모텔투자, 영업이득의 승부수? > 이대표 모텔이야기

모텔투자, 영업이득의 승부수?(숙박매거진 2022-2월 기고)

  지난 몇 년간, 모텔투자, 땅이 투자의 대상이였다. 건물을 보면 울고 싶어지다가도 땅을 보면 웃음이 났다. 매출이 없어도 괜찮다. 땅을 가지고 있다면 걱정거리는 사라진다. 모텔매출까지 높으면 더 좋겠지만 지난 2-3년 간의 시간은 매출 올리기에 매달리기에는 한계가 있었다. 사드와 코로나19의 펜더믹은 글로벌을 멈추게 한 지 오래다.

그리고 그런 상황은 얼마간 더 지속될지도 모른다. 그런데 최근 많은 업종에서 이전에 영업경쟁력있었던 남이 버린  점포, 가게를 쌀 때 구입하려는 투자시도가 이루어지고 있다.

                                                 매출과 영업이득으로 성업중인 제천의 한 무인텔 전경

1. 자본이득보다 영업이득에 승부수를?

 지난 2-3년의 시간에 많은 숙박업소, 호텔, 모텔들이 사라졌다. 용도변경이다. 숙박업을 포기하고 땅의 효율성을 살려 주거용부동산이나 상업용부동산으로의 전환을 위한 투자였다. 일부 도심 속 상업지역에서는 10-30%까지 모텔, 호텔숙박업이 사라졌다. 그 자리에 소형주택이 들어섰다. 그 간에는 매도자인 숙박업자도, 매수자인 건축업자도 모두 잘한 선택, 성공투자였다.

  며칠 전, 안양에 거주하는 B씨는 운영에 어려움을 겪으며 문을 닫고 있던 노래방을 인수했다. 코로나19로 멈추어버렸던 일상이 이전처럼은 아니더라도 점차 변화된 모습으로 활기를 되찾게 될 것이라는 믿음 때문이라고 했다,

인천 송도에는 빌라를 건축하다가 부도가 나서 방치되던 땅을 매입해 땅보다 영업으로 승부수를 던지며 도심 속 대형 빵카페를 개발하여 놀라운 매출을 달성하며 성업 중이다. 투자금은 약 120억 원. 일매출 3000만원, 6000만원을 달성하고 있다고 한다. 땅에 투자하는 자본이득보다 영업이득에 승부수를 던지면서 과감한 투자를 선택한 결과다.

많은 사람들이 이 특이한 대형 빵카페에서 휴식을 즐기기위해 인천 송도 옥련동을 찾고 있다. 옥련동 모텔들이 팔리기 시작한다. 영업이득이 자본이득을 부추기고 있다. 개업한 지 2달도 안되었는데 벌써 인천 송도의 명물이 되어가고 있다.

일매출 3000만 원 이상을 달성하면서 건축 시, 300억 내외의 희망거래가치를 어렵게 말부치던 창업자는 이제 그런 가격에는 매매할 수가 없다고 한단다. 이런 과감한 영업경쟁력의 투자가 성공투자의 기준이 되려고 한다. 모텔창업, 모텔투자에서도 반면교사로 삼아야 할 것이다.

2. 버림받던 노후시설의 모텔이 각광 받으려나?

  모텔투자시 땅의 가치로 이루어지던 거래는 이제 영업가치를 확인하고 매수하는 거래로 투자관점이 바뀌기 시작하고 있다. 아직까지는 도심 속의 모텔투자에 관심이 더 크지만, 최근들어 외곽에 넓은 땅을 가진 노후시설, 버림받은 모텔에 투자문의상담이 잦아지고 있다. 강원도 동해안 바닷가 모텔, 서해안 바닷가 모텔에 투자관심이 높아지고 있다는 것을 느낀다. 특별한 나만의 개성있는 숙박업소를 운영하려는 움직임이다. 모텔의 컨셉트가 달라지려는 변곡점의 시기다.

도심 속에서 버림받던 노후시설의 모텔들이 과감한 투자로 리모델링을 하면서 성업 중이다. 매매거래도 이루어진다. 이제 지방의 상업지역에 소재하는 노후시설의 모텔들이 아주 저렴한 가격에 매매가 이루어져 개성있는 특별한 시설의 모텔을 만들어 낸 후 영업매출이 급상승하면서 투자금대비 아주 높은 거래가치로 매매거래가 시작되려고 한다.

                                핫플레이스로 뜨고 있는 춘천레고랜드개장과 함께 관심받는 춘천 삼천동 모텔

실제로 전북 전주시 중화산동 소재의 월매출 4000만 원대를 달성하는 B모텔은 21억원에 매매거래가 이루어져 6억 여원의 과감한 투자로 컨셉트변신시키면서 매수자가 나타나기 시작하고 있다. 영업이득가치의 상승이 기대되면서 투자관심이 커지고 있는 것이다. 모텔창업, 모텔투자, 모텔 리모델링 이제 준비해도 된다.

