현금5억 있어요. 모텔하고 싶어요! 왜? (숙박매거진 10월 기고) > 이대표 모텔이야기

현금5억 있어요. 모텔하고 싶어요! 왜? (숙박매거진 10월 기고)

매일 아침이면 고도 400여m의 가까운 산에 오르곤 한다.

9월 중순, 어느 날, 안개구름이 가득하다. 오늘도 파이팅을 외치며 새벽녘에 산에 오른다. 얼마나 올랐을까? 한 청년이 깊은 숨을 내리쉬며 빠른 걸음, 아니 뜀박질로 산에 오른다. 앞을 나서며 잠깐 사이에 보이지 않는다. 벌써 저만치 앞으로 달리고 있었다. 그러나 30여 분이 산 중턱에 다다르니 이미 그 청년은 기진맥진으로 쉬고 있었다. 그를 뒤로 천천히 사색을 즐기며 정상에 올랐다.

산에 오르는 것은 균형이 필요하다고 한다. 잦은 걸음으로 지구력를 바탕으로 올라야하고 내려울 때도 같은 속도로 내려와야 한단다.

 최근 코로나19 감염병사태로 정치,경제가 엉망이다. 자영업자의 90% 가까이가 기존 매출의 50%이상 매출감소를 겪고 있다고 한다. 인스타그램에서 유명세를 타며 호황을 누리던 청년기업들도 코로나19의 사회적거리두기의 2.5단계에서는 맥을 못추며 문을 닫는 사례가 나타나고 있다는 우울한 소식이 들린다.

모텔숙박업도 마찬가지의 상황을 겪고 있다. 기존에 큰 호황을 누리던 도심 속의 숙박업소들의 매출하락이 두드러 진다. 오히려 외곽에 위치하는 모텔들의 매출하락 폭이 적다.

 지난 몇 년간 극심한 미세먼지의 확산으로 캠핑장의 불황을 겪고 있던 캠핑체험이 코로나19사태이후 2020년 초중순 다시 크게 호황을 누릴 조짐이 보였었다.

 그러나 그런 술렁임의 캠핑체험의 붐은 60여일에 달하는 긴 장마로 무너져 버렸다. 그사이 그나마 호황을 누린 숙박장르가 풀빌라펜션이다. 가족, 직장동료, 연인들의 우리끼리, 우리들만의 공간을 찾는 숙박소비행태로 나타나면서 호황을 누리고 있다. 좁은 공간에 갇혀있는 답답함을 넓은 공간, 우리들만의 공간, 믿을 만한 공간으로 이미지가 구축되면서 많은 사람들이 찾고 있다는 것이다.

확실히 코로나19의 상황은 숙박소비자의 소비패턴을 변화시키고 있다. 기존의 상식으로 일반소비패턴, 숙박소비패턴을 바라보아서는 안된다. 도심보다 외곽, 공동공간보다 우리들만의 공간, 답답한 곳보다 확트인 공간, 잠만자는 공간보다 즐길거리가 있는 공간, 대면소통보다 언택트 비대면 소통, 도심 속 빌딩보다 산과 물이 있는 곳을 찾는다.

1. 커피마시러 외곽으로 떠난다?

얼마전, 서울에서 차량으로 50여분거리에 위치하는 영종도에 다녀 왔다. 무의도, 실미도를 바라보는 해변가에 대형 커피공간이 많이 들어서 있었다.

 예전같으며 이 곳에 횟집거리가 만들어지고 그 사이사이에 숙박업소가 들어찼어야 했다. 그러나 코로나19사태이후로 트인 공간, 바라볼 수 있는 공간, 잠시 머물 수 있는 공간, 휴식할 수 있는 공간으로 외곽에 대형 커피를 마실 수 있는 공간들이 자리를 잡고 있다.

 이는 커피의 맛만이 아닌 머물고, 소통하고, 쉬고, 휴식할 수 있는 공간으로 소비자의 휴식놀이문화를 새로이 만들어가며 커피라는 매개체로 경쟁력을 키워하고 있었다.

