네 이름이 뭐니? 모텔이요!-1 > 이대표 모텔이야기

모텔은 또다른 변신을 시작하려 한다!

 당신은 아직도 땅으로만 승부수를 던지려고 하는가? 땅에 미쳐 있으면 건물이 죽는다. 코로나 19 펜더믹시기에는 '건물을 보면 눈물이 나도, 땅을 보면 웃음이 난다!' 라는 제목으로 기고를 한 적이 있다.  이말은 그 시기에 맞는 말이었다. 그 글은 읽은 사람들 중  많은 분들이 땅으로 승부수를 던졌다. 

특히, 건축업자들이.

그런데 코로나19 앤더믹의 시기에는 투자도, 영업방식도 달라져야 한다. '땅을 보면 답답하고, 건물을 보면 꿈이 보인다. 미래가 보인다!' 로.

왜? 

땅으로 승부를 보려면 한 동안 또다시 기다려야 한다. 대출이자 급등, 다양한 부동산 용도의 다양성의 용도전환 시기는 이미 갔다. 가지고 있는 것만으로 내 모텔의 가치가 상승하지 않는다.  매수자의 성격이 달라졌다. 모텔숙박업을 포기하려는 매수자, 투자자는 이미 그 수익성을 잃었다.  땅값이 너무 비싸다. 소형주택에 대한 매수세가 약해졌다. 아니 매수자보다는 전세수요자로 변신했다. 전세 수요자는 다시 월세수요자로 변신하고 있다. 

소형주택으로 신축하여 투자한 자금을 단기간내 회수하기가 쉽지 않은 상황이 되었다. 

땅으로 승부 볼려면 서울 및 수도권에서 도대체 얼마나 많은 자금을 준비해야하는 걸까?

파주소재의 한 모텔은  경매로 30억원 대에 낙찰을 받아  영업매출로 승부수를 던지며, 땅의 가치 상승에 대한 기대를 저버리지 않고 객실꾸미기에 열심이었다. 매출이 월매출 2000만원 대에서 4000만 원대로 상승하면서 땅의 대출부담을 줄일 수 있었다. 

그리고 코로나 19 팬더믹을 이겨냈다. 매출로 영업이득의 승부수로 버티다보니 땅값은 저절로 상승했다.  매매호가 30억 원대의 모텔이 매출상승과 주변 개발조짐으로 호가는 2023년 2월 기준 60억 원대 이상을 호가하고 있었다. 

또다른 투자자가 이 모텔을 사서 모텔로 운영하기에는 부담이 될 것이다. 수도권에서 매매가 60억 원대를 호가하려면 월매출 1억 이상은 달성하고 월순익도 최소한 3000만 원 이상을 달성해야 한다.  그렇치만 현재의 소유자는 30억 원대 경매로 낙찰을 받아 영업이득에 집중한 결과 대출 이자가 조금 오르긴 했지만 월이자을 내고도 월순익 700여 만원 이상을 달성하고 있으면서 매매호가까지 올랐으니 얼마나 잘 한 투자인가? 아직 결과가 완성된 것은 아니지만.

서울 4대문 안을 생각한다면 3.3㎡당, 6,000만원~1억원을 호가. 330㎡ 대지면적이라면 60-100억원이 소요된다. 그것도 땅값만으로. 

그렇다면 이런 모텔의 객실 수는 얼마나 되고 월매출은 얼마나 달성하고 있을까? 통상 7-13층으로 객실 수는 24-40실 내외다. 

월매출은 6,000-1억2000만원 내외를 달성한다.

2008년을 되돌아본다면 월매출 1억8,000만원도 달성했었다. 그 당시에도 모텔부도안은 60-100억 원을 호가했다. 그러나 그 당시에는 땅값보다는 건물과 매출성과에 의한 매출가치로 모텔부동산을 평가 했다. 

모텔부동산이라기보다는 모텔이고 칭했다.  모텔숙박업을 의미한다. 

땅보다, 부동산보다, 매추이 더 중하게 생각했다. 월매출 소즉으로 얼마든지 땅값을 메꾸어갈 수 있었다는 의미다. 

그러나 모텔의 매출이 급전하락하던 지난 코로나19 팬데믹 시기에는 매출로 모텔을 평가하기에는 모텔투자 수익성에 대한 미래를 어림하기가 쉽지 않았다.  당연히  주거요부동산으로 전환할 수 있는 땅의 가치로 모텔이란 상품을 평가했다. 

그런 모텔숙박업을 모텔부동산이라 칭했다.  매출가치는 별 필요가 없었다.  시설이 ㄴ호화도 상관 없었다.  모텔업주보다 건축업자가 매수자의 대부분을 차지했었다.  모텔거래 전문부동산이 필요없었다고 할 수 있다. 모텔숙박업보다 모텔부동산이 필요한 시기였기 때문이다. 

모텔전문부동산의 숙박상권분성은 개나 줘 버려였었다.  숙박업 폐업일자가 더 중요했다. 

어? 

그런데 이제 달라지고 있다. 땅의 승부수가 투자관심의 중심에서 투자관심의 큰 요인의 투자동기를 잃어가고 있다. 매출의 상승효과가 더 중요한 투자관점이 되었다. 모텔숙박업을 구한다. 그것도 개성있는 숙박업소운영을 바란다. 

월수익가치가 중요해졌다. 매출이 모텔의 가치를 정한다.  매출이 모텔의 가치를 올릴 수 있는 비중이 커지고 있다. 그러다보니 모텔의 투자 기준이  모텔숙박업으로서의 경영가치로 매출을 올리고, 월수익을 올리고 , 매매가에 영향을 미치는 상황으로 변하고 있다. 

모텔 경영능력이 있으면 땅값상승의 자본이득보다  매출상승으로  기대되는 영업이득의 가치가 더 크게 평가되는 시기가 도래하고 있다. 그래서인지 외곽에 소재하는 썩은 모텔들이 투자자의 관심을 받게 될 것이다. 

매출이 모틸의 가치를 만들기 시작하고 있다. 

모텔부동산이란 말도 당분간을 사라질 것이다.  모텔숙박업이다.  매출 승부수의 시작이다.  

내 모텔 변신해야 한다?

영업매출 극대화를 실현하기 위해,  월순익을 올리기위해. 무엇을 해야할 것인지 고민해야 한다. 

당신이 모텔에 투자해서 숙박업 재벌이 되기 위해.