[칼럼] 모텔을 파는 사람, 모텔을 사는 사람? - 이길원(숙박매거진 칼럼 2019-7월 기고) > 전문가 칼럼

숙박시설은 부동산 시장에서 흔히 수익형 부동산으로 불린다. 전반적으로 숙박업이 어렵다고 하지만, 투자처를 찾는 이들에게 여전히 숙박부동산은 매력적인 투자상품이다. 하지만 더 매력적인 투자상품으로 만들기 위해 숙박업 경영자는 선택을 해야 한다. 경영에 매진할 것인가, 부동산 가치에 집중할 것인가. 이길원 대표는 이번 칼럼에 이 같은 고민을 담았다. <편집자 주>

    최근에 영업력에서는 1등이 아닌데 주변의 다른 숙박업소보다 더 좋은 조건으로 호텔, 모텔이 팔리고 있다. 그런 숙박업소들은 왜? 팔리고있는 것일까? 그것도 주변 시세보다 더 높은 가격에.

1. 숙박업을 포기하니 잘 팔린다?

서울 소재 관광호텔 중 유일하게 호텔부지가 한강을 직접 접하고 있던 1970년 사용승인 후(주춧돌에는 1963년부터라고 명기) 약 50여년을 서울 소재 중저가 관광호텔(무궁화 3개)로 숙박업과 무도장, 웨딩홀을 운영하며 서울 소시민들의 숙박친구가 되어 주었던 서울 광진구 광장동 소재 H관광호텔이 매매 성사되었다. 매수자는 숙박업을 포기한단다.

공시지가 19,242,300원/3.3㎡(평당), 객실 116실. 최근 땅값의 거래 호가는 3.3㎡당 3,000~4,000만원이다. 역산으로 호가를 환산하면 매매거래 예상 가격은 1,300~1,500억원대. 매도자도 매수자도 관광호텔 숙박업을 포기한단다. 역사의 뒤안길로 사라진다. 그 곳에 최고급주택이 들어설 예정이다.

작은 규모로는 서울 중랑구 상봉동의 한 모텔도 3개월여 전에 매매거래가 이루어졌다. 건축업자가 매입했다. 소형주택 신축을 위해 모텔을 매입한 것이다. 주변시세보다 높게. 기존 숙박업소가 직영 중으로 임차인이 없다는 것이 매매거래 결정의 큰 장점이었다고 한다. 객실 30여실로 월매출 7,000만원대의 노후시설의 모텔은 헐리고 그 자리에 소형주택 70실이 들어서 소형주택 임대업을 한단다.

경기도 양평의 T모텔은 최근 매매를 진행 중이다. 투자금 대비 매출 수익율이 좋다. 매매호가 19억. 월매출 3,500여만원. 월수익 1,500만원 내외 달성 중. 대출이 없고 무인텔로 운영하여 지출이 적어 월수익이 높은 편이다. 그러나 소유자의 자금 조달 능력에 비해 매출이 적어 현재 운영하는 T모텔을 팔고, 월매출 8,000~9,000만원대 이상을 달성할 수 있는 모텔을 매입 또는 신축하기 위해 현재 잘 운영하고 있는 모텔을 매매하려고 한다.

모텔, 호텔이란 숙박업을 팔려는 사람들은 경영이 어려워서 팔기도 하지만, 더 큰 투자를 위해 현재 내가 운영하고 있는 숙박업부동산을 팔기도 한다. 숙박업 경영이 어려운 시기에 기회를 만들려는 사람들이다.

2. 모텔이 3개라는데 왜?

어느 날, 나이 지긋한 한 중년의 남자 목소리가 전화에서 울린다. 직원들이 힘들게 해서 모텔을 팔아야겠다고 한다. 예전에는 많은 돈을 벌었던 모텔이라고 했다. 월방형 숙박업소로 운영했단다. 그런데 그 다음 말에 갑자기 그 중년 남자가 불쌍해졌다. 그런 모텔을 2개나 가지고 있는 상황에서 노후시설의 모텔을 계속 운영하는 것보다 얼른 팔아버리고 신축이나 리모델링이 잘되어 월매출과 월순익이 확인된 모텔을 매입하겠다고 마음먹었다. 그러던 중 맘에 드는 모텔이 나타나 지방소재의 P모텔을 매입했다.

매입시 시설, 매출, 월수익까지 꼼꼼하게 따졌어야 했는데, 모텔전문중개업자가 아닌 일반부동산 거래전문의 부동산업자를 통해 매입을 하게 되었다. 매입하고 보니 건축물에는 위반건축물이 없었으나 주차장이 농지로 되어 있어서 현재 사용하고 있는 주차장에 설치물이 위법이었다. 주차장에 덮개를 설치할 수 없는 상황이 발생했다. 철거명령이 내려진 것이다. 그 P모텔은 타워형무인텔로 주차장이 경쟁력이었다. 설상가상으로 거래 시 중개업자 아닌 법무사가 매매계약서를 작성하였는데, 알고 보니 부동산을 소개한 중개업자가 공인된 부동산중개업자가 아닌 브로커였다.

* 숙박업부동산의 투자는 멀리서 내려다 볼 줄 알아야 한다.

이러지도 저러지도 못하는 암담한 상황으로 모텔 매입 후 오히려 밤잠을 설치며 어안이 벙벙해졌다. 하는 수 없이 주차장을 철거하고 보니 매출이 급감했다. 숙박요금이 비싸든 싸든, 객실 26실을 거의 채워주던 손님들이 줄기 시작해 한 달 후에는 일일 겨우 5실 내외로 운영에 어려움을 겪고 있다고 한다. 그래서 모든 모텔을 팔고 싶단다. 중년 남성은 한 번의 실수로 한 순간에 기존 노후시설의 모텔과 새로 매입한 모텔 등 3개의 모텔 모두가 짐이 되어버렸다.

