2023년, 숙박업의 만원의 행복?(숙박매거진 2023. 2월 기고) > 이대표 모텔이야기

2023년, 숙박업의 만원의 행복?(숙박매거진 2023. 2월 기고)

1. 부동산시장의 거래절벽

2023년 경제성장율 1.6%. 2023년 부동산시장 경착륙의 거래절벽을 벗어나려는 연착륙의 부동산정책이 시도되고 있다. 우선 2023년 1월3일 1,3 부동산대책이 발표되었다. 정부의 연착륙을 위한 파격적인 부동산규제완화책이다. 

규제지역, 양도세, 다주택자 중과, 전매제한기간 완화, 중도금대출규제완화정책으로 부동산거래의 활성화에 초점을 맞추고 있다. 가장 큰 걸림돌인 대출이자상승은 2023년의 가장 큰 이슈가 될 것이다. 어쩔 수 없다. 그 상황의 발생에 대한 대책을 세워야 하는 수 밖에.

부동산시장전망은 완연히 갈린다. 

서울 강남3구, 용산 등 일부지역, 광역시의 중심지역과 수도권, 지방 소도시 부동산시장은 완연히 갈린다. 주거용부동산시장이 장기적으로 침체되고, 이자부담이 줄어들 조짐보인다면 급속하게 월세 나오는 수익형부동산에 투자관심이 커질 것이다. 

경공매에 노출된 숙박업부동산, 일반상업용부동산시장에서 아이템형 부동산개발이 활성화될 것이다. 능동적 수익형부동산의 대표주자인 모텔의 변신도 가속도를 낼 것으로 보인다.

요즘 서울 명동상권이 발디딜 틈이 없다고 한다. 외국인 한국방문관광객이 방문 일순위 성지로 다시 명동상권이 옛명성을 되찾고 있다. 모텔숙박업도 그 때를 준비해야 한다.

2.모텔임대수요자는 누구?

최근 모텔임대수요 중에는 기존에 모텔임대운영을 하던 임차인보다는 새로이 모텔시장에 진입하거나 기존에 모텔관련 업무, 특히 인테리어공사을 하던 업체들중 일부가 시설공사 후 일정기간 해당 모텔을 임차하는 사례가 눈에 띈다.

경,공매에 노출되어 수차례 유찰이 거듭되던 모텔부동산이 낙찰되면서 숙박업을 버리고 다양한 용도로 변신을 시도하거나 숙박업으로 혁신적인 시설고급화를 이뤄 임대 및 매매시장에 나올 것으로 보인다. 시설 및 컨셉트의 과감한 변신이 시도되고 있다. 

모텔부동산이 숙박업에만 매달리지 않고,일반업종과 한 건물에 어우러져 수익을 극대화하는 콜라보레이션의 멀티 다기능형 숙박업부동산의 개발이 모텔숙박업의 발전과 수익률 확대를 가속화시킬 것으로 예상된다.

3. 무인텔의 경쟁력, 시간마케팅시도?

외곽에 소재하는 무인텔(1실1주차무인텔 상품)들이 운영에 어려움을 겪고 있다. 러브호텔, 대실 회전율 영업의 대명사로 불리던 카무인텔에 찬바람이 불고 있다. 

외곽에 위치하는 것이 치명적인 매출하락의 원인이다. 부동산가치로 인정 받지 못하고 있다. 숙박업을 포기하고 싶어도 부동산의 다용도성으로 기존 건물을 개발하여 활용할 수 있는 구조가 아니다. 

코로나19 팬더믹의 사회적거리두기가 외곽으로의 이동을 불편하게 했다. 그리고 그런 습관은 소비자의 숙박이용 소비행태를 바꾸어 놓았다.

코로나19의 사회적거리두기 완화에도 불구하고 외곽에 소재하는 모텔들은 변신의 방향을 잡지 못하고 있다. 제일 먼저 외곽에 소재하는 모텔들을 버린 기관이 은행권이다. 매출로 숙박업을 버렸다. 부동산으로도 숙박업을 버렸다. 매출감소, 수익률 하락를 미리 감지했다.

