숙박업부동산 세금개편안, 2026년 8월 이재명정부의 세금,인력정책 핵심정리해보니 > 이대표 모텔이야기

 

 

 

 

2026년 이재명 정부 세제개편안

숙박업 부동산·세금·인력정책 핵심 정리

 

먼저 알아둘 점

 

기준일: 2026년 8월 4일

정부가 8월 3일 발표한 「2026년 세제개편안」을 숙박업 관점에서 분석한 내용입니다.

 

아직 확정 법률이 아닙니다.

 

8월 4~20일 입법예고 → 9월 1일 국무회의 → 9월 3일 이전 국회 제출 일정입니다.

 

국회 심의 과정에서 세율·시행일·적용대상이 바뀔 수 있습니다.

재정경제부 2026년 세제개편안 상세본

 

 

 

 

 

 

 

핵심 결론부터

 

이번 개정안은 모텔·호텔 건물에 새로운 보유세를 직접 부과하는 정책은 아닙니다. 숙박업에 중요한 부분은 다음 6가지입니다.

 

1)  영업하지 않는 유휴토지·비사업용 토지는 2028년부터 매각세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

2)  외국인 관광객의 관광호텔 객실 부가세 환급이 2027년 6월 말 조기 종료됩니다.
3) 개인 숙박업자의 카드매출 부가세 공제한도가 연 1,000만원에서 500만원으로 줄어듭니다.
4)  지방 숙박업소의 청년·고령자 등 채용에는 소득세 혜택이 강화됩니다.
5)  E-9 외국인력 고용은 관광호텔·호스텔·콘도 중심이고 일반 모텔은 아직 원칙적으로 제외됩니다.
6)  20년 이상 운영한 숙박업소를 제3자에게 승계하는 새로운 세금 지원안이 생깁니다.

 

 

 

1. 숙박업 관련 부동산정책

 

1-1. 주택 세금 강화가 모텔·호텔에 그대로 적용되는 것은 아니다

 

■이번 개정안의 종합부동산세·양도소득세 강화는 대부분 다음을 대상으로 합니다.

* 거주하지 않는 주택

*고가주택

*다주택

*조정대상지역 임대주택

*주거용 1주택의 거주기간·보유기간

여기서 말하는 ‘비거주주택’은 비주거용 건물이 아니라, 소유자가 실제 거주하지 않는 주택이라는 뜻입니다.

 

 

 

따라서 건축물대장상 용도가 숙박시설인 모텔·호텔·호스텔·관광호텔은 원칙적으로 주택분 종부세 개편의 직접 대상이 아닙니다.

 

다만 다음 시설은 반드시 과세대장을 확인해야 합니다.

*생활형숙박시설

*주거용으로 사실상 사용하는 숙박시설

*숙박시설과 주택이 한 건물에 섞여 있는 경우

*객실 일부를 장기 주거용으로 사용하는 경우

*건축물대장과 실제 사용현황이 다른 경우

※ 판단 기준은 간판에 적힌 ‘호텔’이 아니라 건축물대장, 재산세 과세대장, 실제 사용 상태입니다.

 

 

 

 

1-2. 모텔·호텔의 종부세는 주로 ‘토지 분류’가 중요하다

 

숙박시설 건물 자체는 일반적으로 주택분 종부세 대상이 아닙니다. 대신 부속토지가 다음 중 어디에 해당하는지가 중요합니다.

 

*별도합산토지:정상적으로 영업하는 상가·사무실·숙박시설 등의 기준면적 이내 부속토지

*종합합산토지:나대지·유휴지·기준면적 초과 토지 등

*분리과세토지:법에서 별도로 정한 토지

 

■현재 별도합산토지는 전국 공시가격 합계가 80억원을 초과할 때 종부세 대상이고, 종합합산토지는 5억원 초과 시 대상입니다.국세청 종합부동산세 안내

 

숙박업자가 주의할 경우

*폐업 후 장기간 방치한 모텔

*신축 목적으로 사두고 사용하지 않는 토지

*숙박시설 부속토지 인정범위를 초과한 넓은 토지

*철거 후 나대지 상태로 장기 보유한 부지

* 주차장이나 별도 필지를 영업에 직접 사용했다는 증빙이 부족한 경우

 

“객실 매출은 없는데 토지만 넓다”면 세금이 먼저 체크인할 수 있습니다.