지방소재의 R 모텔을 운영하는 박모씨는 지난 2011년에 2년 여의 시간을 보내며 서울, 수도권 소재의 수익형 모텔부동산만을 찾아다녔다. 오랜 고민 끝에 매출 상승여력이 있는 모텔부동산이 아닌 모텔숙박업 물건을 찾기 시작하였다. 그러던 중 지자체장의 지역관광인프라개발계획을 과감하게 실행하는 관광지 소재의 최고 요지에 있는 모텔을 매입했다. 그리고 8년여의 시간 동안 매출을 높이고 월수익을 높이는 영업력 향상에 매진했다. 그렇게 7~8년이 지나니 대출금 10여억원을 모두 상환하는 성과를 이루어냈다. 이처럼 잘난 한 개의 모텔소유가 3개의 못난 모텔 소유보다 모텔 재벌의 꿈을 더 확실하게 이루어 주기도 한다.

* 누군가는 임차인이 모텔을 포기하는 것이 아니라  임대인이 소유를 포기한다. 임차인들은 꼭 명심하라! 

별 잡스런 놈들도 많다는 것을.  임대보증금은 스스로 책임져야 한다. 상식을 벗어나지 마라!

3. 예전의 통계는 더 이상 현실이 아닐 수 있다?

예전의 통계는 더 이상 미래를 보장해주지 않을 수도 있다. 예전에 잘나가지 않은 모텔이 있었던가? 오죽하면 모텔투자불패신화가 생겼을까? 모텔숙박업의 수익률이 하락하면서 ‘모텔부동산’이란 키워드가 눈에 들어온다. 예전에도 ‘모텔부동산’이란 키워드는 많이 회자되었다.

장기적인 경기침체와 미래의 불확실성, 숙박소비자들의 생활패턴의 변화가 모텔숙박업의 흥망성쇠를 가늠하고 있다. 거기다 숙박앱의 활성화와 의존도의 습관화는 모텔숙박업의 몰락을 재촉하고 있다.

이제는 숙박업 매출이 노출된다. 세금도 커졌다. 인건비도 증가했다. 시설도 좋아졌다. 고객이 원하는 것도 많아졌다. 서비스는 고급화되어가고 있다. 무료서비스는 더 많아지고 있다. 숙박시설이용 시간도 늘었다. 직원들의 모텔 운영에 대한 충성도는 오히려 낮아지고 있다.

통계는 이제 일상이 되었다. 통계를 기록만 해서는 소용이 없다. 통계를 분석하고 미래를 대비하는데 활용할 수 있어야 한다. 과거의 통계는 과거의 해당숙박업소의 운영상황일 뿐이다. 미래를 준비하는데 활용할 수 있어야 통계가 내 모텔을 살리는데 도움이 된다.

4. 그래도 잘나가는 모텔은 있다?

최근 모텔부동산의 가치는 확신할 수 없지만, 모텔숙박업의 가치로는 상상을 초월하는 매출을 달성하는 모텔들이 있다. 신도시 지역 내 복합상가모텔이다. 한강신도시에 소재하는 A 모텔은 객실 50여 실로 월매출 1억 이상을 달성하며 기염을 토하고 있다. 매매거래호가도 처음에는 매출의 불확실성으로 60억원대를 호가하였으나 1년여가 지난 후, 월매출 1억 이상을 달성하며 70억원대로 호가 상승하고 있다.

그러나 그 순간 또 다른 복합상가마다에 복합상가형 모텔들이 들어서면서 해당지역 내에서도 숙박업 경쟁이 심화되고 있기는 하다. 경기도 화성시의 향남신도시도 마찬가지다. 월매출 1억 이상을 달성하지는 못하지만, 예상외로 숙박수요가 증가하면서 인근 상가에 복합상가형 모텔이 속속 들어서며 마찬가지로 고객유치경쟁의 일전을 벌이고 있다.

하남 강변신도시의 복합상가 부띠끄 호텔들의 숙박업 경영은 타 지역에 비하여 아직은 지역적인 경쟁력을 갖추고 있다. 객실 30~40실로 규모가 작다는 것이 아쉽기는 하지만, 월매출 6,000~8,000만원 내외를 달성하는 것으로 알려져 있다. 화성시 동탄신도시 복합상가모텔들은 매매거래는 그리 쉽게 성사되지는 않지만 월매출은 여전히 높아 임대 시 보증금 15억, 월세도 3,500만원 내외를 형성하고 있다.

5. 보기 좋으면 매매거래 호가도 높아지는 것일까?

매출이 높은 숙박업소만큼 보기 좋은 숙박업소가 생각지도 않은 가격에 거래가 성사되기도 한다. 부산 소재의 브랜드 모텔들이 매출도 높지만 매매거래 가치도 높게 형성되곤 한다. 일부 유명 부띠끄호텔 브랜드는 숙박앱 사이트에 몽땅 팔리기도 하였다. 부산 해수욕장 소재로 최근에 신축한 부띠크 호텔은 월매출의 높고 낮음에 상관없이, 일반상업지역이 아님에도 불구하고 희소성의 미래가치로 매매거래가 성사되었다.

당신은 모텔숙박업의 가치를 높일 것인가? 아니면, 모텔부동산의 가치에만 매달리며 모텔을 매입할 것인가?

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출처 : 숙박매거진(http://www.sukbakmagazine.com)

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▷저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
▷전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
▷전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
▷모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
▷한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
▷각 대학 및 매경등 숙박업관련 특강 다수
▷순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)