땅으로 대박나는 모텔, 매출로 대박나는 모텔. 다기능 샵인샵으로 대박 내려는 모텔? > 전문가 칼럼

땅으로 대박나는 모텔, 매출로 대박나는 모텔. 다기능 샵인샵으로 대박 내려는 모텔?
(숙박매거진 2018.3월기고)

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수원시 구운동은 2003년도만 해도 3.3㎡당 땅값이 300-400만원이었다. 2007년이 되니 이 지역의 땅값은  1500-2000만원을 호가하더니 급기야 2009년도에는 3000만원을 호가했었다. 그러던 중 2017년에는 다시 2000만원대에 실거래가 이루어지고 있었다.

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2000년대 초반, 토목공사와 함께 숙박시설이 들어서기 시작할 무렵에는 3.3㎡당 300-400만원하던 땅값이 대부분의 유휴토지에 숙박시설이 가득 찰 무렵인 2010년 전후로는 3000만 원까지 호가를 했다. 그 시기가 객실 50여 실로 월매출 1억5000만 원대를 달성하던 호시절이었다.

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서울 마포구 신촌에서도 객실 35실로 월매출 1억6000만원을 달성했었다. 전남 광양에서도 객실 40여 실로 월매출 1억2000만원을 달성한다며 자랑 질을 했다.

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2010년 전후로는 모텔이란 상품이 수익형부동산으로도 투자관심을 받기 시작하던 시기로 월매출도 매출이지만 땅값이 상승하면서 모텔투자에 대한 투자관심이 높아지는 시기이기도 했다. 왜? 모텔은 일반상업지역에 소재하기 때문이다.

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모텔부동산의 다양성이 가치를 인정받았다. 아파트가 최 고가액을 구가하던 시기에 모텔이 헐리면 아파트가 생겼다.

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2005년 12월부터 기본구상이 시작된 광교신도시가 개발되면서 원천유원지 인근에 소재하던 모텔들이 수익률과는 상관없이 일반거래가액의 2-3배를 보상받으면서 철거되었다.

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이 시기에 수도권 일대에 모텔매매호가가 상승하는 시너지효과가 나타나기도 했다. 모텔들이 개발지내에 들어가면 높은 보상을 받을 수 있다. 높은 보상을 받은 매도자들은 그 자금으로 다시 상권이 좋은 모텔들을 높은 가격에 매입하여 리모델링을 하면서 다시 높은 수익을 달성한다.

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전주시 중화산동 모텔촌은 2003년도에 3.3㎡당 700여 만원을 호가하고 있었다. 그 당시에 전북도청이 들어설 예정이던 효자동 허허벌판으로 3.3㎡당 땅값이 100-200만원대를 호가하고 있었다.

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그러나 2016년 즈음에는 1500만 원대를 호가하였다. 전북도청 주변지인 효자동의 모텔들도 한때는 경영에 어려움을 겪기도 하였다. 그러나 땅값은 상승하고 있었다. 땅값이 상승한다는 것은 개발이 진행되고 사람이 북적이는 상권이 형성된다는 것이다.

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연차가 지나면서 전북도청 주변의 모텔들은 커다란 매출을 달성하기 시작하였다. 매매호가도 전주시에서는 달성할 수 없을 것 같은 40-50억 원대 이상을 호가 또는 실제로 거래가 이루어지기 시작하였다.

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이제 전주시도 효자동의 땅값상승으로 상대적으로 상권에 비하여 저평가되었다고 여겨지는 전북도청 주변인 중화산동의 모텔촌이 투자의 관심을 받기 시작하고 있다.

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2010년도만해도 3.3㎡당 4-500만원대를 호가하며 저물어가는 모텔촌으로 치부되던 대전시 봉명동의 모텔촌은 2014년을 기점으로 신축, 리모텔링 바람이 불기 시작하더니 땅값이 7-800만원대로 껑충 뛰고, 또다시 1000만 원대를 호가하고 있다. 세종시의 입주로 시너지효과가 이 곳 봉명동 유흥상권으로 이어진 덕택이다.

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부산 해운대구 해운대해수욕장 인근의 모텔들은 땅값보다 매출이 상승하면서 땅값이 덩달아 상승한 곳이다. 2007년도 전후시기에는 모텔을 팔아달라고 아우성이었던 곳 중 한 곳이다.

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그러나 몇 년후 해운대에 최고급 주상복합아파트 단지가 신축되고 관광객이 유입되면서 호텔은 물론, 모텔숙박업까지 호황을 누리고 있다. 2007년도 전후에 30억대 내외를 호가하던 모텔들이 리모델링과 신축되면서 3-4년 사이에 월매출 1억 원 이상 달성하는가하면 매매호가는 50-60억 원을 호가하며 거래되기도 하였다.

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서울 방이동의 모텔촌은 재건축사업과 함께 흥망성쇠를 같이했다. 그러던 방이동 먹자골목과 방이동 모텔촌은 제2롯데타워의 개발로 팔자가 확 피고 있다. 잠실 재건축 사업의 추진으로 철거되던 시기에 방이동 모텔촌의 3.3㎡당 땅값은 1000-1500만 원을 호가했다.

