자본이득 시대의 종말과 영업이득 시대의 대박? > 투자 초보길라잡이

땅으로 돈을 버는 시대는 당분간은 지나고 있는 것은 아닐까? 땅값이 너무 올랐다. 단기적으로 지난 5~6넌 간의 땅의 기적을 이루기은 쉽지 않을 것으로 보인다. 우선 건축업자들이 더 이상 모텔을 탐하지 않는다. 주거용부동산이나 상업용 부동산으로의 용도전환시 수익성이 나지 않는다. 

건축업자들이 장기적인 투자를 보고 사놓고 기달릴 수도 없다. 수익이 발생하지 않으면 이자에 속수무책이 되기 쉽상이다.  건축업자들이 모텔업자가 도는 사례는 늘고 있다. 장기적으로 땅의 기적을 기다리면 현재 모텔을 사놓는 경우이다. 

그렇다.

건축업자들도 당장의 개발을 위해 모텔을 사는 것이 아니라 우선, 모텔이란 상품의 수익성을 보고 모텔이나 호텔등 숙박업부동산에 투자를 시작하고 있다. 

대한민국 숙박시설, 특히 중소형호텔(모텔)시자의 경쟁력 패러다밈이 근본적올 변화하고 있다. 땅의 투자에서 가치투자, 즉 수익성을 보고 투자하기 시작하고 있다. 지난 5~6년 간의 숙박업은 '잠깐 운영하다가 모텔부동산을 매각해 자본이득(Capital Gain)을 취하려는 부동산 투자'의 성격  강했다. 부동산으로 숙박업부동산이란 상품이 다른 어떤 상품보다 투자관심을 끌었다. 

덕분에 매출이 뚝 떨어져 울상이던 모텔부동산 업주들이 '건물보면 울음이 나다가도, 땅을 보면 웃음이 난다'는 말이 있었을까.(필자의 글중에 제목) 

어떤 모텔업주는 땅값이 너무 올라서 매매를 할 수 없어서 모텔숙박업을 포기하고 모텔업주 자신이 용도전환하여 도시형생활주택이나 상업용부동산, 오피스텔로 용도전환하여 모텔부동산이 다시 소형주택 임대사업이 주인공이 되며 모텔에서 돈 벌고, 다시 소형 주거용부동산 수익형부동산이나 상업용 수익형부동산으로 월수익 임대사업자가 되어 모텔이란 상품의 부를 그대로 이어가고 있다. 

그러나 고금리 장기화와 시장 포화 현사응로 인해, 이제 안전적인 '영업 이득(Operating Income)'만이 자산 가치를 유지하고 견인하는 핵심동력이 되고 있다. 

이러한 패러다임 전환의 핵심은 '땅 면적'이 더 이상 '경쟁력으 바로미터'가 될 수 없다는 점이다.  이제 숙박시설의 가치는 단위 공간과 서비스에서 창출되는 '객단가와 순영업소득(NOI)으로 가늠된다는 생각이 들었다. 

땅이 넓고 객실 수가 많다고 해서 무조건 높은 매출을 보장하지 않는다. 오히려 도심 역세권의 작은 땅에서 높은 객단가를 통해 '폭발적인 수익성'을 실현하는 사례가 시장의 새로운 표준으로 자리 잡고 있는 것은 아닐까?

지방 소도시, 거점도시의 중심지, 교통여건이 좋은 입지의 상업지, 유흥상권에서 넓은 땅, 객실 수는 여전히 투자자의 관심을 받고 있다. 이런 경우 컨셉트와 주변에 상권활성화가 필요하다. 

숙박업의 변신을 '자본이득'에서 '영업이득'으로의 전환이라는 관점에서 투자기준을 정하는 것이 바람직해 보인다.

투자의 기준의 선택이 바뀌어야 한다. '자본이득'에서 '영업이득'으로 개념의 변신이 필요해 보인다. 

우산 쓴 고양이

모텔사랑

이길원

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