3. 누구 눈에는 보이고, 누구 눈에는 지나쳐 버린다?

 관심이다. 열정이다, 컨셉트의 개발이다, 스텝이다. 투자에는 시기가 성공투자의 지름길이다. 모텔의 영업에 승부수를 던지는 과감한 도전이 시도되는 시점이다. 모르겠으면 잘되는 모텔, 사람들이 몰려드는 모텔, 가격경쟁이 아닌 감성가치 시설로 영업경쟁력이 높은 모텔을 직접 방문, 답사, 숙박하면서 장단점을 배워 내 모텔에 흉내내기를 시작해도 좋다.

당분간 지속될 것으로 보이는 대세가 있다. 수세권 숙박상권, 1실1주차 무인텔, 도심 속 역세권, 서울에서 가까운 수도권 호수변 호세권의 모텔들이 영업경쟁력이 두드러지고 있다.

투자기준, 투자지역, 운영컨셉트, 투자금액의 기준이 정해진다면 투자선택과 결정이 쉬워진다. 이미 2022년 2월 기준으로 이제 단기간 내의 자본이득의 실현은 그리 쉽지 않아 보인다. 땅값이 너무 올랐다. 땅으로 매겨지던 숙박업부동산가치가 너무 높게 형성되었다. 추가적인 자본이득을 실현하기에는 당분간 상당한 시간이 필요할 것으로 보인다.

                                      하남시 중심지에서 성업중인 숙박업소, 모텔들, 복합상가모텔로 매출로 승부수!

너무 높게 책정되는 자본, 땅의 가치는 자본이득의 실현투자에서 영업매출로 이득을 실현하는 영업이득의 실현으로 보상받으려는 숙박업투자에 관심이 커지고 있다.

왜?
도심 속에 소재하는 땅의 가치가 너무 높게 형성되어 있다는 인식이다. 자본이득가치를 다시 만들어내는데는 영업경쟁력이 추가되어야만 한다.

땅의 가치를 주변시세보다 낮게 매수하여 그 차액이상의 과감한 시설투자가 이루어진다면 투자시 예상매출이상을 실현하는 모텔들은 매출이 높아지면서 곧바로 투자자의 관심을 끌고 있다. 바로 거래가 이루어지기도 한다. 다시 숙박업투자에서 자본이득보다 영업이득의 실현으로 투자금을 회수하려는 투자형태가 나타나고 있다.

관심이 커지면 보인다. 남들이 못 보는 숙박업부동산, 아니 숙박업소가 보이게 될 것이다. 부동산의 가치만큼 영업이득의 가치로 성공투자하려는 투자의 주제가 내가 투자하려고하는 모텔의 미래가치가 될 것이다. 주거용부동산으로의 변신은 이제 한계점에 도달했다. 땅값을 더 높게 부르면 투자자가 달아난다. 영업매출의 상승이 동반된다면? 현금 20억 내외의 투자로 매월 5000만원 이상의 수익을 달성한다면? 당신은 어떤 투자를 할 것인가?

4. 영업경쟁력으로 영업이득을 실현하려면?

 사회적거리두기의 코로나방역 정책이 위드코로나로 바뀐다면 사람들은 너도나도 거리로 뛰쳐나올 것이다. 플랫폼에만 매달리며 내부공간에 갇혀있던 소비자들은 밖으로 밖으로 거리를 맘껏 누비게 될 것이다. 풍광이 좋은 곳이 데이트 장소로 각광받게 될 것이다. 언제나 산으로만 외부생활을 누리던 사람들이 수세권, 호세권의 풍광을 즐리려고 할 것이다.

                      매출로 승부를 던지며 수도권 최고월매출을 달성하고 있는 인천 옥련동의 한 무인텔의 객실 전경

 저녁 9시(21시)에 막혀버린 사회적 소통의 규제가 저녁 10시, 12시로 풀린다면 식당마다 술집마다 삼삼오오 사람들로 가득찰 것이다. 당연히 풀빌라펜션에 매달리던 숙박소비자 중에는 많은 사람들이 모텔의 숙박수요로 변하면서 모텔매출은6 다시 크게 상승할 것으로 예상된다.

영업경쟁력을 갖추려면 무엇을 어떻게 준비해야 할까?

메타버스(Meta verse)가 우리의 일상 속으로 들어오는 변곡점의 시기가 바로 2022년이라고 한다. 내가 운영하려는 모텔의 화장이 필요하다. 모텔이란 상품은 또 살아남게 될 것이다. 익숙한 것은 사라지지 않는다. 변신하는 것일 뿐이다. 상상력은 똘끼이자 창의력이다. 개성있는 차별화가 요구된다. 지나간 시간들에 녹아들었던 모텔의 이미지는 새로운 컨셉트 개발, 변신, 변화와 함께 모텔숙박업의 현재와 미래에 살아남는 영업경쟁력을 발휘하면서 숙박소비자를 내 모텔숙박업소로 불러들이는 선택과 결정이 요구되는 시점이다.

