모텔투자? 싼 건물이 아니라 '7개 숫자'를 사는 일을 잘해야 한다. 놀스테이 NOLSTAY > 투자 초보길라잡이

모텔 투자는 ‘싼 건물’이 아니라 ‘7개의 숫자’를 사는 일이다

 

정읍 24실 모텔 실제 매물로 풀어본 NOI·현금수익률·가치상승 공식

 

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY(구, 모텔사랑) 대표 이길원
대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

 

 

 

 

 

 

30년 가까이 숙박업 현장을 보다 보면 투자자가 가장 먼저 묻는 질문은 대개 비슷하다.

“매매가가 얼마입니까?”
“대출은 얼마나 나옵니까?”
“월매출은 얼마입니까?”

물론 중요하다. 그러나 이것만 보고 모텔을 사면 절반만 보는 것이다.

 

 

 

 

 

좋은 모텔 투자는 건물을 사는 것이 아니라 현금흐름을 사는 일이다. 그리고 그 현금흐름은 최소한 7개의 숫자로 확인해야 한다.

 

 정읍 수정동 소재   정읍모텔, 정읍뉴알프스모텔매매  상담 010-3888-6038

 

 

2026년 2분기 국내 모텔 시장은 전년 동기 대비 ADR 6.1%, OCC 2.4%, RevPAR 8.6% 상승했다. 모텔 시장 전체가 완전히 동일한 방향으로 움직이는 것은 아니지만, 적어도 ‘운영을 잘하면 매출과 객실생산성을 끌어올릴 수 있는 시장’이라는 점은 데이터에서도 확인된다. 야놀자리서치

 

 

 

 

 

 

 

1. 모텔을 볼 때 반드시 확인해야 할 ‘7개의 숫자’

 

나는 모텔을 검토할 때 다음 숫자부터 본다.

① 월매출
건물이 실제로 만들어내는 매출 규모다. 단, 한 달이 아니라 최소 최근 12개월 카드매출·OTA·현금영수증·부가세 신고자료를 확인해야 한다.

② 객실당 월매출
월매출을 객실 수로 나누면 객실 한 칸의 생산성이 보인다. 객실 수가 많다고 좋은 모텔이 아니다.

③ ADR
평균판매객실단가다. 지금 가격을 더 올릴 수 있는지, 아니면 이미 상권 상단에 있는지를 확인하는 숫자다.

④ OCC
객실점유율이다. 객실가격을 낮춰 채운 만실인지, 적정가격을 받고도 채운 만실인지가 중요하다.

⑤ RevPAR
가용객실 1실이 실제로 얼마를 벌어주는지를 보여준다.
ADR × OCC다.

⑥ GOPPAR
객실 한 실이 운영비를 제하고 어느 정도 영업이익을 만드는지 보여준다.

⑦ NOI
숙박업 부동산 투자의 최종 숫자다.

 

매출이 아무리 높아도 인건비, 전기·가스, 세탁, OTA 수수료, 비품, 수선비가 새어나가면 좋은 투자라고 말하기 어렵다.

 

투자자는 매출표를 사는 사람이 아니라 NOI를 사는 사람이어야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 실제 매물로 계산해보자 — 정읍 24실 모텔

 

현재 놀스테이가 소개하고 있는 정읍 모텔 사례를 보자.

 

놀스테이 사이트에서도 해당 정읍 모텔을 월순익 약 1,500만원 내외가 장기간 지속된 매물로 소개하고 있다. 모텔사랑

 

매물 제시자료 기준 주요 조건은 다음과 같다.

매매가 18억원

객실 24실

지상 7층

월매출 약 4,000만~4,500만원

월순익 1,500만원 이상 제시

시설상태 양호

직원 청소 2명·카운터 2명

현재 소유자 대출 약 8억원

매수 시 대출 약 10억원 가능성 제시

자기자본 약 8억원

행정기관 수요가 있는 상권

10여 년간 비교적 안정적인 매출·수익이 이어졌다는 매도 측 설명

여기서 중요한 것은 ‘18억원짜리 모텔’이라는 사실이 아니다.

 

18억원을 투자했을 때 매달 얼마가 남느냐다.

 

 

 

 

 

 

3. 첫 번째 계산 — 객실 한 칸이 얼마를 버는가

 

월매출을 중간값인 4,250만원으로 잡아보자.

 

객실은 24실이다.