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그런 시기에 방이동 모텔촌은 살아남기 위한 리모델링 공사가 한창 경쟁적으로 진행되기도 하였다. 시설이 고급화되면서 또다시 요금경쟁, 경영에는 어려움을 겪기도 하였다. 매출로 승부를 걸기에는 방이동 모텔촌에는 너무 많은 크고 작은 모텔들이 자리하고 있었다.

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리모데링 공사의 효과는 겨우 1년, 아니 6개월 남짓이었다. 그러던 방이동 먹자골목과 모텔촌의 상권이 다시 살아나기 시작한 것은 잠실 재건축사업으로 인해 이주했던 거주민들이 재건축 사업이후 입주를 시작하면서이다.

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 재건축사업완료 후, 재건축 철거 이주민들의 입주로 반짝하는 상권의 회복을 보이는 것에 그칠 수 있었다. 걱정이 태산이던 방이동 먹자골목과 모텔촌에 기쁜 소식이 전해진 것은 2009.5-2016.12월 지상 123층, 지하6층, 연면적 42만310만㎡의 제2 롯데월드타워가 들어서면서 이다.

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서울시 송파구 올림픽로 300(신천동29)에 소재하는 롯데건설이 신축한 한국 최고높이 555m로 주거, 사무, 숙박, 관광, 쇼핑의 용도로 대한민국을 대표하는 랜드마크가 되었다.

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1987년 부지를 마련하고 1994년부터 건설계획을 추진한지 15년여만인 2009년 5월에 실질적인 사업이 진행되어 2017년 4월 3일 개장하였다. 제 2롯데월드타워의 개장으로 방이동 먹자골목과 방이동 모텔촌은 새로운 희망이 생겼다. 상권이 활력을 찾을 것으로  기대되고 있다.

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방이동 모텔촌 내에 모텔들은 매출수익보다 땅값상승에 의해 달성되는 부동산차익 실현에 대한 기대가 커지고 있다. 굳이 노후시설을 리모델링하려고 하지 않는다.

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그런 모텔들이 땅값만으로 팔려나가고 있다. 더 이상 숙박업시설이 아니다. 소형 주거용 부동산으로의 변신이다. 3.3㎡당 1000-1500만원을 호가하던 방이동 모텔촌내 모텔들은 2016년 이후로 5-6000만원, 2017년 6-7000만원에 거래가 이루어지고 있다.

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방이동 모텔촌에서 매출은 더 이상 모텔의 가치를 평가하는 수단이 아니다. 소형주거용부동산으로 용도변경하여 얼마나 큰 수익을 달성할 수 있느냐가 해당 모텔의 부동산가치를 평가하는 기준이 되고 있다.

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송파구에는 약133개의 모텔들이 검색어 방이동 모텔로 검색된다. 그 중 방이동 모텔은 2018년 2월 중순 기준으로 약 104개라고 한다.(송파구청 위생과 집계), 방이동모텔촌내 모텔은 약70-80개라고 한다.(숙박업중앙회 송파구지회 통계).

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방이동 모텔들은 언제든 사라질 수 있다. 소형주거용부동산, 상업용 부동산개발의 붐이 형성된다면 언제든 방이동 모텔들은 모텔이란 숙박업을 포기할 준비가 되어 있다.

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방이동 모텔촌은 한 쪽에서는 숙박시설 리모델링공사가, 다른 한 쪽에서는 숙박업을 포기하고 소형 주거용부동산으로 용도전환이 이루어지고 있다. 다수의 모텔들이 시행사에 매매되면서 숙박업을 포기하고 오피스텔이란 소형주거용부동산으로 용도전환 중이다.

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2004년 9월  성매매방지 특별법이 시행되면서 전국의 모텔들이 경매로 노출되면서도 외곽에 소재하던 모텔들이 숙박업을 포기하고 다양한 업종으로 용도전환되며 모텔이란 숙박업시설의 부동산가치를 달리 평가받았던 시기가 있었다.

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2016년 이후 탄핵정국과 사드배치로 중국 유요커에게 의존하던 대한민국 관광숙박업은 커다란 타격을 받고 있다. 2016년 중하반기와 2018년 상반기의 숙박업소들의 매출은 대부분 20-30% 하락하였다는 통계다.

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2018년 상반기에 시행되는 최저시급으로 중소상공 자영업자들은 지출이 커지는 것 뿐만 아니라 매출하락까지 견디며 영업이익보다는 손해가 커지는 것을 감수하며 견디고 있다. 모텔 경영에도 이런 현상이 나타나고 있다.

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인건비의 상승은 우선 모텔관련 업체의 인건비부담이 커지게 하고 있으며 숙박업 관련업체의 지출 상승은 모텔이란 숙박업의 지출을 커지게 하고 있다. 은행이자율 상승, 인건비 상승, 관련업체의 비용부담상승에 모텔들의 매출마저 하락하면서 숙박업소들은 살아남기 위한 리모델링, 시설고급화, 인건비 상승, 광고비 지출상승, 가족경영의 형태로 이어지고 있다.