오히려 크게 호황을 누렸던 숙박업소가 뒷켠으로 물러서 있다. 황무지의 상권을 키워내는데 있어서 이젠 숙박업소가 먼저가 아니다. 횟집도 아니다. 대형음식점도 아니다.

 아이러니하게도 상권을 키워내는 업종이 대형 커피공간, 빵공장이다. 이 곳에 한 대형 커피숍은 주말이면 일일 방문객이 1000여 명에 달한다고 귀뜸한다. 커피마시러 외곽으로 떠난다?

2. 러브호텔은 이제그만?

커피공장같은 모텔은 만들어낼 수 없는 것일까? 캠핑붐이 글램핑장을 만들어냈다.

 다시 풀빌라펜션이란 독채펜션 숙박장르를 유행시키고 있다. 모텔의 또다른 변신이 머뭇거리고 있다. 아직은 갈피를 못잡고 있지만 이제는 새로운 변신을 시도해도 된다. 그래 러브호텔를 버리는 것이다. 진짜로 노는 모텔, 즐기는 모텔, 휴식하는 모텔, 다양한 복합놀이공간이 필요한 시기가 되었다.

모텔에서 놀자! 모캉스! 호텔에서 놀자! 호캉스!

코로나19가 모텔의 특별한 변신을 독촉하고 있다. 지금 소비자들에게는 맘 놓고 편하게 놀 수 있는 공간이 필요하다. 24시간 놀 수 있는 공간, 쉴 수 있는 공간, 휴식할 수 있는 공간이 필요하다. 풀빌라펜션이 작은 공간이 되어 모텔로 들어오게 될 것이다.

 현재는 루프탑으로, 한 층의 작은 공간의 배려로 시작되면 좋겠다. 예전에 캠핑룸이 숙박소비자의 변화된 숙박공간의 욕구를 채워줄 수 있는 작은 우리들만의 공간을 연출해보는 것이다.

아무리 러브호텔을 버리려고 해도 모텔이란 상품에서 회전율 영업, 대실영업을 버릴 수는 없다. 시설의 고급화만으로 경쟁력을 키우기는 이미 너무 큰 자금투자의 부담이 생긴다. 미래를 보장할 수도 없다.

 개성있는 차별화의 공간을 연출하여야 한다.

자랑거리, 즐길거리의 공간은 시간으로 환산된다. 배달이 우리일상을 좁은 공간에 가두고 있다. 소통을 막고 있다. 인터넷공간에서의 소통문화는 다시 오프라인의 소통으로 이동하게 될 것이다. 칸막이가 필요없는 우리들만의 공간을 준비해야 한다.

언택트 비대면 소통공간이 온라인에서 이루어지며 배달서비스가 호황을 누리고 있다.

 모텔의 객실공간이 얼마든지 쉬고, 놀고, 잘 수 있는 공간으로 다시 각광받을 수 있다. 숙박업소의 공간은 공유공간일뿐 공동공간보다 개별공간으로 이루어져 있다. 개별, 개인적인 공간에서 외부, 온라인의 소통이 이루어질 수 있는 공간으로 IT, IoT를 다시 적극적으로 활용할 시기가 되었다.

최근 물을 활용한 공간연출이 고객을 불러드리는 소품으로 많이 활용되고 있다. 풀빌라펜션에서도 외부에만 존재하던 수영장이 숙박업소 건물 내부공간으로 들어오면서 겨울 비수기를 성수기로 만들어 내고 있다. 펜션의 겨울을 이겨내려는 상상이 현실이 되면서 겨울에도 펜션, 풀빌라펜션을 찾으면서 풀빌라펜션의 경쟁력은 더 커지고 있다.

호텔에서는 호캉스라는 키워드로 특별한 풀빌라캠핑객실을 만들어 펜트하우스형의 객실공간으로 가족, 직장동료, 연인에게 특별한 추억을 만들어 줄 서비스를 제공한다.

부티크호텔이 유행하기 전에 잠깐 동안, 특별한 객실공간연출로 모텔의 이미지 변신을 일으킨 이벤트모텔, 이벤트호텔이 유행했던 적이 있었다. 그러면서 객실 수보다 차별화된 몇 개 안되는 객실로 회전율 영업을 하며 더 큰 매출을 달성하기도 했다. 호황기의 숙박업경영 마켓팅이었다.

