휴게만 잘 돌려도 모텔이 산다? (조회:1045 추천:0) > 투자 초보길라잡이

숙박율이 50%가 안되는데도 모텔운영자의 눈가에 웃음이 넘치는 모텔이 있다. 밤에만 의존하는 숙박업소가 있는 반면에 낮에 손님이 밀려드는 숙박업소로 휴게(대실) 객실이용이 많은 것이다. 굳이 밤에만 의존하며 손님이 없어서 한 숨만 쉴 것이 아니라는 생각이 든다. 숙박손님만으로 모텔이란 숙박업소의 매출을 올리려고만 할 것이 아니라는 것이다. 숙박으로 매출을 올려야만 모텔의 수익률이 좋은 모텔이라는 인식을 깨뜨려 버리는 모텔들이다.

숙박율은 50% 미만인데, 낮에 객실을 이용하는 손님이 많아서 오히려 낮에 휴게 이용율이 200%에 육박한다. 모텔이 어디에 있느냐보다 어떤 시설에 어떻게 운영해야 하는지에 대한 새로운 이슈를 던진다. 모텔이 단위객실 당 이용율을 얼마나 높이느냐가 수익률의 기준이 되고 있느냐로 가치를 평가한다면 단연 높은 평가를 받을 수 있는 숙박업소일 수 있다. 객실 이용율이 높으면 해당모텔의 수익률은 높을 수 있다.

그러나 당연히 부동산가치까지 높게 평가되는 것은 아니다. 하지만 운영 수익율은 누가 뭐라고 해도 부러운 평가를 받게 될 것이다. 대도시 도심 속 역세권 상업지역에 위치하는 모텔이면서 숙박율이 좋다면, 게다가 휴게율까지 높다면 그런 숙박업소는 최고의 수익률 평가와 함께 최고의 부동산 평가를 받게 될 것이다.

그러나 외곽에 위치해서 숙박율은 저조해도 휴게율이 높아 수익률이 좋다면 부동산가치는 낮게 평가되더라도 운영수익률이 높아서 수익성의 가치를 별도로 평가 받게 될 것이다. 그런 숙박업소들이 주변의 다른 모텔과는 차별화된 별도의 가치가 책정된다. 평균 숙박율 1~1.5배, 대실율은 2~3.5배 한창 때의 모텔영업의 얘기다. 러브호텔이라도 좋다며 이런저런 상호나 명칭에 구애받지 않고 여관이라도, 여인숙이라도, 파크라도 좋다며 숙박업소라는 온천표시만 있으면 숙박업소로 알고 숙박손님이 찾아들며 객실의 회전율은 숙박에 의존하면서도 매출이 높아 숙박업소를 신경쓰지 않고 쉽게 운영하던 시절이 있었다.

2004년 9월, 성매매방지특별법 시행으로 매출이 급전하락하면서 모텔은 살아남기위한 변화를 위해 몸부림 치며 새로운 영업형태를 시도하고 있다. 모텔의 이미지 쇄신을 위해 휴게에 의존하던 러브호텔의 음습한 영업행태를 탈피하려는 노력이 요구되고 있다.

한켠에서는 예전과 같은 평범한 영업방식의 숙박업소 운영이 반복되고 있지만, 일부에서는 숙박에 매출을 의존하며 건전한 숙박시설로 거듭 태어나려는 다양한 영업형태가 시도되고 있다. 그러나 이러한 시도들은 모텔영업형태의 과도기적인 현상의 어려움을 모텔에 안겨 주고 있다. 최근 모텔은 영업의 전문화바람이 일고 있다. 모텔은 어차피 객실의 판매로 매출을 극대화시킬 수 있는 상품이다.

일부 모텔들은 러브호텔을 표방하며 숙박이 없어도 휴게로 매출을 올리고 있다. 휴게매출로도 객실판매의 회전율을 이용하여 숙박 만의 매출보다 더 큰 매출을 달성하고 있기도 하다.숙박이 대실을 이끌어 냈듯이, 최근에는 휴게매출이 숙박매출을 이끌어 내기도 한다. 모텔의 객실 시설이 다기능화, 고급화가 이루어지고 객실판매의 패기지상품화가 이루어지고 있기 때문이다. 객실의 다기능화와 함께 이벤트 상품화가 객실의 회전율을 높이고 있다.

