상가임대차보호법, 3기의 차임액 차임연체한다면? 임대인, 임차인의 권리?/숙박부동산임대차 > 전문가 칼럼

상가임대차보호법, 3기의 차임액 차임연체한다면?

   상가임대차보호법, 3기  차임액 연체시 임대인과 임차인의 권리는?/ 놀스테이

                         숙박업 상가임대보호법 3기 차임액 연체시 임대인,임차인대응은?

1. 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권에 관해 규정하면서(법 제10조 제1항), 

임대인의 계약갱신거절사유의 하나로 「임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」를 들고 있다(법 제10조 제1항 제1호).

 그런 한편, 상가임대차법 제10조의8은 「임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다」라고 규정하고 있다.

 
2. 전자는 계약갱신거절사유에 관한 것이고, 후자는 계약해지사유에 관한 것이다. 

둘 다 ‘3기의 차임액’이라고 하고 있으나, 전자는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 하고 있고, 후자는 ‘3기의 차임액에 달하는 때에는’이라고 하고 있다. 

어떤 차이가 있는가?

 
 3. 이와 관련하여 대법원은 아래와 같은 취지로 판시하고 있다.(대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 등)

 ‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’란 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이다. 

이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다.

 ‘차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는’이란 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 말한다.

 
4. 결국 전자는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 한 번이라도 있다면, 

계약갱신거절 당시 3기의 차임액 연체 상태가 아니라도 거절할 수 있다는 것이고(연체 이력 기준), 후자는 계약해지 당시 3기의 차임액 연체 상태에 있어야 계약해지 할 수 있다는 것이다(연체의 현재성). 

 3기의 차임액이란 월차임을 기준으로 한다면 월차임액의 3배에 해당하는 금액을 말한다. 

월차임액의 전부가 아니라 일부씩 지체한다면, 그 지체한 일부금 전체의 합계액이 3기의 차임액이 되어야 하므로, 3개월보다 훨씬 많은 개월의 지체가 될 수 있다.  

 
5. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 것은, 그런 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어렵기 때문이다. 

그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는 것이다. 이 경우 임대인은 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다. 

 임차인의 차임지급의무는 임차인의 기본적 의무인바, 임차인은 모름지기 차임지급의무를 성실히 이행하여 불이익을 받지 않도록 해야 할 것이다.  

 
6. 임대차계약상 임대인의 지위 승계가 있을 경우, 

종전 임대인에 대하여 임차인이 차임을 연체하였지만 임대인이 종전 임대인의 임차인에 대한 연체차임채권을 양수받지 않았을 때, 임대인이 종전 차임연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절할 수 있느냐가 문제 될 수 있다. 거절할 수 있겠는가?

 이에 대하여 대법원은 임대차기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 이상 임대인이 그 후 연체차임채권을 양수받지 않은 채 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 그 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 제1호에 따라 계약갱신을 거절할 수 있고, 아울러 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호 의무도 부담하지 않는다고 판시하였다(대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 210308 판결).

 
이 대법원 판결 내용은 

임대인에게 엄청나게 유리한 사항이고, 반대로 임차인에게는 엄청나게 불리한 사항이다. 

임대인이나 임차인이나 이런 내용의 상가임대차법 판결을 평소 숙지하고 있다면 각자에게 많은 도움이 될 것이다.  

글:최거훈변호사.    기자:김기숙기자

출처 : 고양일보(http://www.goyang1.com)