감성가치? 대한민국 최고의 디자이너 중 한 사람인 우영미 디자이너는 외국이나 다른 지역에 영행 중에 호텔의 디자인을 구경하려고 되도록이면 매일 매일 호텔을 바꾸면서 숙박을 한다고 한다. 호텔이란, 모텔이란 숙박업소는 바라보는 시각에 따라 천차만별의 창의력이 노출되고, 자랑거리를 만들어;내고 있다.

다른 어떤 업종에 비해 수준 높은 시설, 디자인, 창의적인 컨셉트가 요구되고 있다는 반증이다. 모텔이란 숙박시설도 공간을 체험하고 아름다움과 편안함을 표현하는 장치산업이다. 착시의 디자인이 메타버스를 내 모텔의 객실에 끌어들이게 될 것이다. 가전, 인터넷의 혁신이 내 모텔의 객실에서 표현되고 활용되어야 한다. 이미 코로나19 사회적거리두기의 규제의 일상에서  나 혼자 즐기는 플랫폼은 그 영향력이 권력이 되고 돈이 되었다.

넷플렉스등 영화컨텐츠의 제공이 모텔이란 숙박업소에서 숙박소비자를 내 모텔로 끌어들이는 기본적인 컨텐츠가 되었다. 더 커진 TV가 기본적인 경쟁력의 한 요인이다. 안마의자, 공기청정기, 음향시설, 스타일러 등의 가전제품은 숙박고객의 건강과 감성, 편리성을 제공하는 고객서비스로 자리매김해버렸다.

이런 시설들을 설치하면서 남과는 다른 모텔숙박업시설을 갖추었다고 하기에는 이미 고루한 기본시설이 된지 오래다. 이제 메타버스를 내 모텔의 객실에서 실현하고 체험하고 즐길 수 있는 착시의 시설, 상상력이 설현되는 디자인 공간을 찾아내야 한다.

5. 어머머, 왠일이야?

 많은 것을 보고 느껴봐야 특별한 것을 만들어 낼 수 있다. 평범한 것은 거부해야 남과 다른 상품을 만들어 낼 수 있다. 성능만큼 디자인으로 표현되어야 한다, 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다.

객실에도 조경으로 감성과 공간을 디자인해보는 창의력을 발휘해보자. 럭셔리가 경쟁력이다. 코로나19의 지배에서 벗어나는 시기에 내 모텔의 살아남기, 영업경쟁력을 지금부터 당장 시작해야 한다. 숙박업으로 변신한 모텔의 이미지를 노는 공간을 찾아내어 재미있는 즐거움을 체험할 수 있는 공간으로 다시 디자인해보자.

모텔?

이제 다시 자신감을 가져도 된다. 한 번 익숙해진 것은 쉽게 사라지지 않는다. 시설은 죽어도 위치는 죽지 않는다. 내 모텔의 변신에 더 과감한 창의력, 상상력을 발휘해보기 바란다. 내 모텔에서 쓸모없이 노는 공간을 찾아내어 쓸모있는 유효한 공간으로 만들러보자. 당신이 새로운 모텔을 만들어내는 순간에 그 주인공이 되시기를 기대한다.

다양한 업종과 혼재한 역세권의 숙박상권이 최고인듯하지만, 경기도 수원시 인계동의 숙박상권, 전주시 아중리 상권, 의정부 역세권, 전라도 광주역인근 역세권, 익산 평화동 숙박상권의 모텔들이 최고의 매출을 달성해야 함에도 실제로는 너무 많은 숙박업소들이 운집해있어 손에 꼽는 모텔들을 제외하고는 주변지역에 개성있는 차별화를 이룬 모텔들보다 경영에 어려움을 겪고 있는 사례가 많다.

경쟁이 치열하다.

 시설, 가격, 서비스경쟁에서 1등의 다툼이 계속된다. 반면에 희소성의 숙박상권에 소재하며 개성있는 차별화와 서비스를 제공하며 확실한 경쟁력을 지속적으로 발휘하여 영업이득에 의한 매매거래가치를 인정받는 모텔들도 많다. 경기도 장흥 호숫가의 무인텔, 남한강변의 모텔, 인천송도유원지 인근의 몇몇 모텔들, 부산 해운대모텔들이다. 사람들은 과감하게 외곽으로 떠나고 있다.

어머머, 왠일이니? 모텔이 이렇게도 변신할 수 있단말야? 영업력에 승부수를 던져보자! 그 누구도 몰랐을 모텔의 변신! 모텔변신의 변곡점의 시기인 2022년 내 모텔의 영업, 시설, 감성, 착시의 경쟁력을 만들어 보자!

모텔사랑 이길원 대표
유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터
TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com