모텔에서 풍경을 담은 집과 교통이 좋은 역세권의 집, 그리고 공유숙박? > 투자 초보길라잡이

 "모텔의 맛이 갔다고?" 이 말이 꼭 틀린 것만은 아닌 듯합니다. 

겉으로 보기에는 모텔 업계가 위기를 맞은 것이 사실입니다. 매출은 감소했고, 시설 개선에 대한 압박은 커졌으며, 많은 업소들이 문을 닫았습니다. 남아있는 곳들도 겨우 명맥을 유지하는 수준입니다. '수익형 부동산'이라는 말이 무색할 정도로, 투자 대비 수익률은 그리 매력적이지 않습니다.

                         경기도 시흥시 거북섬의 생활형숙박업 시설의 전경

하지만 이런 어려운 상황 속에서도 눈길을 사로잡는 모텔들이 있습니다. 예상 외로 대실 매출로 호황을 누리는 곳도 있고, 숙박만으로도 높은 수익을 올리는 곳들을 보면 '이게 정말 모텔인가?' 하는 감탄이 저절로 나옵니다.

                          경기도 파주시 파주 통일동산의 호텔들 야경

 늦은 밤 시골길을 달리며 문득 이런 생각이 들었습니다. 아름다운 풍경을 자랑하는 모텔과 도심 역세권의 모텔은 어떨까? 또 하나의 아이디어로, 대통령 딸도 관심을 가졌던 공유숙박 개념을 모텔에 도입하면 어떨까? 이러한 새로운 접근법들이 모텔 산업에 새로운 활력을 불어넣을 수 있지 않을까요?

 죽은 모텔은 버려라?

 모텔도 상권이 있다. 

  숙박상권, 대실상권, 부동산상가상권, 일반영업상권, 수익형부동산상권, 주거용부동산상권등 모텔의 숙박업 경영에 대한 숙박상권과 부동산가치 상승여력을 가늠할 수 있는 부동산상가, 주거용부동산용도변경 가능성상권, 다양한 상가점포로 개발가능한 일반점포의 수익형부동산상권. 숙박업상권으로는 대실상권과 숙박상권으로 나누어 고려할 수 있다. 

 모텔의 버릴 수 없는 매력은 누가뭐래도 대실상권이었다. 대실상권은 주어먹는 상권이라고 할 수 있다. 숙박상권보다 더 재미있는 매출상승의 견인차역할을 해주었다. 

 숙박을 채우기보다 대실 3번 회전하는 매출이 더 높은 모텔들이 비일비재했다. 모텔 객실의 놀이문화공간연출이라는 키워드가 만들어낸 한 때의 모텔호황이었다. 놀이문화공간연출은 위선이었다. 이미지쇄신을 위한, 모텔에 접근이 쉽도록하기위한 트릭이었을지도 모른다.

 그렇지만 그런 모텔 객실연출, 놀이문화공간만들기의 연출은 실제로 모텔의 이미지를 변신, 쇄신시킨 뿐만이 아니라 모텔이 관광산업의 일익을 담당하는 역할도 해왔다고 자부한다.

                                  천안시 성정동 모텔촌의 한 호텔 전경

 모텔이 중저가비즈니스호텔 태동의 근간을 마련했다. 객실 수보다 공간과 고급화가 경쟁력이던 시절에 모텔은 회전율 영업으로 대박을 터트렸다. 

 인구감소, 건축비상승, 지출상승, 정보의 급속한 전파, 유사숙박업의 시설고급화, 숙박업장르의 다양화, 소비자의 숙박소비패턴변화, 숙박앱의 급속한 성장과 발전은 모텔이라는 상품에서 개성있는 콘셉트개발에 한계를 느끼고 있다.

"모텔의 숨겨진 가치: 다양한 상권과 변화의 가능성

모텔은 단순한 숙박시설을 넘어 다양한 상권을 품고 있다. 숙박과 대실은 물론, 부동산 가치와 용도 변경 가능성까지 고려해야 할 복합적인 비즈니스 모델이다. 특히 대실 상권은 모텔의 핵심 매력으로, 높은 회전율을 바탕으로 수익성을 크게 높여왔다.

과거 모텔은 '놀이문화공간'이라는 콘셉트로 이미지 쇄신에 성공했고, 이는 중저가 비즈니스 호텔 시장의 선구자 역할을 했다. 그러나 현재 모텔 업계는 인구 감소, 비용 상승, 소비자 패턴 변화 등 다양한 도전에 직면해 있다.

이런 변화 속에서 모텔의 미래는 어떻게 될까요? 단순히 '죽은 모텔'로 치부하기보다는, 그 잠재적 가치와 변화 가능성을 깊이 살펴보아야 한다. 모텔이 가진 다양한 상권과 유연한 활용 가능성은 새로운 기회를 제공할 수 있습니다. 결국, 모텔의 미래는 이러한 변화에 얼마나 창의적으로 대응하느냐에 달려 있을 것이다."

숙박업 상권의 변화: 도심 진출과 새로운 도전

과거 숙박업 상권은 독특한 입지 특성을 가졌다. 산마루 뒤편, 역세권, 먹자골목 인근, 관광지 입구 등 특정 위치에서 번성했죠. 심지어 논두렁 한가운데 숨겨진 무인텔이나 넓은 주차장을 갖춘 외곽 지역의 모텔도 성업했다. 이런 '숙박 전용 상권'은 일반 상권과는 다른 독특한 매력으로 높은 수익을 창출했다.