2018년에 모텔이란 숙박시설들이 용도전환과 리모델링 공사에 의한 시설고급화, 요금경쟁에 매달리며 살아남기위한 생존경쟁이 심화되고 있다.

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방이동 먹자골목이나 모텔촌과 같이 숙박업을 포기하고 용도전환하면서 땅값으로 보상받은 것은 행운이다. 매출수익달성보다 큰 행운이 땅값의 상승으로 다양한 용도로 전환이 가능한 모텔들이 갭투자다. 매출은 매출대로 수익을 달성하고, 세월이 지나면서 시설이 노후화 되었음에도 땅값상승으로 보상을 받을 수 있다는 것이 모텔투자의 매력이기도 하다.

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모텔 성공투자의 또 다른 하나는 희소성의 가치로 매출수익을 달성하는 것이다. 대전시 둔산동의 T호텔은 신축하면서 땅값상승은 물론 주변 인근지역의 모텔들과 차별화된 시설로 완성하여 큰 수익을 달성하며 또 다른 신축부지를 찾고 있다고 한다. 땅값상승은 별외로 주변 모텔들에서는 견줄 수 없는 매출수익달성으로 모텔숙박업투자를 잘했다는 자부심을 갖고 있었다.

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주차장만이 살길인 모텔촌도 있다. 시설고급화에 의한 매출상승의 효과는 주차장의 임대가 만료되는 순간 하락을 면치 못한다. 주차장을 미리 확보하지 못해서 매출하락을 상승으로 전환하지 못하고 수익률 하락을 지속적으로 견뎌야하는 모텔들도 있다.

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지역과 지역을 잇는 고속도로의 개설은 모텔상권의 운명을 좌우한다. 전철노선의 개통도 모텔의 운명을 바꾸어 놓는다. 서해안고속도로의 개통으로 태안을 전국최고의 관광지중 한 지역으로 만들었고, 서울-춘천간 고속도로의 개통으로 서종면일대, 강촌지역의 부활을 가져왔다.

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서종IC 인근 무인텔들의 매출이 상승하며 수익률이 높아졌고, 강원도 강촌지역의 무인텔로의 변신을 유도하며 잊혀져가던 강촌의 숙박상권을 무인텔이라는 희소성으로 경쟁력을 발휘할 수 있게 하고 있다.

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강촌지역에 소재하는 Y무인텔은 땅값은 별외로 무인텔이라는 희소성의 가치로 상당한 수익률을 달성하고 있는 것으로 평가받고 있다.

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땅값상승만큼 흥미로운 수익이 갭투자가 아니라 월매출에 의한 커다란 수익의 달성이다. 어떤 지역에서는 희소성의 가치가 더 크게 모텔성공투자의 사례를 보여주고 있다.

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천안 소재의 P모텔은 임대하던 주차장을 100여평을 3억에 매입함으로써 30억 대의 매매호가가 45억 원에 거래되는 기염을 발휘했다.

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서천소재의 M호텔도 객실24실로 주차장 12대 남짓으로 숙박 만실시 주차장이 협소하여 겪던 불편함을 후면 도로에 접한 대지 200여 평을 3억5천여 만원에 매입하면서 매출도 상승하고 임대조건이 좋아지면서 보증금도 상승하고 월세도 상승하며 임대수익형 모텔부동산으로 변신시켰다.

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어떤 모텔은 한강변에 위치하는 뷰의 강점으로 시설고급화와 함께 희소성을 발휘하며 객실 19실로 월매출 8000만 원이상을 달성하며 65억 여원의 호가를 달성하기도 하고, 어떤 모텔은 도심 속에 위치하며 3면이 도로에 접할 수 있도록 임대하던 주차장을 매입하여 월매출 9000만 원을 유지하면 매매가액 90억 원대를 호가하며 성업 중이다.

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2018년 모텔의 매출이 예년에 비하여 20%이상 하락하면서 용도전환으로, 희소성으로, 뷰로, 주차장 확보로, 가격경쟁으로 생존경쟁에 나서고 있다.

그 중에서 어떤 모텔은 땅값상승에 의한 갭투자로 대박을 내고, 어떤 모텔은 매출상승에 의한 수익률 상승으로의 감성가치를 평가 받으로 대박을 내고 있다.

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또 어떤 모텔은 다기능의 콜라보레이션의 객실판매만으로는 달성할 수 없는 매출의 한걔, 수익률의 한계를 샵인샵으로 극복하며 경쟁력을 키우고 있다. 2018년 5월 서울 영등포의 모텔촌에서 객실 수를 포기하며 샵인샵의 새로운 패러다임을 선 보이기 위해 고민하며 실행을 준비 중인 모텔이 경쟁력을 발휘할 것인가에 기대가 크다.

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제일 힘든 모텔은 매출도 하락하는데 지출마저 커지고 시설경쟁력 마저 자랑거리가 없고, 땅값마저 흔들리는 개성이 없는 모텔이다. 이런 개성이 없는 모텔이라면 나 만의 자랑거리를 만들어야 한다. 실행이 중요한 경쟁력의 시작이다.

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지금 당신의 모텔은 어떤 전략을 준비해야 할까?

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)