 

 

 

 

1-3. 비사업용 토지 매각세금 강화

 

■2028년부터 개인이 보유한 비사업용 토지를 매각할 때 다음과 같이 바뀔 예정입니다.

*장기보유소득공제 최대 30% → 적용 제외

*개인 양도세 중과: 기본세율＋10%p → 기본세율＋20%p

*법인 추가과세: 10% → 20%

 

■숙박업에 미치는 영향

 

정상 운영 중인 숙박시설의 사업용 토지라면 원칙적으로 직접 영향이 크지 않습니다. 그러나 폐업·방치·철거·용도변경 상태인 토지는 비사업용 판정 위험이 있습니다.

 

실행사항

*2027년 안에 토지의 실제 사업사용 여부 확인

*폐업 모텔은 재운영·임대·개발·매각 중 방향 결정

*주차장·진입로·정원·야외시설의 영업사용 증빙 보관

*토지 면적 중 사업용 인정범위를 세무사에게 사전 판정 의뢰

 

 

 

 

1-4. 종합합산 토지 종부세 최고세율 인상

 

■종합합산 토지의 종부세 최고세율이 다음과 같이 조정됩니다.

*과세표준 15억원 이하: 1% 유지

*15억~45억원: 2% 유지

*45억원 초과: 3% → 4%

또한 재산세와 종부세를 합한 연간 세부담 상한이 직전 연도의 150%에서 **200%**로 올라갑니다.

 

대부분의 중소형 모텔에는 직접 영향이 제한적이지만, 여러 지역의 나대지·유휴부지·폐업 숙박시설을 개인이나 법인 명의로 보유한 경우에는 전국 합산액을 검토해야 합니다.

 

 

 

 

1-5. 정상적인 호텔 건물·사업용 토지 매각은 큰 변화가 없다

 

이번 개정안은 주택 외 부동산의 장기보유소득공제를 ‘장기보유소득공제’로 분리해 부르도록 했지만, 정상적인 사업용 숙박시설과 토지에 대한 일반 공제율 변경은 별도로 제시하지 않았습니다.

 

따라서 현재로서는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

*정상 영업 중인 모텔·호텔 건물: 주택 양도세 강화와 무관

*정상적인 사업용 부속토지: 비사업용 토지 강화와 무관

*유휴·초과·방치 토지: 비사업용 판정 가능성 있음

*생활형숙박시설·주거혼합시설: 개별 판정 필요

 

 

 

 

 

1-6. 숙박업 사업승계 세제 신설

 

가족이 아닌 제3자가 장수기업을 인수하는 경우에도 세제지원하는 제도가 신설됩니다.

 

■매도자 혜택

다음 요건을 충족하면 주식 또는 사업용 자산 양도소득세의 20%를 감면합니다.

*가업상속공제 대상 업종

*매출액 5,000억원 미만 중소·중견기업

*20년 이상 경영

*60세 이상 최대주주

*감면한도: 경영연수 × 연 5,000만원

 

예를 들어 20년 경영했다면 최대 감면한도는 10억원입니다.

 

■매수자 혜택

다음 중 하나에 해당하면 인수 후 5년간 소득세·법인세의 10% 감면이 가능합니다.

*같은 대분류 업종을 10년 이상 경영한 사업자

*매도기업에서 5년 이상 근무한 임직원

*연간 감면한도 5억원

*고용·사업·자산을 일정 기간 유지해야 함

 

■숙박업의 기회와 제한

노후 모텔·호텔을 젊은 전문운영자에게 넘기는 거래에는 의미 있는 제도입니다. 그러나 최종 대상업종 727개의 세부목록이 아직 확정되지 않았습니다.

또한 다음은 가업에서 제외될 가능성이 큽니다.

