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모텔 수익율, 이젠 전문경영으로 승부걸자? (조회:1449 추천:5)

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모텔 수익율, 이젠 전문경영으로 승부걸자?(숙박매거진10. 6월)

대전의 B모텔은 객실 44실로 소유주가 직영시 월매출은 3천3백 여만원이었다. 지난해 보증금 5억 원에 임대를 주었다. 경험은 많지 않지만 열정이 있는 임차인이 임차 후 1년이 지난 현재 월매출은 5천6백여만원을 달성하고 있다고 한다.

파주시 교하읍의 R모텔은 객실이 60여 실로 주인이 직영 시 월매출 3천5백여 만원을 이루고 있었다. 10여 년 이상의 모텔운영경험이 있는 임차인이 들어와서 1년 여가 지난 현재 월매출 6천500여만원을 달성하며 수익률을 높이며 모텔운영의 재미를 톡톡히 보고 있다.

주안의 객실 40실로 주인이 직영시 월매출 1억 여원을 달성하던 N모텔은 초보운영자에게 임차 후 2년이 지난 현재 월매출 6천500 여만원으로 하락하여 재임대를 놓는데 애를 먹고 있다.

강화도 초입의 S모텔도 주인이 직영 시에는 월매출 67천 여만원을 달성하여 보증금 7억원, 월임대료 1천700여 만원의 조건으로 임대를 놓았었으나 1년이 지나서 월매출이 4천5백여 만원으로 하락하여 다시 주인이 직영하여 3개월이 지난 현재 월매출 6000여 만원을 다시 달성하고 있으며 매매를 진행 중이라고 한다.

중저가 숙박업소의 대표주자인 모텔이 이제 시설경쟁, 가격경쟁만이 아닌 또다른 능력을 요구하고 있다. 아무리 좋은 시설을 갖추고 있다고하여도 누가 운영하느냐?, 어떻게 경영하느냐에 따라 매출이 달라지고 수익률이 달라진다.

논산의 A모텔은 객실 30실로 청소직원 1명, 직영인원 2명으로 월매출 2천여 만원이며 기름보일러의 난방시설임에도 불구하고 월순수익이 1천 만원이상을 달성하고 있는 반면, 부평의 H모텔은 객실26실, 도시가스난방으로 월매출 2천3백 여만원으로 직원에게만 맡겨서 운영하고 있으며 청소2명, 카운터 부부운영자가 운영하여 직영하는 소유자에게 월순익이 3백원 남짓한다고 한다.

논산의 모텔은 월 총지출이 융자금 3억 원에 대한 이자를 포함하여 900여 만원이며, 총투자금액은 4억 원으로 월25%의 수익률을 달성하고 있는 반면에, 부평의 H모텔은 융자금 12억 원의 이자 850여 만원을 포함하여 2천여 만원의 지출이 발생하여 총투자금액 5억5천만 원으로 월5.4%의 수익률로 만족하고 있다.

일반적으로 월매출 4천여 만원 이상의 매출을 달성하는 모텔의 경우 직원5명으로 시설에 큰 하자가 없다면 5명에 대한 인건비 650여 만원과 난방비로 전기 250여만원, 상하수도요금 80만원, 비품비용 75만원, 세탁비 150만원, 인터넷홍보비 40만원, 기타 유선방송 15만원, 35대 PC관리 30만원, 식대와 부식비와 도우미비용 150여 만원 등 약 1천5백여만원의 지출이 발생한다.

월매출 대비 약 30%선을 유지하는 것이 보통이다. 월매출 1억 원을 달성하는 모텔의 경우 직원은 910명을 고용하게되고 냉난방비용으로 약500600만원이며, 총지출은 사천여 만원이 발생하게되며 월매출대비 약 30%의 지출이 발생한다. 이는 융자금에 대한 이자는 제외한 지출액이다. 월수익은 융자금의 발생이나 시설투자가 없다면 월6천 여만원이 가능할 수도 있다는 것이다.

그런데 이런 규모의 숙박업소의 경우 융자금이 약3540억 정도 발생시킨 경우가 많아 월이자부담액은 연7.3%이라면 약 2400여 만원을 부담하게 되어 이자액을 제외하면 월순익은 약 3천6백여 만원을 달성하게 된다. 매출을 올리려는 영업전략에서는 홍보비용이나 시설투자비용의 증가로 지출이 추가로 발생하게 된다.

대전의 B모텔은 3천3백 여만원의 통상적인 매출을 3개월 만에 5천5백여 만원으로 올리는데 약 4000여 만원을 2개월 이내에 투자하였다. 이렇게 임차인이면서도 추자로 투자하는 경우에는 임대차계약기간이 2년 이상이며 추가매출달성에 자신감이 있어야 시설투자가 가능하다.