 그러나 장기적인 정치, 경제불안으로 가성비의 숙박소비로 소비패턴이 변하면서 객실 수의 경쟁으로 다시 변하고 있다. 코로나19사태는 가성비의 소비를 가격경쟁으로 내몰고 있다. 외래여행객이 급감이 아니라 아예 없는 상황이 발생하면서 숙박구매력이 전체적으로 약30-90%까지 감소하고 있다.

 모텔은 또다른 변신을 요구하고 있다. 잠만자는 모텔이 아니라 신나는 즐거움을 줄 수 있는 공간을 연출해야 한다. 객실 수만큼 특별한 자랑거리 공간을 만들어야 한다. 모텔은 저렴해지는 호텔의 이벤트성 객실요금을 극복하기위한 개성있는 시설고급화가 필요하다,

3. 현금5억으로 모텔투자하려고, 왜?

임차인이 매수세력으로 변하고 있다. 월세보다 이자를 내며 내 모텔을 가지려는 모텔창업의 투자자가 되고 있다. 2007년 내외에 임차인도 적은 자금으로 모텔을 임대하면서 늘어나는 숙박소비자로 많은 돈을 벌 수 있었다. 임차인이 직접 남의 노후된 모텔에 많은 자금을 투자하면서 임대운영하는 것이 유행하기도 했다.

 임차이도 많은 돈을 벌어들이는 시기다. 그런 시기에 임차인으로 머물지 않고 모텔을 매수한 임차인은 큰 부자가 되기도 했다. 그러나 임차인으로 월세만 내며 임대운영만을 고집하던 임차인 중에는 지난 3-4년 사이에 매출하락으로 많은 돈을 잃거나 아예 모텔업계를 떠난 사람들도 많이 나타났다.

 반면에 그래도 모텔이라는 숙박업소가 다른 업종보다는 이전보다 수익률은 조금 떨어졌지만 부동산가치의 자본이득과 영업이득을 얻을 수 있다는 자신감을 가진 임차인 중에 이자를 내려는 시도로 모텔의 매수자로 변신을 시도하고 있다. 남의 모텔에 투자하는 것이 아니라 내 모텔에 투자를 하면서 이 어려운 시기에 모텔숙박업의 새로운 변신을 시도하려는 것이다.

물을 잘 활용할 수 있는 곳, 키즈, 가족이 함께 누리고 즐길 만한 공간을 연출한다면 새로운 변신의 시작이 될 것이다. 올 하반기, 경기상황이 더 안 좋아질 것으로 예상되고 있다. 많은 숙박업소가 용도전환되고 있다. 더 많은 모텔, 숙박업소가 사라질 것이다. 반면에 새로운 변신를 꿈꾸며 숙박업에 도전하는 사람들이 더 많이 나타나게 될 것이다. 그들이 움직이기 시작하고 있다.
 
4. 모텔을 하지말아야할 3가지, 해야할 3가지?

숙박업투자불패신화는 계속 이어질 것인가? 서울 상업지역소재 모텔들은 매출감소와 수익률의 하락에도 불구하고 큰소리치며 매매한다. 그 동안 호황기에는 영업이득을 실현하고, 불황의 시기에 비즈니스호텔들이 맥없이 쓰러지고 있을 때도 모텔은 부동산가치의 상승으로 자본이득을 보고 있다. 모텔이 숙박업을 포기하니 더 큰 가치가 평가되고 있다.

모텔을 하지 말아야할 3가지와 해야할 3가지를 생각해보았다.

왜 모텔이란 숙박업을 하지 말아야 할까?

첫째, 이제 회전율 영업, 러브호텔영업으로 달성할 수 있는 매출에는 한계가 나타나고 있다. 아직은 러브호텔, 모텔이란 숙박업소의 숫자는 숙박구매력을 가진 소비자보다 과잉공급되었다. 시설고급화만으로 경쟁력을 확신할 없다.

