모텔숙박업시장, 자본이득보다 영업이득을 투자선택기준의 최우선 순위로? > 투자 초보길라잡이

모텔숙박업시장, 아직도 영업이득보다 자본이득을 최우선 투자선택기준으로 투자선택을 해야 할까? 

최근의 숙박업창업시장의 동향을 살펴본다.

 상업용 부동산과 마찬가지로 모텔 숙박업 시장에서도 자본 이득(Capital Gain)과 영업 이득(Operating Income, 순수익) 중 어떤 것을 우선할지는 투자자의 목표와 현 시장 상황에 따라 달라질 수 있다.

현재 시점에서는 '영업 이득'을 기반으로 한 자본 이득을 추구하는, 즉, 운영의 안정성이 전제된 투자를 최우선 기준으로 삼아야 한다고 판단된다.

왜?(What?)

모텔 숙박업 시장을 읽어보고자 한다. 매출이 수익을 높여주고, 리스크를 줄여주며, 지속적인 숙박업의 경쟁에서 경쟁력을 키워갈 수 있다. 

■'자본 이득'의 위험성 증가

 지난  4-5년의 시기는 한국의 모텔 투자 시장은 부동산 가격 상승기에 '부동산 불패 신화'에 힘입어 매각 차익(자본 이득)을 주된 투자 목표로 삼는 경향이 강했다. 즉, 영업 수익이 낮더라도 땅값이나 건물 가치가 올라 나중에 비싸게 팔 수 있다는 기대감을 더 크게 비중을 두면서 투자선택하는 경향이 컸다. 부동산의 용도전환가치나 부동산가격이 주거용부동산이나 상업용부동산가치보다 저평가 되었을 때의 일이다. 

하지만 현재는 이러한 전략의 위험성이 크게 증가하고 있다고 볼 수 있다.

1. 고금리로 인한 자본 이득 리스크 심화

   1) 이자 비용 증가: 

    금리가 높아지면서 대출을 받아 매입할 경우 이자 비용이 영업 이득을 압도할 수 있다. 운영으로 이자를 감당하지 못하면 자산 가치 상승을 기다릴 여력이 사라지게 된다.

    2) 투자금 회수 난이도: 

     금리가 높은 상황에서는 다음 매수자 역시 높은 대출 이자를 감당해야 하므로, 환금성(팔기 쉬운 정도)이 급격히 떨어져 자본 이득 실현이 어려워질 수 있다.

2. 시장 양극화 심화 및 노후화 리스크

    1) 노후 시설 가치 하락: 

      리모델링이나 시설 개선 없이 노후된 채로 남아있는 모텔은 객실 가동률(OCC)과 객실 평균 요금(ADR)이 떨어져 영업 이득이 급감하고 있다. 영업 이득이 낮은 모텔은 시장 침체기에 자본 가치 하락 폭이 더 클 수 있다.

    2) 브랜딩 가치 중요성: 

      이제 모텔은 단순히 숙박 공간이 아니라 '경험'을 파는 중소형 호텔로 변모하고 있다. 운영을 통해 만들어낸 브랜드 가치와 높은 순영업소득(NOI)이 자본 이득을 결정하는 핵심 요소가 되었다.

■ 최우선 투자 기준: '안정적 영업 이득'

  2025년 이후의 숙박업 투자에서는 안정적인 '영업 이득'을 통해 운영의 안전 마진을 확보하는 것이 가장 중요하며, 이것이 곧 미래의 자본 이득을 결정하는 기반이 된다.

 최근의 모텔투자(숙박업 투자는 부동산의 용도전환목적보다는 숙박업의 개선을 통해 더 큰 수익을 달성하려는 숙박업, 모텔투자가 이루어지고 있다. 당연히 숙박업의 매출상승과 더 큰 순수익 달성이 최대 목표다. 

능동적 수익형부동산으로서의 가치를 창출하는 모텔창업, 숙박업창업이 이루어 지고 있다. 

모텔 숙박업 투자는 이제  '운영 기반의 수익형 부동산' 으로 접근해야 하는 것은 당연하다. 운영이 불안정한 노후 모텔을 '자본 이득'만 바라보고 매입하는 것은 매우 위험한 투자시기, 투자시대가 되었다.

안정적인 영업 이득(NOI)을 창출할 수 있는 모텔을 선택하고, 이를 통해 안전하게 대출 이자를 상환하면서 자산의 가치를 높이는 것이 현재 시장에서 가장 보수적이고 성공 가능성이 높은 투자 전략이라는 것을 다시 각인하자.

우산 쓴 고양이

모텔사랑

이길원

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