*임대료가 주된 수입인 부동산 임대형 법인

*직접 운영하지 않고 월세만 받는 숙박시설 소유법인

*프랜차이즈 중심 기업

*경영기술·운영 노하우를 입증하기 어려운 법인

즉, 호텔을 직접 운영해 매출을 만드는 사업자와 호텔 건물만 빌려주는 임대사업자는 다르게 취급될 가능성이 큽니다.

 

 

 

 

 

2. 숙박업 관련 세금정책

 

2-1. 외국인 관광객 숙박비 부가세 환급 조기 종료

 

현재 외국인 관광객이 정부가 지정한 관광숙박시설에서 30박 이하로 숙박하면 객실요금의 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

 

정부안은 이 제도를 다음과 같이 조기 종료합니다.

*기존 종료 예정: 2028년 12월 31일

*개정안 종료 예정: 2027년 6월 30일

*결과: 종료 시점이 약 1년 6개월 앞당겨짐

 

2026년 1분기에는 96개 관광숙박시설이 특례시설로 지정됐습니다. 

문화체육관광부 특례적용 관광숙박시설 공고

 

■영향받는 업소

*정부 특례지정을 받은 관광호텔

*외국인 개별관광객 비중이 높은 도심 관광호텔

*외국인 대상 직접예약 비중이 높은 호텔

 

■영향이 거의 없는 업소

*일반 모텔·여관

*특례시설로 지정되지 않은 숙박업소

*내국인 매출이 대부분인 숙소

 

■실무 영향

*호텔이 새 세금을 추가로 내는 제도라기보다 외국인 고객이 받던 환급혜택이 사라지는 것입니다.

*외국인 고객의 실질 숙박비가 환급분만큼 상승합니다.

*호텔이 가격을 유지하려면 할인·쿠폰 등으로 일부를 부담해야 할 수 있습니다.

*2027년 외국인 객실판매 계약과 OTA 요금표를 미리 조정해야 합니다.

 

 

 

 

 

2-2. 개인 숙박업자의 카드매출 부가세 공제 축소

 

현재 신용카드·현금영수증 매출이 있는 개인사업자는 결제금액의 1.3%를 부가세에서 공제받을 수 있습니다.

 

■개정 내용

*공제율: 1.3% → 1.2%

*적용기간: 2027~2029년

*연간 공제한도: 1,000만원 → 500만원

 

■적용대상

*개인 숙박업자

*신용카드·현금영수증을 발행한 과세매출

*직전 연도 공급가액 10억원 이하 개인사업자

 

■적용 제외

*법인사업자

*직전 연도 공급가액 10억원 초과 개인사업자

 

국세청도 현재 개인 숙박업자는 공제대상이지만 법인과 매출 10억원 초과 개인사업자는 제외된다고 안내합니다.국세청 카드·현금영수증 세액공제 안내

 

■계산 예시

연간 카드·현금영수증 결제액이 6억원인 개인 모텔이라면:

*현재: 6억원 × 1.3% = 780만원

*개정안: 6억원 × 1.2% = 720만원이지만 한도 적용 → 500만원

*연간 혜택 감소: 약 280만원

 

매출이 큰 개인 모텔은 공제율 0.1%p 인하보다 한도 500만원 축소 영향이 더 큽니다.

 

 

 

 

 

2-3. 호텔 식당·조식당의 식재료 부가세 공제 연장

 

연매출 4억원 이하 음식점업자가 면세 농산물·축산물·수산물을 구입해 음식을 판매하는 경우 의제매입세액 우대공제율이 연장됩니다.

*우대공제율: 9/109

*적용기한: 2028년 12월 31일까지

호텔 안에서 별도의 음식점업으로 등록해 조식당·레스토랑을 운영하고, 해당 매출과 매입을 구분해 신고하는 경우 검토할 수 있습니다.

 

객실료에 단순 조식이 포함된 경우에는 음식점업 매출로 인정되는지 별도 확인이 필요합니다.

 

 

 

 

 

2-4. 안전시설 투자 가속상각 신설

 

중소기업이 산업재해·화재 예방시설에 투자하면 감가상각 기간을 기존보다 25~50% 단축할 수 있도록 합니다.

 

■숙박업 활용 가능 시설

최종 시행령에 포함되는 경우 다음 시설이 검토 대상이 될 수 있습니다.