둘째, 지출이 커지고 있다. 공유숙박은 이제 현실이 되고 있다. 전국의 많은 주거공간이 숙박앱을 통하여 숙박업을 할 수 있게 될 것이다. 허가를 받아 운영하는 모텔이란 숙박업 장르가 오히려 시설투자와 변신에서 경쟁력을 발휘하지 못할 수 있다. 적지 않은 중저가비즈니스호텔들이 이미 소형주거용부동산으로 용도전환되고 있듯이 지난 10여 년 동안 과도하게 공급된 원룸, 도시생활형주택, 오피스텔 등의 소형주택이 모텔이란 숙박업소의 경쟁상대가 되었다. 또한 이런 소형주택이 불법적으로 공유숙박으로 장단기 숙박소비자를 유인하고 있다. 모텔숙박업이 매출하락에도 불구하고 지출이 점점 더 커지고 있다.

셋째, 모텔변신의 확실한 경쟁력의 트렌드가 없다. 예전에는 시설의 고급화에는 시설변신의 트렌드가 확실했다. 가전제품, PC, 욕실, 침대, 비품의 고급화가 곧 매출을 올리는 틀림없는 투자방법이었다. 그래서 모텔변신의 경쟁력이 바로 쩐의 전쟁이라고 했다. 그러나 코로나19사태에서의 생활패턴의 변화는 단순한 돈, 쩐의 전쟁으로 경쟁력을 확신할 수 없다.
그래서 모텔에 선뜻투자하기가 쉽지 않다.

모텔을 해야할 3가지는 뭘까?

첫째, 자본이득을 달성할 기회가 주어진다. 코로나19사태로 더 많은 숙박업소들이 용도전환을 하며 숙박업을 포기하고 있다. 살아남기만 한다면 다른 업종에 비하여 영업이득만큼 자본이득을 성취할 기회가 주어진다. 

둘째, 매출하락, 수익률 감소로 매매호가는 높지만 실제로 거래에서는 상당한 가격이 조정되고 있다. 불경기에 조정된 거래가격으로 투자할 기회를 얻는다. 땅이 경쟁력이다. 다른 업종에 비하여 쪽박을 차지는 않는다. 관광숙박업은 미래산업이다. 이 어려운 시기에도 쏠림현상은 나타나고 있다. 내가 원하는 컨셉트의 숙박업소를 만들어 낼  기회가 주어진다.

셋째, 다주택수에서 벗어날 수 있다. 내가 원하는 곳에 숙박업소를 투자할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 코로나19사태로 생활패턴, 생활양식의 변화하고 있다. 가성비의 부자마케팅을 할 수 있다. 2004년 성매매방지 특별법이 실행이후 2005-7년에 부티크호텔이 출현했고, 2008년 글로벌경제위기 후에 중저가비즈니스호텔이 등장했다. 생활형 숙박업소가 탄생했다. 캠핑장, 글램핑장, 게스트하우스라는 상품이 호황을 누렸다. 모텔의 새로운 트렌드가 만들어지게 될 것이다.

모텔은 가족 운영이 가능하다. 현금이 들어온다. 주거가 해결된다. 자본이득을 달성할 수 있다. 숙박앱에 매달리지말고 활용할 수 있다면 경영능력을 발휘할 기회를 가질 수 있다.

5. 코로나19 모텔은 어떤 변신을?

모텔에도 영업전략이 필요하다. 충남 보령의 한 모텔은 2018년 중순 신축시만 해도 월매출 2-3000만 원을 겨우 달성하며 한 숨만 쉬어야 했다.

 주변에 숙박업소들과 별반 다르지 않은 시설로 시설고급화만 이루었다. 바다와 해수욕장이 여름 성수기 1-2달을 빼고는 경쟁력이 되지 못한다. 성수기도 계절적인 숙박수요의 폭증에 의한 매출상승이지 시설이나 영업활동에 의한 매출상승이 아니었다.  투자자는 결심했다. 영업을 할 줄 아는 한 사람을 영입하자.

 새로운 변신을 맡겨보고자 했다.

지인의 소개로 호텔경영 경험이 많은 한 지배인을 소개받았다. 결과는 성공이다. 스포츠경기에서 선수교체를 잘한 것과 같은 용병술이다.