어려운 시기에 도심 속의 숙박업부동산은 숙박업을 포기, 또는 과감한 시설변신을 시도했다. 그리고 둘다 살아남았다. 그러나 외곽에 소재하는 모텔, 특히 카무인텔들은 변신은 커녕 지출을 줄이는 것에만 매달려야 했다. 

경공매에 노출되어 유찰이 거듭되거나 아예 숙박업을 포기한 채로 방치되고 있다. 카무인텔의 수모다. 카무인텔이 장기숙박 월방고객이라도 유치하면서까지 버티기하고 있다. 

당연히 가격경쟁이 심하다. 카무인텔의 변신이 시급하다. 

러브호텔의 기본개념을 흔들어서라도 충격적, 혁신적 변화로 시간마케팅 상품개발이 시도되어야 한다. 땅의 가치상승기대보다 매출상승, 수익률 극대화에 초점을 맞추어 부자마켓팅에 대들어봐야 한다. 땅값보다 지출은 줄이고 매출, 수익률의 경쟁력을 키워야 할 것이다.

4. 외곽과 도심 타워형 모텔들의 경쟁력

외곽의 넓은 땅을 가진 키 큰 모텔들은 다행히 변신의 폭이 크다. 예전에는 장례식장, 요양원, 카페, 원룸, 사무실로 변신하며 부동산용도의 다양성을 활용하여 변신의 능력을 발휘했다. 

카무인텔은 변신의 폭이 적다. 넓은 땅을 가지고 있지만 외곽에 소재하고, 건물구조가 일반부동산상품으로 변신이 쉽지 않다. 숙박업 시설고급화와 가격경쟁만이 생존전략이 될 수 밖에 없다. 

외곽에 너른 땅을 가진 단독모텔들은 경쟁력있는 아이템의 개발이 중요하다. 풀빌라펜션과 같은 부자마켓팅상품개발이나 키즈, 펫 동반 가족형 시설변신의 시도가 절실하다.

코로나팬더믹의 시기에 월매출 200-300만 원까지 매출이 하락했던 제주도 소재의 400여 평의 대지 위에 5동의 펜션은 키즈와 펫, 바로 이웃한 귤밭의 농장체험 패키지 상품을 개발하여 월매출 2000만 원 이상을 달성하며 놀라운 경영혁신을 보여주는 성공사례도 목격한다.

인천소재의 한 모텔은 월매출 2억 원 이상을 달성하며 평당 땅값 2000만 원 내외임대도 불구하고, 400여 평의 땅으로 130여억 원에 매매거래가 성사되었다. 매출로 이룬 결과다.

외곽에 있는 모텔은 매출상승전략과 아이템 개발에 노력해야 한다. 도심에 위치하는 모텔들은 부동산용도의 다양성을 믿고, 과감한 시설고급화로 매출의 극대화를 시도해보기 바란다. 이제 수익형부동산으로의 변신이 금리 상승기를 극복하게 해줄 것이다.

5. 모텔의 컨셉트와 트렌드?

풀빌라펜션의 자리를 위협하는 상품이 있다. 공간대여업이다. 풀빌라같은 고급시설로 잠자리공간보다 노는 공간에 초점을 맞추 시간제마켓팅의 공간구조 워터파티룸을 연출하여 시간제로 공간을 대여하여 수익을 창출한다.

잠자리관련 린넨인 이브자리가 없을 뿐이지 풀빌라시설 그대로의 컨셉트다. 관리가 손쉽다. 무인으로 운영이 가능하다. 물을 최대한 활용한다. 

모텔이 변신해야하는 방향이 될 수도 있다. 러브호텔의 이미지변신에서 한 걸음 더 나아가 풀빌라와 캠핑, 풀파티를 대체할 수 있는 객실 또는 휴게공간연출의 변신을 고려해볼 만하다. 숙박업 본연의 기본 개념, 컨셉트, 트렌드의 획기적인 변화가 요구된다. 