*화재감지·경보시설

*스프링클러·피난설비

*방화문·제연설비

*전기화재 예방설비

*안전관리·재난대응 시스템

가속상각은 보조금을 주는 제도가 아니라, 초기 감가상각비를 크게 잡아 당장의 소득세·법인세를 줄이고 뒤로 미루는 방식입니다.

 

단, 일반 모텔·여관은 세법상 ‘소비성서비스업’으로 분류될 수 있어 중소기업 세제혜택 적용이 제한될 수 있습니다. 관광진흥법상 관광숙박업인지 반드시 확인해야 합니다.

 

 

 

 

3. 숙박업 인력 관련 정책

 

3-1. 지방 숙박업소 취업자의 소득세 감면 강화

 

숙박 및 음식점업은 원칙적으로 중소기업 취업자 소득세 감면 대상업종에 포함될 수 있습니다. 다만 회사 규모·업종코드·근로자 관계 등 세부요건을 충족해야 합니다. 

국세청 중소기업 취업자 소득세 감면 안내

 

■청년근로자

근무지역	개정안 혜택
수도권	5년간 90%
비수도권 광역시 등	6년간 90%
기타 비수도권	7년간 90%
비수도권 우대지역	10년간 90%

 

■60세 이상·장애인 등

근무지역	개정안 혜택
수도권	3년간 70%
비수도권 광역시 등	3년간 75%
기타 비수도권	3년간 80%
비수도권 우대지역	3년간 90%

연간 감면한도는 200만원입니다.

 

숙박업 현장 활용법

*채용공고에 “중소기업 취업자 소득세 감면 가능 여부 확인” 문구 표시

*지방 호텔은 청년 프런트·마케팅·시설관리자 채용에 적극 활용

*급여를 올리지 않고도 직원의 실수령액을 높이는 효과

*적용지역의 최종 구분은 2027년 2월 시행령에서 확정 예정

 

 

 

 

3-2. 통합고용세액공제는 중소·중견기업 중심으로 유지

 

근로자를 늘리면 기업의 소득세·법인세에서 일정액을 공제하는 통합고용세액공제는 중소·중견기업 중심으로 유지됩니다.

*중소기업: 1인당 400만~2,000만원

*중견기업: 1인당 300만~900만원

*대기업: 개정안에서 적용 제외

*육아휴직 복귀자 추가공제: 종료 예정

*2027년 ‘행복한 일터 인증제’ 관련 별도 세제지원 신설 예정

 

숙박업자는 단순 일용직 숫자가 아니라 상시근로자 수, 청년·장애인 등 우대인력, 전년도 대비 고용증가 여부를 기준으로 검토해야 합니다.

 

 

 

 

 

3-3. 외국인 근로자 단일세율 인상

 

외국인 근로자는 일반 종합과세 대신 공제 없이 단일세율을 선택할 수 있는데 다음과 같이 변경됩니다.

*현재: 19%

*개정안: 21%

*적용기한: 2029년 12월 31일까지

단일세율은 선택사항입니다. 급여가 높지 않은 객실청소·주방보조 E-9 근로자는 일반 누진세율이 더 유리할 가능성이 있으므로 무조건 21%를 적용하면 안 됩니다.

 

■호텔 급여 담당자는 외국인 직원별로 다음을 비교해야 합니다.

*일반 누진세율＋각종 공제

*공제 없는 21% 단일세율

 

 

 

 

 

3-4. 지방 이전 직원에게 지급하는 이주수당 비과세

 

■기업이 비수도권으로 이전하거나 비수도권에 사업장을 신설·증설하면서 기존 직원을 이동시키는 경우 이주수당이 비과세됩니다.

*일반 비수도권: 월 20만원까지

*비수도권 우대지역: 월 50만원까지

*기간: 최대 3년

지방에 관광호텔·리조트·풀빌라 단지를 새로 개발하면서 수도권의 총지배인·마케팅·시설관리 인력을 이동시킬 때 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3-5. 호텔·콘도 E-9 외국인력 고용은 계속 시행

 

■이 제도는 이번 세법개정안이 아니라 현재 시행 중인 별도 인력정책입니다.

