치지 않고, 이행강제금 징수액의 일부를 해당 시설이 위치한 지역의 관광진흥기금이나 기존 숙박업소 지원 기금으로 활용하는 방안을 검토해야 합니다. 이는 불법 사용으로 얻은 이익을 공익 목적으로 환원하는 효과를 가져올 수 있습니다.

다) 지자체별 맞춤형 지원센터 운영

소유주들이 용도 변경이나 숙박업 등록 절차에 대한 정보를 쉽게 얻고, 법적 문제에 대해 상담할 수 있도록 지자체 차원의 전문 지원센터를 운영하여 사태 해결을 위한 행정적 지원을 강화해야 합니다.

전국 8만실 생숙 사태는 정부의 정책 실패, 건설업계의 무책임, 그리고 시장의 혼란이 복합적으로 작용한 결과입니다. 지금이라도 강력한 규제와 함께 합리적이고 유연한 지원책을 병행하여 시장의 연착륙을 모색해야 할 때입니다.

우산 쓴 고양이

모텔사랑

이길원

상담 010-3888-6038

충북 제천 청풍호 뷰이 청풍발리호텔 안내. 매매 도 가능합니다.