파주와 장흥의 J모텔과 T모텔은 하루매출이 일 120만원 에서 180만원이다. 이중 숙박은 10 ~20%를 차지하고 약 7080%는 휴게에 의해 매출이 이루어진다.

대부도의 A모텔도 객실 32실로 일일매출 140만 원대 전후에서 숙박보다는 휴게에 의한 매출이 70%이상의 비중을 차지한다. 주말을 제외하고는 숙박이 거의 없다. 그래도 보증금 4억원에 월임대료 1400만원을 형성하며 임대 중이다.

수원시 구운동의 일부모텔은 하루 휴게이용객수가 60~80실 정도에 달하며 휴게이용료도 2만5000원에서 3만원을 받고 있다. 그러나 숙박수는 객실이 40~60실에 달함에도 불구하고 15실정도로 숙박 이용율이 저조하다. 숙박율이 30%정도에 머무는 것이다. 물론 휴일전야나 주말에는 만실이다. 도심의 먹거리촌과 함께 위치한 모텔들은 대실은 물론 예외적으로 숙박율도 높은 경우도 있다.

청주의 E 모텔은 숙박만실은 걱정 하지도 않는단다. 특이한 경험을 하도록 객실을 꾸며 놓았으며 항상 새로운 컨셉을 위해 객실 디스플레이를 바꾼다고 한다. 그래서인지 늘 손님이 만원이다. 이 모텔의 경우 매출을 올리기 위해 이용객들에게 미안하지만 23시(밤 11시)까지는 숙박손님을 받지 않는다고 말한다. 휴게에 의한 매출이 높아야 매출을 더욱 크게 만들 수 있다고 믿고 있다. 휴게매출은 당연지사 순이익에 포함되기 때문이라고 한다.

도심 접근성이 우수한 유원지내의 모텔 중에는 휴게 이용율이 낮과 밤을 가리지 않고 많으며 일정시간 이후에는 숙박으로 요금을 전환하여 받아도 숙박이라기보다는 휴게라 볼 수 있는 숙박이용객이 많다. 일정시간 휴게이용 후 퇴실하기 때문이다. 즉, 한 객실에서 하룻밤에 숙박이 두 번 이상 사용되는 것을 "따블"이란 용어를 사용한다. 숙박이 "따블" 나오기는 힘든데 일부지역에서는 몇 개의 객실이 "따블"로 이용된다.

이런 모텔들은 숙박을 기본으로 만실을 채워야하고 휴게(대실)에서 추가로 매출을 올려야한다는 모텔 운영의 기본적인 시스템을 무시한다. 휴게로 객실을 돌리는 것이 숙박으로 단 한번을 돌리는 것보다 나은 것이다. 오히려 대부분의 모텔들이 휴게가 없어서 고민하는 것과는 달리 숙박이 없어서 고민을 한다.

실제로 안양시의 한 유원지에 위치한 A 모텔은 숙박을 받아도 휴게처럼 밤낮없이 휴게시간으로 이용한다고 한다. 밤에 일정시간이 되면 숙박이용료을 받고 있는데 휴게처럼 잠깐 쉬었다가 퇴실을 하기 때문이다.

도심 속에 위치하는 유원지라서 그런지 휴게는 많지만 숙박이용자들은 적은 편이다. 그러나 일정시간 이후의 숙박요금을 지불하고도 숙박 이용자들이 휴게로 이용한다고 한다. 어항 주변의 모텔들도 숙박보다는 휴게이용매출의 비중이 높으며 숙박율을 높이기 위해 많은 노력을 한다.

시흥시 정왕동이나 월곶동 모텔촌의 경우 주차장이 넓으며 휴게이용수가 일일 100실 이상 돌아가는 곳도 있다. 휴게매출은 시설싸움, 숙박매출은 서비스 싸움. 휴게매출이 숙박매출을 이끌어내기도 한다.

숙박보다 휴게(대실)이용율이 높은 모텔들은 아래와 같은 여건을 갖추고 있다.

* 배후지의 교통의 접근성에서 차량으로 20분거리 이내이면서

* 객실수 대비 70%이상의 휴게 이용율을 형성하는 모텔.

1.도심 모텔촌내 주차장이 넓은 고급시설의 모텔.

* 도로의 접근성이 용이하며 지명도가 높으며 주차장의 이용이 용이하고 이면도로에 위치하는 것이 유리하다.