 

객실당 월매출

4,250만원 ÷ 24실 = 약 177만원

 

하루 기준으로 환산하면 객실당 약 5만9천원의 매출생산성이다.

 

이 수치는 단순 계산치이며 대실매출 등이 포함될 수 있기 때문에 호텔식 RevPAR와 완전히 동일하게 해석해서는 안 된다.

 

그러나 모텔 비교에서는 상당히 유용하다.

 

같은 24실이라도 월매출 2,500만원인 모텔과 4,250만원인 모텔은 건물의 생산성이 전혀 다르기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

4. 두 번째 계산 — NOI는 얼마인가

 

여기서 가장 중요한 부분이다.

NOI(Net Operating Income)는 원칙적으로 대출이자와 소득세, 감가상각 등을 제외하기 전의 부동산 영업순이익이다.

 

따라서 이 매물에서 제시하는 월순익 1,500만원이 금융비용 차감 전 영업순익이라면 이를 NOI의 1차 근사치로 사용할 수 있다.

 

연간 NOI

1,500만원 × 12개월 = 1억8,000만원

매매가가 18억원이라면,

 

단순 NOI 수익률

1억8,000만원 ÷ 18억원 = 연 10%

 

즉 제시된 수익이 실제 자료로 확인된다면 매입가격 대비 NOI 약 10% 수준이라는 계산이 나온다.

 

이 숫자는 반드시 매도인의 구두 설명만으로 판단해서는 안 된다.

 

최근 12개월 매출자료와 인건비, 수도광열비, OTA 수수료, 세탁·비품비, 수선비, 제세공과금 등을 다시 대조해야 한다.

 

 

 

 

 

 

5. 자기자본 8억원을 넣으면 어떻게 되는가

 

매매가 18억원에서 대출 10억원을 활용한다면 자기자본은 약 8억원이다.

다만 대출을 쓰면 반드시 금융비용을 빼야 한다.

 

예를 들어 이해하기 쉽게 금리를 각각 4%, 5%, 6%로 가정해보자. 이는 설명을 위한 단순 시나리오이며 실제 금융기관의 대출조건과는 다를 수 있다

대출금리 가정	연간 이자	NOI 1.8억원에서 이자 차감 후	자기자본 8억원 대비
4%	4,000만원	1억4,000만원	약 17.5%
5%	5,000만원	1억3,000만원	약 16.3%
6%	6,000만원	1억2,000만원	약 15.0%

 

여기에 원금상환이 있다면 실제 현금흐름은 더 낮아진다.

그래서 나는 모텔투자자에게 늘 강조한다.

 

“대출이 많이 나온다고 좋은 물건이 아니다. 대출을 쓰고도 현금이 남는 물건이 좋은 물건이다.”

 

 

 

 

 

 

 

6. 이 매물에서 내가 주목하는 것은 ‘10년’이다

 

월매출 4,500만원을 한두 달 찍는 것은 가능하다.

그러나 중요한 것은 지속성이다.

 

이 매물에서 가장 먼저 검증해야 할 부분도 10여 년 동안 월매출과 수익이 비교적 안정적으로 유지됐다는 설명이 사실인가하는 것이다.

 

만약 세무자료·카드매출·OTA 정산서·관리장부로 확인된다면 의미가 크다.

숙박업 투자에서 가장 비싼 숫자는 최고매출이 아니다.

 

반복 가능한 매출이다.

나는 이것을 ‘매출의 재현성’이라고 부른다.

 

 

 

 

 

7. 왜 정읍을 볼 것인가

 

정읍의 장점 중 하나는 수도권 접근성이다.

정읍시 공식 안내에서도 KTX를 이용하면 용산·광명에서 정읍까지 약 90분으로 소개한다. 서울과 완전히 단절된 지방 숙박상권과는 구조가 다르다. 정읍시청

 

또 하나는 내장산이다.

 

국립공원공단은 내장산을 신선봉을 중심으로 한 국립공원으로 소개하고 있으며, 정읍시는 내장산을 지역 대표 관광자원으로 활용하고 있다. 내장공원관리시스템

 

정읍시는 내장산리조트 관광지의 체류형 관광 활성화를 추진하고 있다. 2025년에는 민간 투자자 간담회를 열어 관광지와 주변시설의 연계 방안을 논의했고, 인근 민간시설의 평일·주말 방문객 증가 사례도 공개했다. 정읍시청

 

2026년에는 175억원을 투입한 내장산자연휴양림도 개장했다. 산림휴양관과 숲속의집 등 숙박·체류형 관광 인프라가 추가됐다는 점도 주목할 부분이다. 정읍시청

 

여기에 내장산리조트 권역에는 골프·휴양 기능이 결합돼 있다. 정읍시는 해당 권역을 골프장·펜션·호텔 등을 연계한 레저휴양권으로 소개한다. 정읍시청

 

정읍 모텔 수요를 단풍철 하나만으로 해석해서는 안 되는 이유다.