이제 PC방도 새로운 변신으로 공간연출하여 다시 시장에 진입할 것이다. 

모텔의 객실에서 PC방을 흉내내기로 게임매니아를 계속 모텔의 객실에 머물게 하는 것은 더 이상 경쟁력이 되지 못하게 될 수도 있다. 영화관 컨셉트의 객실연출은 지속적으로 고객유치에 더 큰 경쟁력을 가질 것이다.

풀빌라펜션에 익숙한 숙박소비자를 유치하기위한 모텔의 대형객실을 활요한 특별한 연출로 부자마켓팅을 준비해야 한다.

모텔의 객실은 점점 더 커저야 한다. 왜? 젊은이들이 올망졸망 작은 공간에 압박감을 느끼고 있다. 작은 공간에서 탈출하고 싶어 한다. 그들을 넓은 공간으로 불러내 공간의 확트임의 누림을 체험하게 하려는 상품개발은 어떨까?

풀빌라펜션의 고급화를 모텔에서도 누릴 수 있도록 풀빌라 트렌드 객실연출이라면? 그런 특별한 객실체험상품이 내 모텔을 다른 이미지로 경쟁력을 갖추게 만들 것이다. 

그렇다고 예전처럼 이벤트 객실만으로 모텔 객실을 전부 넓게, 단순 고급화만으로 식상한 객실을 만들어내서는 안 된다. 크고 작은 다양한 객실을 갖추어야 한다. 

컨셉트와 트렌드는 늘 변한다. 향후 외국인 관광객이 몰려들면 또다시 객실 수가 경쟁력이 될 것이다. 장기적으로는 이런 시기에 숙박업을 위한 땅을 확보해 놓아야 할 것이다. 내가 꿈꾸는 숙박업경영을 위해.

6. 소유한다는 것의 경쟁력

영끌족의 갭투자가 급속한 금리인상으로 부동산거래절벽이 발생하면서 소유가 곧 위기가 되고 있다. 그렇지만 주거용부동산의 위기는 수익형부동산의 기회가 된다. 월수익이 발생하는 숙박업, 현금이 도는 숙박업이 금리상승 시기에 이자를 이겨낼 묘안이 될 수 있을 것이다.

지난 2-3년 간을 뒤돌아보면 소유하는 것이 부담이 되는 시기에 임대만을 고집하다가 부동산 격동기에 재테크의 기회를 상실하기도 하였다. 

임차인이 아니고 내 모텔이었다면 임대인과 다투지 않고 내 모텔에 과감하게 시설변화를 주어 남들이 어려워하는 시기에 오히려 매출을 상승시키며 남다른 경쟁력을 갖출 기회를 만들 수 있었다.

내 모텔이 아니라서 시설변화를 시도 못하고 버티다가 매출은 줄고 임대료는 부담되어 임대인과 다투면서 시간만 낭비한 임차인들이 많았다.

도심에 소재하는 모텔들은 부동산가치가 상승하여 이제는 넘볼 수 없는 넘사벽의 숙박업소가 된만큼 마냥 임대만을 얻기보다는 외곽이더라도 상권을 잘 분석하여 소유를 꿈꾸어보는 것도 필요한 시점이라고 보여 진다.

소유가 이긴다. 임대하고 싶다면 어려움을 겪고 있는 숙박업소를 변신시킬 영업, 마케팅 전략을 세워서 경쟁력을 만들어낼 투자전략을 가지고 접근하는 것이 재테크의 기회가 될 수 있다. 시설, 상권 좋은 지역에 소재하는 모텔들은 임대 시 호락호락한 임대조건으로는 임대를 내놓지 않기 때문이다.

7. 숙박업은 미래산업일까?

숙박업은 미래산업일까? 숙박업 관련업에 종사하는 사람들에게는 늘 고민하는 이슈이다. 예전부터 숙박업, ‘모텔, 호텔사업은 미래산업인가?’라는 질문을 많이 받는다. 