*모텔입구에 커피숍이나 음식점등이 위치하면 접근성은 좋지만 맞은 편의 커피숍의 손님들의 눈을 의식하게 되며 눈에 잘 띄므로 진출입에서 해당모텔의 이용을 꺼리는 경향이 있다.

수원시 구운동의 모텔촌.

신촌의 대학가변 모텔.

의왕시 내손동의 모텔촌.

독산동 시흥대로변의 모텔

일산 대화역인근의 모텔.

방배동 카페골목변.

용인의 풍덕천사거리모텔.

정자동의 모텔.

태릉의 동일로변 모텔.

광명시 하안동의 모텔들.

대전 봉명동의 모텔들

2.배후지를 낀 도심 및 외곽 유원지내 모텔.

* 먹거리를 갖추고 있는 지역으로 도로의 접근성이 양호하며 드라이브를 함께 즐길 수 있는 곳에서 휴게 손님이 많다.

* 인적이 너무 드문 곳이나 시간이 많이 걸리는 지역은 볼거리가 있는 유원지라해도 접근하는 시간에 제약을 받는다.

* 도심과 가까운 지역에 위치한 유원지는 밤낮없이 휴게 손님이 많이 발생한다.

안양 유원지내의 모텔.

파주 통일동산의 모텔촌

장흥 유원지 입구의 모텔.

분당 호수공원 주변의 모텔.

송도유원지의 일부 모텔.

신갈 영동고속도로변의 모텔들

3.등산로변 입구의 모텔.

* 웰빙에 대한 관심이 고조되면서 건강도 챙기고 휴식도 취하려는 인구가 늘면서 등산을 겸한 만남이 늘어나고 있다. 또한 등산 후 입구에서 먹거리를 즐기거나 등산 후의 피로를 풀기위해 모텔을 이용하는 등산객이 점점 늘고 있다.

* 등산후의 이용손님들은 휴게이용이 많다.

수락산 입구의 모텔.

우이동계곡 입구의 모텔.

천마산입구의 모텔.

남한산성입구의 모텔.

지방의 유명산 입구.

4.해안가 어항주변의 모텔.

* 드리이브를 겸하면서 먹거리를 즐기는 아베크족이 어항에서 생생한 횟거리를 먹으면서 자연스럽게 술을 한잔씩 하게 되므로 잠깐 쉬어가는 휴게손님이 많다.

* 일부러 시간을 충분히 내어서 여행 겸 이동하는 수요이지만 도심에서 가까운 어항을 이용하게 되므로 잠깐의 휴게를 즐긴다.

시흥시 월곶동의 월곳모텔촌

대부도의 어항 횟집인근의 모텔.

부산 송정해수욕장의 모텔촌.

강화도 초지대교 어항 인근.

5.유흥가와 먹거리촌이 같이 형성된 지역의 모텔.

* 도심 속에서 먹거리촌이 잘 형성된 지역 인근의 모텔들은 이미 다른 먹거리 업종에서 흡인력을 갖고 있으므로 그런 업종의 호환성이 좋아 휴게손님이 많다.

* 도심의 먹거리촌과 함께 있는 지역에서는 휴게와 더불어 숙박손님도 많은 특징을 가지고 있다.

전철역세권의 먹거리촌 모텔. 방이동, 신림동, 잠실 신천동 등.

안양 만안구청 주변의 모텔.

종로구의 종로에 위치한 모텔.

신촌 대학가주변의 모텔 등.

6.읍,면소재지의 희소성이 있는 모텔.

* 지방의 소도시에서는 도심의 모텔보다는 변두리지역에 먹거리와 함께 어울릴 수 있는 저수지변이나 소규모유흥지역인근의 모텔들에게 휴게손님이 많다.

평택에서 안성방향으로 이동하는 지방의 저수지등 라이브카페 인근의 모텔들.

온천주변으로 덕산온천 주변 모텔, 아산온천 주변 모텔, 등억 온천 주변 모텔. 화순 도곡온천 주변 모텔. 여수 돌산읍내 모텔.

7.남한강변 드라이브코스의 모텔.

* 전형적으로 드라이브를 하면서 먹거리를 즐기는 지역으로 휴게손님이 많다.

퇴촌의 카페와 같이 운영되는 모텔.

하남시 라이브카페 인근의 모텔들.

2009년 7월 부동산매거진 기고 원고.

작성: 모텔사랑(www.motelsarang.com)

이길원 010 3888 6038

2009-07-09

모텔사랑 / 우산 쓴 고양이

이길원