수도권에 위치하며 최근에 리모델링을 완성하고 월매출 5천 여만원을 달성하고 있는 T호텔은 직원이 운영책임자포함하여 6명으로 월지출총액이 2200여 만원이르고 있다고 한다. 이는 리모델링 후 하자가 많아 하자보수비용이 추가로 발생하여 월매출대비하여 지출총액이 50%에 이르는 경우도 있다. 그래도 월이자액 900만원을 제외하더라고 월순익 1천9백여 만원을 달성하고 있다.

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모텔운영에도 능력이 발휘된다. 어떤 운영자는 프론트를 지키며 손님이 오기만을 기다리고, 어떤 운영자는 불러들이는 적극적인 마켓팅을 한다. 모텔의 운영이 매출을 올리는 것이 우선이지만 지출을 잘 관리하여 영업수익률을 극대화시키려는 노력이 있어야 한다. 모텔의 경영관리시스템의 도입과 실행이다. 모텔이 단순한 영업에서 철저한 전략에 의한 마켓팅이 요구되는 시대로 이동하고 있다.

모텔의 운영에도 전략적 관리시스템과 전문인력이 요구되고 있는 것이다. 모텔을 소유하여 운영하든, 임대로 운영하든 영업전략이 필요하다. 모텔의 투자시에도 부동산가치뿐만이 아니라 운영가치에 대한 평가를 해야 한다. 모텔의 영업력을 키우기위해서는 최우선적으로 시설경쟁력을 갖추는 것이 필수이다.

그렇다고 시설투자한 것만으로 시설경쟁력을 갖추었다고 할 수는 없다. 최근에 리모델링을 완성하였으면서도 리모델링이전의 매출과 별반 다르지 않은 매출을 올리고 있는 모텔들도 많다.

모텔의 투자시에도 선택과 평가의 기준을 정하고 전략적으로 투자접근해야 한다. 시설투자나 매입투자시에는 영업전략을 바탕으로 투자전략이 세워져야 한다. 시흥시 월곶동의 모텔들은 차별화된 시설투자가 아니라면 시설경쟁력을 갖추기가 어렵다.

이 지역에서는 대부분의 숙박업소들이 시설투자를 하였기 때문이다. 차별화된 시설을 갖추기 위한 철저한 준비가 없이 별차이없이 시설변화를 준다면 또다른 투자의 부담만을 안게 된다. 철저하게 준비하여 시설변화를 이루어야 시설경쟁력은 물론 영업경쟁력도 달성할 수 있을 것이다.

*청소만 잘한다고 모텔운영전문가라고 할 수 있을까? 이제는 아니다.

객실이나 모텔의 시설관리에서 청결을 유지하고 철저하게 관리하는 것은 기본이 되었다. 기다리는 영업이 아닌 적극적으로 활동하기위한 철저하고 세밀한 기획을 세우고 실행하는 영업전략을 세울 줄 알아야 한다.

시설관리, 인력관리, 세무관리, 영업관리까지 총괄하여 전략적으로 접근할 수 있어야 한다. 스마트폰, 아이폰, 네비게이션, 로드뷰, 인터넷 등 IT의 첨단장비와 기술, 정보활용능력을 키워야 한다. 메모를 하고, 통계를 작성하여 활용하고, 자랑거리를 만들고, 적극적으로 영업활동을 하고, 경영이론을 도입하여 모텔운영에 적용해야하는 전문경영시대에 돌입하고 있다.

시설경쟁 못지 않게 전문경영으로 승부를 해야 할 때가 되었다. 전문경영으로 이동하지 않는다면 월매출 1억 원을 달성하고도 월순익은 5%도 안 될 수 있으며, 겉으로 보기에는 매출증가를 달성하지만 실제로는 지출이 예상 밖으로 초과되며 예상치 못한 세금부과로 어려움을 겪게 될 수도 있다.

유흥업소와 거래하며 높은 매출을 달성하는 모텔들의 가치가 일반고객을 상대로 운영하며 조금은 매출이 적더라도 매매거래에서 일반고객거래 모텔의 가치보다 적게 형성된다. 이런 것도 전문경영이 필요한 이유일 것이다. 어떻게 운영하느냐에 따라 일반고객을 상대로 거래를 하더라도 얼마든지 더 높은 매출과 더 높은 수익률을 달성할 수 있다.

똑같은 매출에서 수익률을 극대화하고, 시설관리를 철저하게 하여 부동산가치를 상승시키며, 자랑거리를 만들어 이미지를 제고하고, 지속적인 매출상승을 달성하기위해서는 전문경영시스템이 요구된다. 이제까지의 모텔의 변신이 시설변화에 급급했다면 지금부터의 경쟁력은 전문경영시스템을 얼마나 빠르게 도입하고 실행하느냐에 따라 또다른 선택의 길이 주어지게 될 것이다.

저서: 재건축사업 실무(부연사)

나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)

한국관광공사 굿스테이 워크

모텔사랑(www.motelsarang.com)

2012-05-09

모텔사랑 / 우산 쓴 고양이

이길원