하지만 최근 숙박업계는 큰 변화를 겪고 있다. 모텔에 대한 인식이 개선되면서 일반 고객, 출장객, 가족 여행객 모두가 부담 없이 이용하기 시작했다. 이에 따라 숙박 상권이 일반 상권과 융합되는 현상이 나타났고, 도심의 번화가에 위치한 숙박업소들이 호황을 누리고 있다.

반면, 과거 '대실' 위주로 높은 수익을 올리던 외곽 지역 모텔들은 어려움을 겪고 있습니다. 시설 고급화에 투자해도 기대한 만큼의 매출 상승을 이루지 못하고 있죠. 이들은 접근성, 주변 상권, 인력 수급 등 다양한 측면에서 경쟁력을 잃어가고 있다.

그러나 위기 속에서도 기회는 존재합니다. 외곽에 위치한 빵 카페나 닭백숙 전문점, 천안의 '할매김치찌개' 같은 사례를 보면, 독특한 매력과 전략으로 고객을 끌어모을 수 있음을 알 수 있다.

 외곽 지역 모텔들도 이러한 사례를 참고해 새로운 전략을 모색해야 할 것이다. 단순한 시설 개선이나 가격 경쟁을 넘어, 독특한 콘셉트 개발과 차별화된 서비스 제공으로 새로운 활로를 찾을 수 있을 것입니다. 숙박업계의 미래는 변화에 대한 적극적인 대응과 창의적인 접근에 달려 있다.

"풍경을 품은 모텔과 도심 속 모텔: 변화하는 숙박 트렌드

과거를 돌이켜보면, 모텔 업계에서도 풍경이 중요한 경쟁력으로 작용하던 시기가 있었다. 이는 단기 투숙객을 위한 대실 영업에서도 마찬가지였다.

일부 모텔은 대실과 숙박 영업을 동시에 성공적으로 운영하고 있습니다. 남한강변의 한 모텔이 좋은 예시입니다. 32개의 객실로 월 1억 3천만 원이라는 놀라운 매출을 기록하고 있다고 한다. 도심 외곽에 위치한 모텔로서는 이례적인 성과이다. 이는 고급화된 시설, 효율적인 무인 객실 시스템, 그리고 주변 숙박업소보다 높은 가격 책정 전략이 어우러진 결과다. 대실료는 3만원에서 6만원, 숙박료는 8만원에서 23만원까지 다양하게 책정되어 있었다.

 일부 모텔들은 뛰어난 경관을 활용해 객실 상품을 차별화하고, 일반 숙박업소나 풀빌라 펜션과 경쟁하며 높은 요금을 받고 있습니다. 이들은 주변 풍경을 가치 있는 자산으로 활용하여 경쟁력을 확보하고 있는 것이다.

 하지만 대다수의 모텔은 여전히 풍경의 가치를 상품화하지 못하고 있다. 객실 내부에 외부 경관을 효과적으로 끌어들이지 못하는 것이 주된 한계점이다. 이는 대실 영업에 익숙해진 모텔 설계자들의 고정관념에서 비롯된 것으로, 외부 경관을 상품의 일부로 고려하지 않은 결과이다.

이러한 틈새를 공략한 것이 바로 풀빌라 펜션이다. 이들은 고품질의 경관과 조화를 이루는 객실을 제공함으로써, 높은 가격대의 숙박 상품을 선보이며 여전히 모텔 시장을 앞서가고 있다. 이는 모텔 업계가 변화해야 하는 이유를 잘 보여준다."

"또 하나의 매력적인 투자 상품은 역세권의 부동산 가치를 품은 모텔입니다. 이 상품의 핵심은 객실 연출에 있으며, 내부 공간의 창의적 활용이 곧 경쟁력입니다. 교통의 편리성, 부동산 가치 상승 기대, 호기심을 자극하는 다양한 상품 개발, 그리고 지속적인 혁신 기회 등이 주요 장점입니다. 다만, 높은 초기 투자비용과 주차 공간의 제한이 단점으로 작용할 수 있습니다. 객실 수의 경쟁력 확보도 쉽지 않은 과제다.

하지만 역세권 모텔은 시설 고급화와 새로운 콘셉트 개발이 용이하며, 부동산 활용의 다양성이 큰 장점입니다. 대중교통 중심의 위치 특성상 주차장 문제가 덜 중요할 수도 있지만, 확보된다면 더욱 큰 강점이 될 것이다.

이제 우리는 선택의 기로에 서 있다. 개인의 성향과 투자 여력을 고려해 풍경이 아름다운 모텔을 개발할 것인가, 아니면 과감한 투자로 도심 역세권의 경쟁력 있는 모텔을 만들 것인가? 대규모 자금으로 서울 수도권의 중저가 비즈니스 호텔을 꿈꾸는 이들도 있고, 소규모 자금으로 공유숙박을 기반으로 한 모텔의 새로운 변신을 모색하는 이들도 있다.

이제는 버려지는 모텔에 새 생명을 불어넣는 방안을 고민해 볼 때이다. 남한강의 무인텔, 여수 밤바다의 풀빌라, 종로와 명동의 도심 모텔, 동대문의 게스트하우스처럼 각 지역의 특성을 살린 독특한 숙박 시설로 재탄생시키는 것은 어떨까? 당신이 외면한 모텔을 새롭게 살려내는 혁신가가 되어보는 것은 어떨까?"

모텔사랑/우산 쓴 고양이/잘잘잘TV

이길원

010-3888-6038

                                   강원도 춘천시 강촌의 한 무인호텔 매매