적용 업종

*관광진흥법상 호텔업

*휴양콘도미니엄업

*호스텔 포함

*허용된 청소협력업체

주요 직무

* 객실·건물 청소

*주방보조

*음식서비스·홀서빙 등 허용 직무

지역

처음에는 서울·부산·강원·제주에서 시행됐으며, 지자체 신청에 따라 경북 등이 추가됐고 2026년부터 전북이 새로 포함됐습니다. 지역별 허용 여부는 신청 시점에 다시 확인해야 합니다. 고용노동부 2026년 E-9 고용허가 안내

 

중요한 제한

*일반 공중위생법상 모텔·여관이 자동으로 포함되는 것은 아닙니다.

*관광호텔·호스텔 등 관광진흥법상 등록 여부가 중요합니다.

*E-9 신청 전 원칙적으로 7일간 내국인 구인 노력을 해야 합니다.

*관할 고용센터 또는 고용24·EPS를 통해 신청합니다.

*임금체불·노동관계법 위반·보험 미가입·부적정 숙소 제공 등이 있으면 배정에서 불리하거나 허가가 거절될 수 있습니다. 고용허가제 공식 안내

 

 

 

 

 

4. 숙박업 관계자별 대응전략

1)  숙박업 운영자

개인사업자는 2027년 카드매출 부가세 공제 감소액 계산

관광호텔은 외국인 부가세 환급 종료를 반영해 요금 재설계

조식당·레스토랑 매출과 식재료 매입을 구분 관리

청년·고령자 채용 시 직원 소득세 감면 안내

관광호텔 등록 업소는 E-9 인력 신청 가능지역 확인

2)  숙박업 부동산 소유자

건축물대장과 재산세 과세대장의 용도 일치 여부 확인

부속토지가 별도합산인지 종합합산인지 확인

폐업·방치부지는 비사업용 토지 판정 사전검토

2028년 이후 매각 예정이라면 양도세 시뮬레이션 실시

임대수입만 있는 법인은 가업상속공제 제한 가능성 검토

3) 숙박업 투자자·매수자

매매가뿐 아니라 토지의 사업용·비사업용 여부 확인

생활형숙박시설은 주택분 과세 가능성까지 개별 조사

20년 이상 운영된 숙박업 인수 시 제3자 사업승계 특례 검토

관광숙박업 등록 여부가 세제·외국인력 고용에 미치는 가치 반영

외국인 매출 비중이 높은 호텔은 2027년 이후 객단가 하락 가능성 반영

4)  숙박업 종사자

청년·60세 이상·장애인·경력단절근로자는 소득세 감면 신청

지방 근무자는 수도권보다 긴 감면기간 적용 가능

외국인 직원은 일반세율과 21% 단일세율을 비교

지방 이전 직원은 이주수당 비과세 여부 확인

월세 거주 청년은 월세 세액공제 17% 적용 가능 여부 확인

 

 

 

 

 

최종 평가

이번 세제개편안은 숙박업 부동산을 직접 압박하는 대책이라기보다, 방치된 토지에는 세금을 높이고, 실제 운영·고용·지방투자·사업승계에는 조건부 혜택을 주는 구조입니다.

 

■숙박업계에서 가장 체감이 큰 것은 다음 세 가지입니다.

*개인 모텔·호텔: 카드매출 부가세 공제한도 500만원 축소

*외국인 중심 관광호텔: 객실 부가세 환급 2027년 6월 조기 종료

*폐업·방치 숙박부지: 2028년 비사업용 토지 양도세 강화

반대로 지방에서 직원을 고용하고, 시설을 정상적으로 운영하며, 장기간 축적한 운영 노하우를 승계하는 숙박업소에는 새로운 기회가 열릴 수 있습니다.

 

 

 

※ 실제 적용 전에는 사업자등록 업종코드, 관광숙박업 등록 여부, 건축물대장, 재산세 과세대장, 토지 이용현황을 세무사와 함께 확인해야 합니다.

정리:

우산 쓴 고양이 놀스테이 Nolstay  대표 이길원 

상담 010-3888-6038