행정수요 + 철도 접근성 + 내장산 관광 + 골프·레저 + 생활형 숙박수요를 함께 봐야 한다.

 

 

 

 

 

 

8. 그러나 ‘거의 매일 만실’이라는 말은 반드시 숫자로 확인하라

 

이 매물의 설명 중 투자자에게 가장 매력적인 표현은 아마 “거의 매일 만실”일 것이다.

 

그러나 나는 투자자에게 오히려 이 말부터 검증하라고 권한다.

 

확인해야 할 자료는 간단하다.

① 최근 12개월 카드매출
② OTA 정산내역
③ PMS 또는 객실판매 장부
④ 부가가치세 신고자료
⑤ 수도·전기·가스 사용량
⑥ 직원 급여자료
⑦ 월별 매출 변동

이 일곱 가지가 서로 맞아떨어져야 한다.

 

좋은 매물은 설명을 많이 하는 매물이 아니라 숫자가 서로 맞는 매물이다.

 

 

 

 

 

 

9. 이 모텔에서 더 중요한 질문 — NOI를 더 올릴 수 있는가

 

현재 월순익 1,500만원이라고 해서 투자가 끝나는 것이 아니다.

오히려 여기서부터 시작이다.

 

24실 가운데 4~6실만 시그니처 객실로 바꾸고, 사진·OTA 페이지·객실가격·리뷰·직접예약 구조를 개선했을 때 ADR이 5천원, 1만원 올라갈 수 있는지를 봐야 한다.

 

24실에서 객실당 하루 매출이 평균 5천원만 더 올라가도,

24실 × 5,000원 × 30일 = 월 360만원

1만원이면

월 720만원

매출 잠재력이 생긴다.

 

모든 객실이 매일 판매된다는 단순 가정이므로 실제 증가는 OCC와 판매구조에 따라 달라지지만, 이것이 바로 가치상승 투자의 사고방식이다.

 

매입가는 계약할 때 결정된다.

하지만 NOI는 운영자가 다시 만들 수 있다.

 

 

 

 

 

10. 정읍 모텔 투자, 결국 이 질문 하나로 압축된다

 

18억원이라는 가격이 싸냐 비싸냐부터 묻지 말자.

먼저 물어보자.

 

“최근 10년간 만들어진 현금흐름을 앞으로도 반복할 수 있는가?”

그 다음 질문은 이것이다.

 

“내가 운영하면 NOI를 더 올릴 수 있는가?”

이 두 질문에 객관적인 숫자로 ‘YES’라고 대답할 수 있다면, 그때 비로소 매매가격과 대출을 논의하면 된다.

 

나는 숙박업 부동산을 단순한 건물로 보지 않는다.

24개의 객실이 매일 현금을 생산하는 작은 공장이라고 생각한다.

그래서 좋은 모텔은 건물이 화려한 모텔도, 객실이 많은 모텔도 아니다.

 

수요가 반복되고, 객실 생산성이 높고, 비용을 통제할 수 있으며, NOI 상승 가능성을 숫자로 설명할 수 있는 모텔이다.

그것이 앞으로 숙박업 투자자가 찾아야 할 자산이다.

 

 

■ 놀스테이식 모텔투자 공식

7개의 숫자를 본다.
→ 실제 매출을 확인한다.
→ NOI를 계산한다.
→ 금융비용을 뺀다.
→ 자기자본수익률을 본다.
→ NOI 상승 가능성을 찾는다.
→ 마지막에 가격을 협상한다.

“모텔을 사지 말고, 앞으로 더 커질 현금흐름을 사라.”

정읍 모텔의 실제 매출자료, 대출조건, 운영비, NOI와 자기자본수익률을 구체적으로 검토하고 싶다면 매물자료를 놓고 숫자부터 확인해보시길 권한다.

 

우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY(구, 모텔사랑) 대표 이길원
대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가