집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까? > 투자 초보길라잡이

<집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?>

출처: https://yklawyer.tistory.com/5319 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다]

【(부동산경매) 민사집행법전문변호사 윤경 <집행관의 현황조사>】 집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?【윤경 변호사 법무법인 더리드(The Lead)】

<집행관은 현황조사에서 어떤 내용들을 조사하여야 하는 걸까?> 

● 집행관의 현황조사 

1. 현황조사명령

가. 조사명령

(1) 의의

법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명해야 한다(법 85). 

이것을 일반적으로 현황조사명령이라고 부르는데, 그 성질은 결정이며, 집행관에게 발하여지는 직무명령이다.  

실무상 등기된 용익권자(임차인 포함)나 공유자가 있는 경우 정확한 현황조사와 집행관의 편의를 위하여 현황조사명령을 발령할 때 전산으로 출력되는 이해관계인표를 첨부하고 있다.

(2) 기능 및 목적

현황조사에는 ① 법원사무관 등으로 하여금 그 결과에 기하여 매각조건을 판단하고 물건명세서를 작성하도록 하는 기능(민집 105①·275), ② 감정인으로 하여금 그 결과를 중요한 참고자료로 하여 목적부동산을 평가하도록 하고, 집행법원이 그에 기하여 최저매각가격을 정하도록 하는 기능(민집 97①·275), ③ 집행법원으로 하여금 목적 부동산이 매각된 후 인도명령(민집 83①·275)을 발령할지 여부에 대한 자료를 제공하여 주는 기능, ④ 그 결과를 기재한 현황조사보고서 사본을 물건명세서와 감정평가서 사본과 함께 비치함으로써 일반의 매수희망자들에게 정보를 제공하는 기능(민집 105②·275, 민집규 55①·194)이나 목적이 있다.

나. 명령시기

(1) 현황조사명령은 임의경매의 경우에는 ‘개시결정일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)에, 강제경매의 경우에는 ‘경매개시결정등기의 등기필정보 접수일로부터’ 3일 안(조사기간은 2주 안)에 해야 한다(재민 91-5). 경매개시결정등기가 이루어지기 전에 조사에 착수되면 채무자가 매각부동산을 타인에게 처분할 염려가 있기 때문이다. 

(2) 현황조사의 목적에 비추어 볼 때, ‘압류시’의 현황을 명백히 하는 것이 가장 중요하며, 이를 위해서는 가급적 신속하게 조사에 착수할 필요가 있다.   

특히 등기사항증명서 등에 나타난 정보에 비추어, 비정상적인 점유자가 나타날 가능성이 큰 사안, 현상의 점유관계가 변경될 가능성이 큰 사안 등에 대하여는 우선적인 착수가 요망된다. 

압류시점에 있어서의 부동산의 점유관계를 파악하는 것은 인도명령 발령의 여부 등에 중요한 자료가 되기 때문이다.  

다. 수명자

현황조사를 집행관에게 명해야 하며, 집행관 이외의 자에게 명할 수 없다(법 85①). 

다만 집행법원의 소재지에 집행관이 없는 때에는 지방법원장이 미리 정한 바에 따라 법원사무관 등으로 하여금 집행관의 직무를 대행하게 할 수 있으므로(집행관법 11) 집행관이 없는 집행법원에서는 법원사무관 등에게 그 조사를 명할 수 있다.

라. 집행정지서류가 제출된 경우 

위의 현황조사목적 중 ①, ②, ③에 비추어 보면, 현황조사에 있어서 압류시의 목적 부동산의 점유관계나 권리관계 등을 명확히 하는 것이 중요하다.   

따라서 집행정지서류가 제출되었더라도, 절차가 속행될 가능성이 있는 이상, 압류시의 목적부동산의 점유관계나 권리관계 등을 확정하고 고정하여 둘 필요성은 여전하므로, 현황조사는 통상대로 실시해야 한다.

마. 불복

현황조사명령의 발령이 위법한 경우(예컨대 현황조사의 목적물이 틀렸다든가, 압류가 경합된 경우에 있어서 후행사건으로 절차를 속행하는 것이 아닌데도 다시 현황조사명령을 발한 경우 등) 이에 대하여 불복이 있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(법 16①).  

현황조사실시 과정에 있어서의 집행관의 행위(집행법원의 허가 없는 야간출입조사 등)나 지체, 태만에 대해서도 집행에 관한 이의가 가능하다 할 것이다. 

집행에 관한 이의신청서가 제출되면 1,000원의 인지를 첩부해야 하고, 독립한 민사집행사건으로 번호를 부여하고 민사집행사건부에 등록하며, 별도기록을 만든다[재판예규 제1379호 민사접수서류에 붙일 인지액 및 그 편철방법 등에 관한 예규(재민 91-1)].  

한편 현황조사보고서의 기재내용에 미진함이 있거나 부당한 것이 포함되어 있더라도 독립하여 불복신청을 할 수 없음이 원칙이지만(집행법원에 추가조사나 재조사를 촉구하는 것은 가능하다), 그것이 최저매각가격이나 일괄매각결정, 매각물건명세서 작성상 중대한 잘못으로 귀결된 경우에는 매각허가결정에 대한 즉시항고사유가 될 수도 있다(법 130①·121v).

바. 추가조사명령, 재조사명령 

이중경매개시결정을 한 경우에 있어서 먼저 개시결정한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소되어 민사집행법 87조 2항에 따라 뒤의 개시결정에 의하여 절차를 속행하는 경우에는 압류에 대항할 수 있는 권리의 범위는 후행사건의 압류가 기준이 되므로, 앞의 압류와 뒤의 압류 사이에 임차권 기타 용익권의 설정, 가처분의 집행이 있으면 매각물건명세서의 기재사항(법 105①ⅲ)이 달라지게 되는 경우가 있어서, 선행사건에 의한 현황조사가 뒤의 압류 후에 행해진 경우 등을 제외하고는 다시 현황조사를 명할 필요가 생기게 된다.

한편 선행의 매각절차가 정지된 경우에는 그 매각절차가 취소되더라도 동법 105조 1항 3호의 기재사항이 변경되지 않을 때에만 뒤의 경매개시결정에 의하여 매각절차를 속행할 수 있으므로(법 87④), 앞의 개시결정과 뒤의 개시결정과의 사이에 용익권[저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 있는 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권을 말한다. 단, 전세권 중 배당요구한 것은 제외한다(법 91③④)]이 설정되어 있는지의 여부 등을 확인하기 위하여 다시 현황조사를 명할 필요가 있을 수 있다.

이러한 경우에 있어서는 원칙적으로 당초 이루어진 조사 후의 변동사항만을 조사하면 충분하다. 

일단 현황조사를 하여 현황조사보고서가 제출되었으나 새로운 사항에 관하여 현황조사를 할 필요가 생기거나 또는 이미 제출된 조사보고서상의 조사결과에 관하여 다시 보충조사를 할 필요가 있을 때에는 추가조사명령을 하거나 재조사명령을 할 수 있음은 물론이다.