20년의 시간을 거슬러 되돌아보면 모텔숙박업, 호텔숙박업은 모든 사람들에게 로망이었다. 코로나사태 이전에도 숙박업의 변신이 요구되며 경기의 흥망성쇠와 정책에 따라 늘 숙박업도 슬럼프가 있었다.

90년대 초반에 흥행의 보증수표였던 지방 중소도시의 중대형호텔들이 카지노사업와 연희장, 레스토랑, 나이트클럽으로 호황을 누렸다. 

그러나 모텔의 이미지 변신과 각 업종별로 세분화되면서 독자생존의 변신의 시기를 놓쳐, 숙박업은 부티크 모텔에 압도당해 숙박업을 포기하고, 카지노사업은 연장이 안되어, 나아트클럽은 단독대형상품이 출현, 커피숍은 전문적인 레시피의 매장이 등장하면서 지방소재 중대형호텔들이 사라지는 수모를 겪기도 했다. 그러나 재빠르게 변신을 시도했던 호텔, 모텔 숙박업은 땅으로, 매출로 경쟁력을 갖추며 살아 남았다.

최근 2년 내의 숙박업은 중저가비즈니스호텔들은 변신의 폭이 좁아 경공매에 노출되어 사라지기도했지만, 주거용부동산의 투자붐으로 많은 숙박업소가 용도전환 부동산가치를 높게 평가받으며 대박이 났다.

시기마다 컨셉트와 트렌드 변화의 방향을 미리 예측하고 변신을 선도한다면 언제나 숙박업은 숙박업부동산평가 또는 숙박업으로 성공을 거듭해왔다.

앞으로도 모텔, 호텔숙박업은 관광산업의 기초시설로서의 역할을 담당하여, 다양한 상품을 만들어내며 수익형부동산의 대명사로 다시 투자관심의 대상이 될 것으로 보인다. 

숙박앱등 SNS을 잘 활용한다면 컨셉트의 변신으로 매출의 한계를 극복하게 될 것이다. 

호텔보다 모텔은 다양한 컨셉트의 연출이 용이하고 변신이 쉬워 다양한 업종의 소비성향을 선도하는 트렌드상품을 도입 개발한다면 모텔 객실공간이 무한경쟁력을 갖추면서 모텔산업이 미래지향적인 미래산업으로 매출과 수익의 극대화를 이뤄내게 될 것이라고 확신한다.

8. 놀이문화공간연출의 최적지가 모텔객실?

모텔, 호텔, 펜션, 캠핑, 글램핑, 게스트하우스, 풀빌라펜션, 워터룸파티, 찜질방, PC방, 노래방, 영화관, 키즈, 펫, 게임방, 비디오방, 골프스크린, 룸서비스 먹거리공간까지 모텔의 객실공간에서 새로운 공간활용 놀이문화공간의 탄생으로 러브호텔의 대실영업, 회전율영업에 매달리던 모텔의 이미지를 쇄신하며 놀이, 문화, 스포츠공간으로 새로운 이미지를 만들어나가게 될 것이다.

모텔숙박업보다 모텔멀티공간? 시간을 판매하는 공간대여업의 마케팅방법의 활용으로 가격경쟁일지라도 시간으로 돈을 만들어내는 수익극대화에 변신, 변화의 초점을 맞추어야 할 것이다.

무인점포가 대세다. 

무인객실관리시스템의 활용이 숙박업 경쟁력의 잣대가 된다. 숙박요금 만원이 숙박앱의 이벤트에 매달리는 가격경쟁의 수단이 아니라 만원의 행복이 나보다는 소비자에게 만원의 행복을 느끼고 선택할 수 있는 상품을 개발해보기를 기대한다. 

가성비만의 소비가 아니라 부자마켓팅의 소비를 위한 상품개발이 절실하다. 모텔, 호텔숙박업이 미래산업이 되기위해.

모텔사랑 이길원 대표

유튜브 검색 ‘잘잘잘TV’ 크리에이터

TEL: 02-889-3800. www.motelsarang.com