지배인은 제일 먼저 모텔영업을 버리는 것이었다. 불황기에 모텔의 무대책, 무목표, 시간때우기 영업을 변신시켰다. 모텔이면서 호텔로 변신시키기로 했다. 해수욕장을 향하는 곳으로 1층의 닫히고 막혀있는 공간을 열어젖혔다.

 1층에 오픈형 커피숍을 설치했다. 로비를 넓혔다. 건물 1층 한 복판에 있던 프론트를 한 쪽으로 몰아서 1층 공간에 개발감을 주었다. 특실을 더 좋은 시설로 무장하여 펜틀하우스개념의 객실을 연출했다. 중간크기의 객실 몇 개는 패밀리객실로 연출하였다. 1층 뒤편 노는 공간을 연회장으로 변신시켰다.

 옥상에는 가설형 수영장을 설치했다. 가족고객을 위해서 였다. 확트인 바다와 해수욕장을 내려다 볼 수 있는 곳에 루프탑 개념으로 앉아서, 누워서 쉴 수 있는 소품을 설치했다.

숙박앱에 의존하는 비중을 줄이고 기업체와 제휴를 맺으며 단골 고객을 유치했다.

2020년 7-8월에는 월매출 3억에 가까운 매출을 달성했다고 한다.  월평균매출도 1억-1억2000만 원을 달성하고 있었다.
모텔의 변신은 무죄다. 누가 운영하고 경영하느냐에 따라 전혀다른 숙박업소가 탄생한다. 생각지도 않은 매출을 달성하곤 한다.
2007년, 호텔을 버리고 모텔영업으로 전환하여 호텔영업으로 월매출 6000만 원을 겨우 달성하던 호텔에서, ‘호텔시설, 모텔영업!’이라는 키워드로 모텔을 내세우며 회전율 영업을 하여 월매출 1억5000-2억을 달성하며 이벤트호텔의 새로운 트렌드를 만들어낸 호텔의 이벤트모텔영업의 신기원을 이룬 사례도 있다.

 그러나 15여 년이 지난 지금, 코로나19 감염병사태의 불안감은 숙박소비자의 숙박소비욕구를 모텔의 회전율 영업보다 시설의 신뢰가 구축된 안정된 휴식공간을 원하게 만들었다. 우리끼리, 가족이, 직장동료가 감염병의 의심없이 편하게 놀고, 쉬고, 자고 싶어 한다.

정치경제상황의 불확실성에 감염병사태의 불안감으로부터 탈출하고 싶어한다. 좁은 공간에서 넓은 공간을 원한다. 맑은 객실, 확트인 조망권, 부자처럼 휴식을 즐기고 싶어 한다. 풀빌라펜션, 독채펜션의 호황를 통해, 최근 숙박소비자의 가성비 소비패턴, 휴가형태의 변화를 읽을 수 있다. 

자랑거리를 만들어내는 것이다. 소품을 잘 활용하는 것이다. 상상을 현실화하는 것이다. 새로운 트렌드, 컨셉트를 만들어 내는 것이다. 고객을 감동시키자. 영원히 기억하게 해보자. 감동을 줄 수는 없을까? 물, 조명, 색깔, 키즈를 활용해보라! 모텔의 변신이 시작된다.

HERO?

당신이 그 주인공이 되기 바란다.
I hope you will be the main character. You are the hero.

우산 쓴 고양이/모텔사랑(www.motelsarang.com)
          대표   이길원    02-889-3800, 010-3888-6038
          저서: 재건축사업실무, 나는 모텔로 돈 벌러 간다(부연사)
               전 한국관광공사 굿스테이 워크샾 숙박경영론 강사
               전 대한숙박방송 '이길원의 숙박! 대박으로 가는길' 패널
               모텔상담사, 내 모텔 알아보기 서비스 컨설팅의 컨설턴트.
               한국부동산전문교육원 모텔투자와 숙박경영론 강사
               각 대학 및 매경 등 숙박업관련 특강 다수
               순간포착 세상에 이런 일이 794회 긍정아저씨로 출연(SBS)
               유튜브: 잘잘잘TV 크리에이터